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2005年,人民幣匯率形成機制和外匯管理政策都有了很大的調整。不少人認為,人民幣匯率可能小幅持續走高,投資房地產正當其時。事實如何呢?
昇值預期加溫房產投資
受人民幣昇值預期的影響,不少投資者把目光轉移到了房地產上。
海外投資者看好雙利
目前,一些國際游資已雲集中國大陸,搶購固定資產,豪賭人民幣持續昇值。一般來說,人民幣昇值意味著國內經濟整體向好,投資機會增多,而且收益水平相對可觀。對於以各種非正規渠道進入中國大陸的外資來說,在內、外銷房並軌的情況下,購買物業等待人民幣昇值似乎是最佳的選擇。特別是一些特大型城市,不排斥境外人士、外幣購買商品房的行為,有些外籍人士甚至還能獲得更加優惠的貸款,如匯豐銀行對外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%。這樣導致一些外籍人士購買中國大城市的房產並不是用於自住,而是打算現在用美元換人民幣買入中國大陸的房產,一方面能夠分享房產自身昇值帶來的收益,另一方面,等待人民幣昇值並實現自由兌換時,再拋出昇值房產,以少於當初的購入價再換回美元,通過匯率再大賺一筆。
國內投資者看漲房價
有人預計,在人民幣昇值預期沒有消除前,大量的外資通過各種渠道進入國內房地產市場將推動房地產價格繼續上漲,而上個世紀的日本和臺灣即有此先例。對購買房產的人來說,人民幣昇值,他們的房產自然也就昇值了。如果是借用外幣購買國內房地產,則意味著要償還的債務減少了,顯然也很合算。於是,不少手有餘錢的國內投資者開始蠢蠢欲動,大膽按揭買房。
3大因素制約房價走勢
『匯改』之後房價看漲應該說有一定道理,但深入分析,會發現也有一些因素制約著房價持續普遍走高。
大幅昇值受政策制約
我國經濟對外貿依存度高(2002年為51%,2003年為60.2%,2004年達到70%),人民幣昇值對我國的外貿影響大,對經濟增長制約明顯,國內經濟對匯率昇值的承受力限制了人民幣持續昇值的空間。我國的出口產品70%以上是勞動密集型的低端產品,如果匯率在短期內有巨大的重估,國內企業因為產品出口價格的相對上揚失去競爭力,將有大批工人下崗失業,從而把我國經濟拖入衰退的境地。而截至2005年末,我國外匯儲備已接近8000億美元,去年昇值2%的損失是1290億人民幣,今後如果昇值過大,僅是直接的這項匯兌損失就無法承受。預計我國政府不會允許人民幣持續大幅度昇值,豪賭人民幣昇值投資買房的政策風險很大。
假如人民幣在短期內不昇值或長時期保持穩定,那麼,部分投機色彩濃厚的海外游資就會失去耐心,將已經昇值不少的房子拋售變現,變『賺兩頭錢』為先賺一頭,落袋為安,而失去強大投資需求支橕的房地產市場價格必然回落。
地區差異使受益不均
我國幅員遼闊,經濟發展水平差異較大,人民幣昇值對各個地區房地產的影響是不同的。比如有的是剛剛揚帆起航的舟(揚州),有的是進入航程的舟(杭州),快的船已駛進了大海(上海),但也有的地方剛剛開封(開封)。各地的社會、經濟發展差異大,加上房地產政策措施不一,是導致各地的房地產市場出現差異性的主要原因。如果把我國房地產分為國際化城市和內部循環經濟城市兩部分,那麼人民幣昇值對國際化城市的房地產影響最大,而對於內地封閉經濟城市的房地產影響則是間接的。相對而言,北京、上海的房地產要比內地城市房地產的人民幣屬性更高,因為只有相對於外資可兌換交易的資產纔會享受到人民幣匯率提昇的好處。所以,投資者不可簡單地認為,人民幣昇值,去任何一個城市買房都會賺錢。
高房價將遭政府遏制
目前,一些大城市的房價已經超出了居民的承受能力。世界銀行和聯合國人居中心常常用『房價收入比』(中等房價和當地居民平均年收入之比)來考察居民購買住宅的能力。一般來說,如果房價是年收入的3?5倍,老百姓具備購買住房的能力。據統計,目前大城市家庭月收入在5000元以上的只佔10%,而這些城市的平均房價也在5000元左右,說明目前一些大城市的房價有真實需求支橕,但這樣的房價卻超出了其他80%以上居民的承受能力。一旦高收入人群的住房需求得以實現後,居民整體的真實購買力難以支橕房價繼續攀昇。資料顯示,2004年上海、廣州、深圳非居民購房比例達到15.5%,從另一個側面看,這麼高的非居民購房比例很可能預示著房價越來越接近頂峰。
近兩年,我國房地產價格持續上漲已經引起了政府的高度重視,房地產市場成為政府宏觀經濟調控的重點,此前即出臺了不少『降溫』措施,預計今後將繼續加大調控力度。事實上,受調控政策影響,熱度最高的北京、上海和浙江三地,2005年下半年以來投資增長率已大幅減小,房價漲速也開始放慢(上海房價已開始回落)。
所以,人民幣匯率機制的改革,無論對投資者,還是對整個房地產行業來說,都是一件好事。但是,在未來政策及市場走向尚不明朗的情況下,投資者買房一定要謹慎從事,切莫跟風和想當然。
鏈接『匯改』政策回放
2005年7月21日,我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度,人民幣匯率形成機制改革邁出了歷史性步伐。2005年,央行的外匯管理政策調整也基本告一段落:從推出遠期外匯交易和掉期交易,到放松居民、企業持匯限制;從調整銀行頭寸管理,推出外幣兌外幣的做市商制度,到宣告實施人民幣兌外幣做市商制度,外匯市場發展的大體框架基本搭建完畢。預計2006年的外匯政策,不大可能像2005年那樣有『暴風驟雨』般的變化,而會『和風細雨』,旨在進一步消化和完善。
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