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『鏈家地產』市場專業人士認為,由於房產交易的標的額較大,決定了二手房的良好交易環境必須是安全的。而營造安全的二手房交易環境最需要實現的就是『透明交易』。但是,實施『透明交易』的前提又必須是『實價報盤』。因此,營造二手房的安全交易環境首要解決的問題就是『實價報盤』;然後在『實價報盤』的基礎上進行買賣雙方見面,『簽三方約』;最後再配之以『交易資金托管』。只有真正達成上述三個環節,纔能實現房產交易的完全透明化,從而讓消費者享受到安全的交易環境。『鏈家地產』作為與北京消費者協會合辦『二手房消費教育學校』的惟一合作單位,值此『3·15』來臨之際,將就『如何營造安全的二手房交易環境』分成四次講解,每次一個主題,此次的主題是『簽三方約』。
為什麼要『簽三方約』
『鏈家地產』市場專業人士認為,對於房產消費者來說,在二手房進入實質的買賣交易環節時,買賣雙方對於房產交易中所涉及的各項問題協商一致,纔是確保房產交易安全的基礎。而要做到買賣雙方協商一致,必須能夠確保簽訂房屋買賣合同時買賣雙方見面,這樣表達出來的合同要求纔最符合雙方的意願平衡點。
同時,由於房產消費者對於二手房的交易流程以及相關稅費政策各項專業知識不甚了解,從而缺乏一些潛在風險的預見性和防范性,更是缺乏對整體房地產宏觀政策走向的准確判斷性。而房產經紀公司作為二手房交易的專業服務機構,對於交易風險的把控以及房產市場走向的預判要明顯強於普通消費者,能夠在房產的簽約環節真正實現一種專業的指導功能以及風險的提示與規避功能,更能起到簽約環節的見證職責。因此,在簽約過程中,既要實現『買賣雙方見面』,同時又要做到『經紀公司見證』。
分別『簽兩方約』具有潛在風險
在當前的房產交易簽約過程中,基本上都是以『簽兩方約』為主,即經紀公司事先與出售者簽約,然後再與購買者簽約。但是,『簽兩方約』是不能確保達成交易雙方真實意願的。經紀公司為了自身的利益,必然會采取撮合交易的原則去進行雙方承諾。而這樣的承諾缺乏一定的法律效力,當出現突發問題時,必然會導致交易雙方的權益受損。而『簽三方約』能夠將交易雙方的真實意願完全表達,能夠最大限度維護交易雙方利益,同時也具備較強的法律效力。
例如,2005年4月份,業主楊先生將自己的房屋委托經紀公司以40萬元出售,並一再聲明40萬元為淨得價,經紀服務費及各項稅費都由買方承擔。當前,楊先生的這套房產所要繳納稅費僅為200元印花稅;最後,經紀公司與購買者葉先生達成一致,分別與雙方簽訂《房屋買賣合同》,並在補充協議中標明葉先生除需繳納房款及雙方的經紀服務費外,還須代楊先生繳納200元印花稅。此套房產在2005年6月中旬通過房地局審批辦理過戶手續時,『5·11文件』中關於征收營業稅的法規已經執行,按規定此套房產為2年內商品房,需繳納營業稅22000元。面對突如其來多出的幾萬元稅費,葉先生表示不願意支付,因為最初簽訂購房合同時只說需要繳納200元印花稅,並拿出補充協議為證;楊先生也表示不願意繳納,並聲明自己已經說過一切費用由買方承擔。
可見,『簽兩方約』最大的弊端就在於經紀公司很難將交易雙方的要求最准確到位地表達出來,如果楊先生的這套房產是在『簽三方約』的情況下簽訂的,楊先生就會提出一切稅費由買方承擔的要求,如果葉先生同意,最後即使有突如其來的稅收政策出臺,葉先生也需責無旁貸的繳納,而不會像現在這樣出現無休止的糾紛。另外,在『簽兩方約』時,甚至會出現一些不良經紀公司故意偷換概念便於成交,卻在合同條款中將自己的責任撇清的現象,最後受損失的只有消費者自己。
『簽三方約』保障消費者的最大權益
『簽三方約』不但能將買賣雙方的意願最准確地表達,促進了房產交易的安全,同時也維護和保障了房產消費者的利益。因為買賣雙方見面,就會讓真實的房產交易價格浮出水面,從而杜絕了經紀公司從中賺取差價,欺上瞞下的做法。同時房款的給付以及過戶時間的約定也能夠明明白白講清楚,不至於因為房款交割時間的延誤而出現糾紛。因此,『鏈家地產』市場專業人士認為,『簽三方約』通過買賣雙方事先各項事務的明確並且是有效約定,從而使得消費者的權益得到了最大的保障。
在二手房的交易過程中,只有做到『簽三方約』纔能真正做到透明交易,纔能表達出買賣雙方的真實意願,尤其是在目前房地產市場宏觀政策趨緊的情況下,各種與房產消費相關的政策都有可能出臺(例如,房產個稅),『簽三方約』事無巨細地表達清楚買賣雙方的要求,將顯得更為重要。
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