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慎重簽定認購書
銷售人員在售樓時發現購房人心動,一般會極力鼓動購房人先簽訂一份認購書,以保證中意的房子不被他人買去。為了打消購房者的顧慮,銷售人員會口頭承諾定金可退,而在認購書中都約定有『定金(訂金)不予返還』的條款。事實上,簽下了認購書,購房者與開發商之間就形成了一種合同關系,是雙方意思的真實表示,如果購房者不買房子,按照合同的約定,定金就真要打水漂了。
律師提醒:不要輕信售房人員的定金可退的口頭承諾,一定要慎重簽定購房認購書。
驗房收房找專家
商品房的質量問題是很普遍的,消費者在購買房屋或收房的時候,一定要仔細檢查房屋質量。鑒別商品房質量主要包括檢查房屋有無裂縫;牆、地面有無滲漏;房屋有無傾斜;廚、衛、門、窗以及水、電、氣等系統有無質量問題。
律師提醒:建議購房人最好是找熟悉建築工程、房屋結構方面的專業人士陪同驗房、收房。
面積縮水要還錢
開發商承諾不兌現的問題主要表現在虛假宣傳、面積縮水、規劃變更等。在這裡,購房者必須知道的是,對合同建立、房價有重大影響的虛假宣傳算違約;面積縮水,誤差比在3%以內部分的房價款及利息由出賣人(開發商)返還買受人(購房者),超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人;經相關部門批准的規劃變更應在變更確立之日起10日內書面告知。未在規定時限內告知,買受人有權退房。
律師提醒:建議購房者聘請律師指導購房,明確違約責任。
內部認購風險大
買房前,購房人一定要了解房地產開發企業的實力及信譽情況,查驗『五證』,包括土地使用證、規劃許可證、建築工程許可證、開工許可證、預售許可證。但是現在有個新情況應引起大家的注意。有些開發商在沒有取得全部許可證時就想出售房子,為了規避法律,而玩起了『內部認購』的花樣,就是購房者明知開發商在沒有取得預售許可證進行預售,但卻與開發商簽訂『內部認購書』,並交納各種名目的定金、訂金、預付款、誠意金、認購金等,數額一般從幾千到幾萬元不等。
律師提醒:在『內部認購』後,倘若開發商沒有得到土地審批、樓盤無法開工;沒有得到預售證,房屋不能銷售;不能按期交付房子或房子出現質量問題等情況,甚至遇到開發商『攜款而逃』,由於法律上不確定房屋的所有權性質,購房者都難以受到法律保障。『內部認購』風險極大。
延期交房別上當
目前對於明顯的延期交房責任容易區分。但在現實當中有些開發商采取隱秘辦法規避責任。比如在不具備交房的條件下,委托物業公司在購房合同約定的期限內,通知購房者驗房、入住或是先裝修。但是實際上該房根本達不到入住條件,比如還遺留衛生間和廚房水、氣未通;潔具未安裝;房門關不上;牆皮脫落等一些問題。按照現行的商品房買賣示范合同,在交房期限後房屋仍達不到入住條件的,開發商要按延期交房承擔相應的賠償責任。而購房者一但簽字領了鑰匙,就相當於開發商交付了房子,購房者也放棄了主張開發商承擔延期交房的責任的權利。
律師提醒:遇到這種情況,購房者千萬不要上當。在驗收時,可以把不符合入住條件的情況一一列清要求整改,寫一份不符合入住條件的聲明,以維護自己的合法權益。
遲延辦證使不得
一般情況下,開發商手續不全、交不起土地征用費是導致房產證難以辦理的主要原因。所以購房者買房前要查看開發商的土地證原件,若是抵押房,在附欄中會明確標明。也可到建委公示網站查閱該開發項目情況,得到注冊備案認可的開發商公信度高。現行的新版《商品房買賣合同》及相應的法律、法規明確規定有逾期辦證的違約責任。
但是在現實中有相當一部分卻是購房者不願意辦房產證。這些購房人考慮到購房是自住,不辦證可省交契稅、公共維修基金;也有人是按揭購房,則以不辦證作為與開發商斗爭的武器。不辦證也不交房貸款,由銀行扣劃開發商在銀行的保證金。
律師提醒:房產權證是證明房屋所有者的惟一合法憑證。所以辦房產證拖延不得。
協商 投訴 仲裁 訴訟 解決糾紛的四種途徑
購房人在明確上述問題後,可以選擇合適的途徑去處理糾紛,通常解決糾紛的途徑有四種:與房地產開發企業協商;向消費者協會投訴;仲裁和訴訟。
協商盡量『白紙黑字』
與房地產開發企業協商是首選的方法,也是購房人通常采用的方法之一。購房人希望通過與房地產開發企業協商達成共識,共同制定一個合理的解決方案。但事實上,很多房地產開發企業並不願意與購房人協商,特別是在有關退房、辦證、質量的問題上,房地產開發企業更是推諉、扯皮或避而不見,購房人常常是『跑斷了腿,磨破了嘴』最終也解決不了問題。在協商過程中,購房人應特別注意,盡量采用書面形式,同時保存好房地產開發企業的書面答復,協商無效的情況下,購房人應考慮到消費者協會投訴,由消費者協會出面調解,或者選擇到仲裁機關仲裁或到人民法院訴訟。仲裁應有書面約定
仲裁是一裁生效,不同於訴訟二審終審制。但提起仲裁,購房人與房地產開發企業之間應有書面的仲裁約定,否則,仲裁機構是不予受理的。
訴訟的三項准備工作
采取訴訟方式時,購房人應做到:1、確定管轄法院,《民事訴訟法》規定,有關不動產的訴訟由不動產所在地的法院管轄;2、起草起訴書,起訴書應有明確的原、被告,訴訟請求明確;3、收集所有與本案有關的證據材料,以支持自己提出的訴訟主張。
拿不定主意找律師
蘇律師表示,購房人在買房時一定要做到慎之又慎,一方面可以減少不必要的風險,另一方面,即便購房中出現問題,產生糾紛,購房人也會處於比較有利的位置。
應該說,很多購房人買到了稱心的住房,但仍有一些購房人由於種種原因遇到了麻煩,產生了糾紛,房屋糾紛由於標的大,解決起來相對非常困難。如何處理這些糾紛,律師認為:購房人遇到糾紛時,應冷靜處理,首先應將與房屋有關的合同、票據及其他相關資料收集起來,仔細研究手中的材料,分析利與弊,明確所要解決的問題和想要達到的目的。如果購房人不能分析出現有的材料對自己解決糾紛是否有利,不妨諮詢律師,由律師幫助您出謀劃策。畢竟每個購房個案都是不同的,購房人應結合具體情況,采用切實可行的方法,處理好購房相關事宜。
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