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海河兩岸將建設20座大型寫字樓
從有關部門了解到,未來5年,海河上游將規劃建設44個社會型商貿文化設施項目,其中海河兩岸將建設20座大型寫字樓,這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭,交通便利,目前部分寫字樓建設已經啟動。
據了解,這20座大型寫字樓項目中,5座集中建在北安橋橋頭,北安橋南商務寫字樓、北安橋北商務寫字樓和津塔均位於北安橋海河西路一側,津塔建成後將成為天津的標志性建築。天保大廈坐落於北安橋與海河東路交口處,濱海大廈坐落於海河東路北安橋橋頭。其他15座大型寫字樓分別為海貿港灣中心,坐落於和平區紫竹林地區;德泰大廈,坐落於解放南路,與42中相鄰;天一大廈,坐落於河西區紹興道;太平廣場寫字樓,坐落於河西區新圍堤道三角地內;香港嘉裡商務中心,坐落於河東區南站地塊內;遠洋大廈二期,坐落於海河東路大沽橋橋頭;泰達運河商務樓,坐落於紅橋區泰達城地塊內;華僑大廈,坐落於河西區解放南路與香江花園交口;仁恆大廈,坐落於南開區水閣南地塊內;津源裡寫字樓,坐落於金鋼橋海河東路一側;水上運動世界高級商務寫字樓,坐落於河西區光華橋橋頭一側;風情區辦公中心,坐落於河北區博愛道;新華世紀廣場大廈,坐落於和平區承德道與大沽北路交口;上海陸家嘴商務中心,坐落於紅橋區原小伙巷地塊內;鑫春大廈,坐落於河北區平安街與進步道交口商務區地塊內。
數量如此巨大的寫字樓短期內陸續上市將會給天津寫字樓市場造成帶來什麼樣的影響,能否被市場所接受,我們先來分析一下現在的天津寫字樓市場。
一、天津市市區甲級寫字樓市場分析
1.市場供給分析
圖一 現實存量及分布位置
在本市已經投放市場的甲級寫字樓只有17座的體量,其中絕大部分都分布在和平、河西兩區,和平區共有甲級寫字樓5座,河西區共有甲級寫字樓9座,從面積上分析,和平區的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米,同樣的數據在河西區則達到了27.3萬平方米,兩區共囊括了14座甲級寫字樓,合計佔到甲級寫字樓市場總存量的82.4%。由圖一我們還可以看到,天津市的甲級寫字樓分布主要為兩個路段,第一:內環線南京路南面(紅色區域);第二:外環線的圍堤道路段(黑色區域)。其中紅色區域擁有甲級寫字樓10座,數量上佔有天津市甲級寫字樓的59%,黑色區域共有甲級寫字樓4座,佔天津市甲級寫字樓總數的24%。
形成天津市甲級寫字樓的分布如此集中的原因主要有兩個:
第一:經濟原因。和平區和河西區經濟上一直以來都是天津市的經濟中心、商貿中心。
第二:歷史原因。1990年,天津市第一座甲級寫字樓——國際大廈出現在了南京路上,直到今天,國際大廈依然是天津市租金最高,出租率高居不下的甲級寫字樓,其領航作用,使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區域。
以上說明,商務商業中心對寫字樓用戶絕對的吸引力,有影響的寫字樓能帶動周圍相同業態的發展。
出租率
盡管天津市甲級寫字樓租售價格差異很大,但出租率情況卻十分良好,由上圖我們可以看到,除了新開盤的信達廣場外,其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上,而且租售率在90%-99%之間佔了多數,是總數的56%,甚至萬順國際經濟貿易中心的租售率為100%,
2、天津市區甲級寫字樓需求分析
全市的甲級寫字樓平均租售率達到了87.3%這樣一個水平,分區的租售情況則參差不齊,和平區的平均租售率僅為85%,河西區的相應數據卻是89%,比和平區高了4個百分點,其他三區的租售情況普遍不如和平、河西這兩個寫字樓較為集中的區域,其平均租售率只是84%,而在2004年,該數據為93%的高位水平,因而,在天津市區,甲級寫字樓的需求大的區域還是以和平、河西為主。