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目前天津商業地產市場上存在著大量商業項目,同時也存在著多種經營開發模式,究竟什麼樣的模式纔能最大限度的平衡商業地產三要素(即開發商、投資人、經營者)之間的關系,各種模式的利弊如何,以下是聯合的觀點。
商業地產是一個寬泛的概念,商務、商業以及公寓類型的非主流住宅產品的組合都可以被看作是商業地產。但商業地產由於具有價格高、回報周期長以及重經營重管理等特點,所以按照以往住宅的開發銷售模式來運作商業項目顯然是行不通的。因此,開發商在開發經營模式上有所創新。於是『分割出售』、『地產大鱷+商業巨頭』、『售後返租』等開發經營模式應運而生。
單純的『分割出售』使業主產權多元化,難以實行統一經營。商業地產一旦被分割出售,就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上都被徹底分割,失去了它的整體性,這就會給日後的商業經營埋下隱患。一個不具有整體性或經營格局紊亂的商場是不會有好的效益的,會釀成主力店不進,品牌店不跟,最後成為街頭『大排檔』的結局,實際回報與預期收益相差甚遠。
『地產大鱷+商業巨頭』的經營模式是商業地產開發經營中一種較新的模式。房地產商在開發商業地產之前,就先與知名商業企業結成戰略聯盟,房地產商在受讓土地後、規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,並與其相適應的一家或若乾家商業企業確定合作關系,在開發過程中,讓這些零售企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
但這種模式仍存在一些缺點。比如,項目的商圈的發展變化性,合作伙伴經營狀況變化的不可預測性。更現實的是,采用這種模式,多數商業地產只租不售,投資回收期長,開發商需承受巨大的資金壓力。因此,在天津,完全采用此種經營模式的開發商仍非主流。
為了彌補以上兩種模式的不足,解決商業地產經營中可能出現的問題,開發商提出在商業地產售出之後統一返租、統一招商經營,這就是所謂的『售後返租』模式,於是產權式商鋪應運而生。
所謂產權式商鋪,在佔有物質形態的商鋪之外,實際上是商鋪所有權與商鋪經營權分離的房地產證券化概念,這纔是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。通俗地說,購買商鋪僅僅是購買了某一支商業用途的『有價證券』,其最大的價值在於這支證券的昇值潛力。
產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式,主要表現為商鋪業主出於投資目的。商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營,商鋪業主獲得定期定額的投資回報。據資料統計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發展方向。
產權式商鋪的出現,是政府進行城市運營的一劑良方。首先,發展商為了吸引主力商家的進駐,必然要極力營造其自身的形象和素質,確定明確的經營題材和發展方向。出於自身的利益及長期效益的考慮,發展商的整體操作效果自然不同於散戶的短期行為。其次,大型商家的進駐,本身就是招商引資的成功案例,對城市形象也是一種提昇。同時可以聚集人氣,帶旺周邊區域,對於城市規劃格局的形成將產生深遠的影響。再次,大型商家進駐能夠帶來先進的經營模式和競爭壓力,對於本地商家來說,就要強化自身的競爭能力來適應這種市場的發展,這樣就能夠大大促進本地商業水平的發展。最後,產權式商鋪還可以集中社會的閑散資金,為投資者提供了一條良好的投資出路。
對於開發商而言,產權式商鋪的『售後返租』模式與『分割出售』相比,雖然對商業地產的經營有利,整個商業設施可以順利開業,且在經營期內產生一定的現金流入,但是每年固定的租金支出給開發商帶來非常大的資金壓力。事實上,商業設施的經營通常需要3?5年的整合調整期,這期間的經營業績一般並不好,調整期結束之後,項目經營纔真正進入軌道。據聯合調查大多數項目都將返租期定為3年,也就是說,該項目經營纔剛進入正軌,就又得面臨選擇經營方式和返租期滿之後的續租問題。返租期滿之後,業主可能對原先的回報率已不滿意,他們會提出以提高回報率作為續租的條件,如果開發商無法滿足業主的要求,他們就會停止續租。開發商無法取得整個商業設施的使用權,就無法繼續經營。
對於投資人,產權式商鋪目前面臨的最大問題就是:『三權分立』帶來的後期經營難題。
投資人的目的十分明確,就是盡快收回投資,並追求利益的最大化,他所能做的,只有靠提高租金來實現。對於承租方來說,租金越低越好,投入越小越好。很多商場開業之初,甚至少收租金、不收租金,以便『放水養魚』。由此看來,開發商(這時的身份已經變成了經營管理方)、投資人、承租方之間存在著經營權、所有權、使用權『三權分立』的關系,三方之間也存在直接的利益衝突。利益之爭的最終結果會給後期的運營管理帶來困難,從而很可能導致慘淡經營或者停業。
產權式商鋪從一誕生就顯示出了強大的生命力,但商業地產畢竟不同於住宅,其影響因素多,市場關系復雜,不僅涉及開發商、所有者,還涉及市場的經營者與管理者,對於投資者來說,選擇產權式商鋪時,除了關心最為重要的地段與開發商的背景外,還應該格外關注經營管理公司的實力和當地商業消費狀況以及該商業項目總體規劃以及產權商鋪商業定位是否與當地商業消費匹配。
從投資的角度來說,投資人減少投資風險的最好辦法是在投資前對商鋪的經營公司做深入細致的了解,因為產權式商鋪的投資回報不是開發商給的,而是通過專業經營管理公司的有效經營——市場給的。如果經營者缺乏良好的品牌和商業運營能力,投資者的投資回報率必然不能保證。投資者最應關注的是商鋪由誰來經營和經營什麼的問題。從產權式商鋪發展的現狀來說,負責任的開發商和專業的經營管理者合一的產權式商鋪投資風險相對較小,可以有效地避免各種矛盾。
目前市面上在售的部分產權式商鋪基本情況
項目名稱 |
面積區間 |
售價 |
投資回報 |
運營管理公司 |
奧城商業廣場 |
70-400平米 |
30000元/平米以上 |
包租三年,每年8% |
融創商業管理 |
順馳又一城 |
100-150平米 |
1層15000元/平米, 2層9000元/平米 |
1、包租5年,每年8%; 2、包租8年,前五年8%、後三年最低8% |
順馳榮華 |
易買得秀谷商業廣場 |
13-200平米 |
19000-24000元/平米 |
包租三年,前兩年8%,第三年9% |
恆信商業管理 |
家世界不倒翁理財商鋪 |
6-10平米 |
22000元/平米 |
包租十年,每年8.8%,十年後開發商可以回購 |
家世界 |
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