|
||||
繼去年年底,國家有關部門將房地產列入產能過剩行業名單後,近日,國家統計局公布的房地產三組數據又顯示,我國已面臨潛在的住房過剩風險。然而,與此同時,幾乎每次調查,佔壓倒性多數的民眾,都抱怨房價太高買不起住房,更有一則未經證實的消息稱,在中國目前城市人口中,有2600萬人因買房供按揭而得了輕度懮郁癥。
一方面是統計數據上的住房過剩,另一方面是普通民眾望房興嘆。中國房地產最大的癥結,在於住房供求『錯位』的『結構性』矛盾,即商品房供應的『高檔化』,普通民眾需求的『中低檔』。而住房供求『結構性錯位』的根本原因,就在於這些年來的兩個『大躍進』——貧富差距的『大躍進』和住房過度市場化的『大躍進』。
貧富差距的『大躍進』
新春佳節,按照中國人傳統的習俗,是一個走親訪友的日子。今年春節,按照慣例,我又挨家挨戶到長輩家去拜年。正月初三,在走訪一家親戚時,我發現我親戚家所在村子的村口,有一戶人家,依然在他們房子旁的一塊空宅基地上支了一個鍋,在露天裡燒煮著什麼東西。我記得,去年正月初二,是個大雪紛飛的日子,這戶人家也是在這個地方燒煮著東西。當時,我還以為這戶人家在舉行『燒百家飯』一類的什麼儀式。
當地農村有一種習俗,凡是遇到小孩不小心掉入了『茅坑』(注:當地農村的一種簡陋廁所,將一個大缸的大部分埋入地下,小部分露在地上,然後在這個缸的上面搭一個供人方便的木架子;小孩子有時不小心,在木架子上沒坐穩,就容易掉進缸裡的糞便中),就得討『百家飯』,也就是挨家挨戶地去討米,得討滿一百家。然後,將從一百戶人家中討得的米,放在露天的鍋裡『燒』成『百家飯』。小孩子吃了『百家飯』,就算去除了掉入『茅坑』的『晦氣』。
因為,農村裡春節期間,『忌口』很多。當時,我不好意思問,只是心中這樣猜想,但是,這次我實在忍不住了。因為,我知道,連續兩年,在幾乎同一時間,發生這樣類似同一事件的概率,實在是太小了。臨走前,我悄悄問一位年輕的親戚,這到底是怎麼回事?她的回答,令我大吃一驚。
原來,這戶人家的男主人,前些年就病故了。去世時,留下一兒一女和三間一層的瓦房,其妻子將兩個兒女拉扯長大,就很屬不易。兩間瓦房年久失修倒塌後,他們再也無力新建。於是,他們三人就只好一直擠住在一間不到二十平方米的房中。因為農家有農具、谷櫃等物,他們只好將這一間房子一分為二,前半間堆放農具、雜物,後半間用來住人。沒處做飯,就只好在旁邊的空宅基上,支了一個鍋,不管天晴下雨,還是刮風飄雪,都在露天做飯。
農村存在很大的貧富差距,我是一直知道的,但是,在新春佳節,耳聞目睹此情此景,我還是震憾不已。我親戚後面的話,更令我痛心不已。她偷偷地告訴我說,前些年,那戶人家的女人,曾以『倒插門』(注:當地的一種說法,指男子上門去女方家結婚)的形式招進了一位後夫,但那個男人不是人,竟將那人家的女兒也睡了。去年,那戶人家的女兒已經出嫁到外縣。現在,那間房子的後半間,還擠住著娘兒倆,而那兒子現在也已長大成人,已經有二十多歲了。
一戶人家的境況,或許說明不了多大問題,因為,就在這戶人家的不遠處,就有其他農家漂亮的住房,比起城市的一些別墅來,也可以說毫不遜色。但是,在江南富庶之地,也還存在著這樣的人家,至少表示,在我們這個社會,貧富差距是客觀存在的,而且差距還很大。
我出生於60年代末期的農村。在我記憶中,我小時候,當時雖然大家普遍都很窮,但是,這種露天煮飯的情況,至少是不會出現的。因為,那時,如果有人遇到這種情況,生產隊肯定會組織社員給這人壘一個泥牆的草房。但是,在二十一世紀的今天,卻發生了這樣的事情,這不能不令我們深思。
經濟學上,衡量一個國家窮富差距,有一個名詞叫『基尼系數』。聯合國有關組織認為:若低於0.2表示收入絕對平均;0.2至0.3表示比較平均;0.3至0.4表示相對合理;0.4至0.5表示收入差距較大;0.5以上表示收入差距懸殊。
據有關專家研究,20世紀70年代末期,農村居民的基尼系數介於0.21至0.31之間。但是,1978年以後,中國大陸農村居民的收入差距迅速擴大。根據農業部全國農村固定觀察點辦公室的數據估測,2000年農村居民收入的基尼系數約為0.43,與1978年相比大致翻了一番。在如此之短的時間內,不平等程度發生如此之大的變化,在世界歷史上也是少見的。
在我國農村居民基尼系數幾乎倍增,速度之快,舉世無雙的同時,我國城市居民的基尼系數也在『大躍進』——
據國家統計局的測算,改革開放之初的1987年,我國城市居民的基尼系數依然大致為0.16?0.18。但是,此後,居民收入差距呈逐步擴大趨勢。勞動和社會保障部勞動工資研究所研究出一套針對中國國情的『居民收入分配預警系統』,該系統根據國家統計局提供的數據測算出,2003年後,中國的收入分配差距已進入值得警惕的『黃燈』區。最近,國家發改委提出的報告也認為,中國城市貧富差距已達警戒水平。發改委認為,總的看,中國城市居民收入差距的『基尼系數』已達到合理值的上限,在0.4左右。而且這還是在各種崗位外收入、非正常收入難以准確估計的情況下做出的。如果把後者也算上,則計算出的實際基尼系數肯定要更大一些。
對居民收入分配差距的總體描述,除了『基尼系數法』外,還有一種方法叫『等分法』。國家統計局2000年對全國4萬個城鎮居民家庭收入情況進行的調查顯示,20%的高收入者擁有42.5%的國民財富;2004年,佔城市總人口10%的高收入者佔有45%的城市財富。而根據聯合國開發計劃署的統計數字,中國目前的基尼系數為0.45。佔總人口20%的最貧困人口佔收入或消費的份額只有4.7%,而佔總人口20%的最富裕人口佔收入或消費的份額高達50%。中國社會的貧富差距已經突破了合理的限度。
住房市場化的『大躍進』
現在,在農村舊宅基地翻建新房,只要建築面積不超過原有建築面積,農民幾乎不用向政府交什麼錢,但是,就是這樣,我親戚家所在這個村子的這戶農家因病致困後,還是蓋不起新房。而且,據我了解,雖然不要交錢,宅基地幾乎是白用,但依然還是蓋不起住房,這種情況即便在東南沿海經濟比較發達地區的農村,也並不鮮見。那麼,在城市,在貧富差距同樣存在著『大躍進』的城市,普通民眾能不能買得起住房呢?
上海團市委2005年4月編寫的《上海青年調查報告》披露:住房問題已經上昇為上海青年心目中最為關心的問題,而其他諸如就業,社會治安等歷年排名靠前的問題都已退居其後。2005年11月,廈門房地產聯合網公布的一項『購房給你帶來多大壓力?』調查顯示,近八成受訪者認為購房壓力成為生活中最大的煩惱源。而在同一個月,南京抉策地產研究中心提供的三季度消費者調查顯示,57%購房者難以承受房價之重。……
中國社科院劉建昌博士提供的數據表明,中國許多大城市的居民家庭債務比率已經接近或者超過100%,在2003年,上海的家庭負債比例達到155%,北京為122%,已經迅速超越美國同期115%的水平。而大城市的家庭高負債的罪魁禍首,主要就是高房價。
普通民眾買不起住房,除了前面所說的收入差距『大躍進』後,城市財富集中於少部分人的原因之外,另外一個關鍵因素,就在於住房市場化的『大躍進』,導致住房的過度市場化。
我國城鎮住房制度改革前,實行的是福利分房制度。城鎮住房制度改革的目的,是改變過去福利分房體制,實現住房的商品化和社會化,以改善居住條件,滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。我國房改有三個重要的標志點,分別是:國發[1994]43號文件提出的,全面實施『安居工程』;國發[1998]23號文件提出的,要建立『以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系』;國發[2003]18號文件指出的,要『逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房』。
『國發[1998]23號』文件規定,要『建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系』,即其目標群體為『中等+低收入家庭』,大約佔全社會家庭總數的70%。當時建設部也曾明文規定要求各地住宅建設70%至80%應建經濟適用房,銷售給中低收入家庭。如北京就規定為年收入6萬元以下家庭。當年,業內普遍認為,1999年上半年,北京的商品房價格急降近1000元,就是托了經濟適用房的福。
雖然,此後,經濟適用房政策作了調整,『國發[2003]18號』文件重新明確『經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房』,即其目標群體被明確為『中等偏下+低收入家庭』,大約只佔到全社會家庭總數30%的群體。但是,『國發[2003]18號』文件在『完善住房供應政策』中,明確指出,『逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房』,也就是說『多數家庭購買或承租普通商品住房』這是一個需要逐步實現的過程。
但是,真如有人所言:經濟適用房少了,房價發燒高漲,普通百姓受不了;經濟適用房多了,房價感冒低溫,房地產開發商受不了。經濟適用房在一開始就遭到了一些房地產開發商們的激烈反對,而且與那些房地產開發商們持同一立場的,還有那些熱衷於『經營城市』中『以地生財』的地方政府領導們。
於是,在資本(房地產開發商追逐利潤)與權力(地方政府樂意於在『經營城市』中『以地生財』)相結合的恣意橫行中,這『以經濟適用住房為主的住房供應體系』到『商品住房為主的住房供應體系』並不是一個逐步實現的過程,而是一個『大躍進』的過程——
在1998年左右,全國還是以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。但是,到了2003年1至10月份,經濟適用房在全國商品住宅中所佔的比重,就『大躍進』般地劇降到僅佔到6.1%;而2004年同期又繼續下降到5.0%;而且,在房地產新政後,在國務院明確提出要『加大住房供應結構調整的力度,在控制非住房和高價位商品住宅的基礎上,著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給,提高其在市場供應中的比例』的情況下,2005年1至10月份,在房地產開發投資和商品住宅投資都有較快增長的同時,經濟適用住房非但沒有增加,相反卻依然繼續下降,經濟適用住房投資下降11.1%。
經濟適用房所佔比重下降速度是如此劇烈,『國發[1998]23號』、『國發[2003]18號』文件規定的,旨在『保障城鎮最低收入家庭基本住房需求』的廉租房,由於需要實行的是劃撥用地,不但不能『以地生財』,而且還是『虧本的買賣』,在那些熱衷於『經營城市』中『以地生財』的地方政府領導手下,自然也就更加少得可憐。更有甚者,在一些城市,經濟適用房、廉租房,已經是絕跡好幾年了。
兩個『大躍進』造成『房地產癥結』
由於住房是老百姓生活中最大的生活必需品,同時,住房又是一種替代性很差的特殊商品,而且由於土地位置的固定性決定了房屋不能象其他商品那樣到處流通,再加上房地產的開發周期又較其他商品生產的日期來說是那樣的長,所以價格機制在房屋這個商品上發揮作用,較其他商品來說更容易失靈。
因此,即便是在一些西方國家,也就是說在一些自由市場經濟的國家,雖然從本質意義上來說,他們崇尚、他們維護價格機制這只『看不見的手』,並且,他們也不是不知道,『破壞一個城市建築的方法,除了轟炸之外,就是低房租政策了』。但是,由於房屋這個商品存在著上述這兩大特殊性,因此,在老百姓的住房問題上,他們依然不敢大意。縱觀世界住宅發展史,一些西方發達國家,對於老百姓購買住房,幾乎都采取了各種各樣的扶持政策。雖然,他們中許多國家當時居民的基尼系數,比我們國家現在的基尼系數小得多,但他們還是要對房租采取限制價格政策,甚至是直接建造低價住房,或提供住房補貼,去幫助那些買不起住房的人住上自己的房子。
但是,由於一個時期來,我國一些地方政府的領導,受庸俗發展觀的影響,出於對GDP的盲目單純的追求,他們發展房地產的著力點不是『住房制度應確保所有人都能有房住』,他們不是將自己定位為老百姓住房問題的『保障者』;而是將發展房地產的著眼點,放到了『以地生財』上。一些地方政府甚至在房地產市場上直接充當起了謀利『商人』的角色,於是就有了住房市場化的『大躍進』,直至住房的『過度市場化』。
在貧富差距的『大躍進』和住房過度市場化的『大躍進』的作用下,一方面是出現了我國普通民眾對於經濟適用房等社會保障性住房『一房難求』的局面,另一方面,我國的房地產市場又成了富人們聚斂財富炒作的大賭場;而當遇到房地產宏觀調控急剎車後,隨著投機資金的出逃,房地產又面臨著潛在的住房過剩風險了。在房地產宏觀調控後,在許多房地產開發商對房價前景不再看好,有意放慢房地產開發進度,許多地方土地招拍掛頻頻『流產』的條件下,一些地方政府仍舊不願意降下土地招拍掛的『底價』,迫使許多房地產開發商也不敢降價銷售,以『有形之手力托房市』;當然,這些地方政府更不願意多拿出一點土地來建造『經濟適用房』、『限價商品房』和『廉租房』。於是,國家統計局的這三組房地產數據,就自然而然地出來了——
2005年前11個月,我國本年購置土地面積中,未完成開發土地面積近1.7億平方米;按目前水平計算,我國商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多;商品房空置面積達1.14億平方米。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||