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——從北京房價市場看天津房價高增長的隱懮
近日,筆者去北京的一些樓盤轉了一圈。並重點關注了一下京城新樓盤的房價走勢,結果卻令人大跌眼鏡。調查顯示,在北京三環至四環之間的新樓盤單價基本在5000——6000元之間,五環至六環之間的房價為4500元左右,六環以外的城郊地區房價每平米僅在3500元左右,而天津目前中環、外環的房價已與北京三環、四環區域的房價基本持平,個別樓盤的房價大有趕超之勢。與京城房價的相對沈穩、理性、波瀾不驚比較,天津房價的飛速增長大有『懸崖邊飆車』的意味。
目前,在天津市開盤項目中,房價增長之快,『效率』之高、可謂到了『肆無忌憚』的程度,調查顯示,市中心區樓盤的銷售單價已從兩年前的4500元左右竄昇到現今的最高近10000元,增長率高達200%;而在中環線以內,單價5000元的樓盤基本芳蹤難覓;據一位業內朋友透露,他們計劃明年在紅橋區面市的一個樓盤,銷售單價初步定在了7500元——8000元之間,問其品質,僅為常規性住宅,聽後不寒而栗。再看本市外環線附近的樓盤,單價也從去年的3500元攀昇至現今的5500元以上,這與北京四環區域的樓盤單價基本相當。同時,更令人看不懂的是,目前天津市外環線以外的樓盤單價也從半年前的3000元左右直逼5000元新高,比北京城郊的住宅單價還要高出30%左右,大有與市中心住宅『比價齊飛』的態勢,成為天津樓市的一大『奇觀』。
那麼,是何種因素促使天津房價實現了歷史性『躍進』,不妨從兩個層面進行比較分析:首先從津京兩地的經濟總量來看,2004年北京人均GDP達4454美元,天津人均GDP則剛突破3000美元,僅為北京人均GDP的67%;2004年北京城市居民人均可支配收入為15637.8元,天津城市居民人均可支配收入為11467元,佔北京的73%,從住宅消費結構分析,北京住宅消費的客群構成是本地居民購房與外地購房的比例各佔50%,也就是說北京開發的樓盤中每賣出兩套房子,其中就有一套會被外地人買走。而天津住宅消費結構比例是本地人購房高達90%,外地人購房僅佔10%,就是說,天津的房地產項目主要以區域消費為主體,而北京的房地產市場消費客群則日趨多元化甚至國際化,對外地購房者的吸納量和樓市抗風險能力要高於天津四倍以上。調查顯示,目前在天津已上市的地產項目中,70%—80%的大戶型存在不同程度的滯銷現象,總房款超過60萬元的房型滯銷非常普遍,如果天津房價非要與北京房價『看齊』,起碼在現階段還為時過早,或者說有點『信心有餘,底氣不足』。
馬克思主義哲學認為,『經濟基礎決定上層建築』,而天津房價增長的如此神速,從經濟基礎上尚無法『自圓其說』,既然說不通,那麼這些『上層建築』又是如何衍生、如何立足的,答案只能從『心理學』層面來解釋,首先,房價追高可視為開發商追求暴利心理的一種非理性行為。很多開發商並不諱言,『目前天津房地產市場機會好,要求利潤最大化是公司追求的第一目標』。因此,在暴利心態的驅使下,哄抬房價之風在經過精心包裝後分別『粉墨登場』,先天不良的『爛尾樓』可冠之以『國際名盤』;常規的地產項目亦可高喊『世界富人區』、一條小溪也敢吹噓為『水上城市』……,開發商對利潤指標的奢求更是隨行就市、『欲壑難填』,半年內漲幅千元以上已是司空見慣,個別樓盤半年內的單價漲幅超過2000元,實為『勇氣可嘉』。天津的房交會更是讓眾多開發商裝扮成一處『歌舞昇平』的曼妙世界,吹拉彈唱、載歌載舞者有之;論經布道,混淆視聽者有之,在這種功利思想的同化下,社會責任被放逐,人本理念被嘲弄,市場規則被嚴重破壞,這種不良風氣直接構成了天津樓市衍生高房價的溫床,這與北京房交會的理性、平和、純粹形成了鮮明對比,由此可見,天津的高房價並非高於房子本身,而是高在了開發商過重的投機心理、過高的利潤奢求和『過份』的市場渲染上,這種暴利下追求暴富的心態嚴重扭曲了房地產市場、健康、穩健的發展軌跡,而表面上的歌舞昇平往往直接迷惑了更多購房者的雙眼,使其在不知不覺中走上了『鋪滿鮮花的陷阱』,難怪許多『工人階級』在購房後都互吐苦水,頗有被『打家劫捨』的感覺。
不可否認,天津經濟的快速增長、土地成本的相應提高以及市民生活水平的逐步改善是支橕房價增長的客觀因素之一,但這並不足以在幾年內達到或趕超北京房價的水平。刻薄一點說,開發商在房價定位上的相繼追高似乎正在上演著『貓捉老鼠』或『貓戲老鼠』的一場地產游戲,趁『火』打劫者有之,渾水摸『魚』者有之,天津的房子到底值多少錢,老百姓究竟能承擔起多高的房價,這些開發商似乎並不關心,而其結果往往是開發商自鳴得意,在賺得盆滿缽滿後,最終陷入『殺雞取卵,竭澤而漁』的尷尬境地,這種玩酷、玩懸、甚至有些『玩鬧』的不負責任行為,對一個企業、乃至整個地產行業的健康發展往往是致命的,有遠見的開發商應明白,房價的高增長該到踩『急剎車』的時候了。(作者為天津標榜廣告公司策劃總監蘇步超)
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