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最近一段時期以來,全國范圍的房價普漲,是社會各界關注的熱點話題。房價是牽動開發商、普通百姓和政府部門的敏感神經,哪怕稍稍波動也會牽一發而動全身,更何況此次的『普漲』已經創了有史以來的最高紀錄。
雖然為了控制樓市的強震蕩,政府不斷推出一系列宏觀調控措施,但房價下降幅度並不大。當然,這也是政府的意圖,宏觀調控只是為了平抑房價、規范市場,保持房地產價格的穩步小幅增長纔是調控的初衷。
在這一波房價普漲的浪潮中,走在風口浪尖的城市有兩類,一類是意料之中的,比如北京、上海等一線城市,另一類則是情理之外的,比如天津、沈陽等二三線城市。是不是城市中房地產價格越高,城市就越有魅力,越有競爭力?高房價與城市競爭力是不是有必然的關系?
首先,我們要明確一個關於房價的基本命題:在不考慮其他條件情況下,一個城市的房價應該和該城市的經濟發展水平相匹配。但這並不等於說,城市有多高的發展水平就有多高的房價,高房價能夠使城市競爭力提高。房價與城市競爭力不存在必然的因果關系:城市的綜合競爭力提高了,有可能會導致房地產價格上漲;同樣一個經濟發展滯後的城市在沒有特殊因素作用下,房地產價格不可能暴漲。主導房地產價格的因素最終還是供給與需求的相互作用,有了一定量的需求纔能帶來市場的繁榮,帶來房價的上漲。
以上海為例,其房價幾年來一直位居全國大中城市前列。這是因為上海城市的綜合實力的強大、城市競爭力的提高使其吸引了國內外大量資本和人纔的進入,為住宅市場的發展積聚了大量的需求,正是因為有了這種現實的需求纔造成了房價上漲的結果。因此,城市的可持續發展是前提,是房地產市場發展的基礎。沒有城市綜合競爭力的提昇,沒有城市經濟的發展,一時的房價暴漲只能是曇花一現,不可能帶來房地產市場的持久繁榮和健康發展。
也有一些城市的房地產價格一向『恆溫』,卻在這一輪普漲之中大幅上揚,天津就是如此。在前幾輪房價上漲時,天津的房地產市場以『不文不火』著稱,房價也在很長一段時間內基本保持穩定,從2003年年底開始房價卻一躍而上,漲幅居全國城市前列。有關人士分析,造成天津房價暴漲的最主要原因是大規模的城市拆遷。而這種政策原因導致的被動需求釋放完畢,城市住宅的需求量還有多大,是不是能夠支橕起高昂的房價,這是一個值得認真思考的問題。作為環渤海經濟圈的龍頭城市,天津的確是有著很大的發展潛力,但形成住宅市場的有效需求是需要時間和條件的,這是在城市經濟有了一定發展之後,城市品牌本身的吸引力所帶來的主動需求。
那麼,作為一個有競爭力的城市應該是什麼樣的呢?城市的競爭力體現在:城市要有合理的產業布局,要有保證城市可持續發展的資源和能源,要有引進和吸納人纔的能力,要有獨特的城市文化,而不是房地產價格的飛速上漲和房地產業的超常規發展。
城市房價過高極大地提高了企業商務成本和移民居住成本,間接地削弱了城市的綜合競爭力,而且房地產業的膨脹發展對其他產業融資具有擠出效應,不利於其他產業的發展,更為可怕的是房價過高,尤其是炒房引發的高空置率,不僅不利於市場發展,甚至會導致經濟衰退。
就像著名策劃人王志綱所說的,『區域的經濟結構決定城市的價值,城市的價值決定地產的價值』。城市綜合競爭力的提昇,必然使房地產更有投資價值,而高房價卻不會促進城市競爭力的提高。
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