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空置量是個謎
近日,國家統計局發布的統計報告顯示,截止到2005年10月末,全國商品房空置面積已達到1.12億平方米,同比增長14%。今年上海空置房面積將達到1000萬平方米以上;而北京市截至9月底,全市空置商品房面積為1054萬平方米,同比增長21.1%,約佔全國的1/10。按北京現人均25平方米住房算,可居住40多萬人,增幅比上年同期高32.9百分點。10月,北京空置商品房面積又比9月份增加了6.8%,預計年底還會有較大幅度增加。
上述數字的公布,立即引起了人們對空置房話題的空前關注。專家認為,我國目前到底有多少空置房是一個很難弄清的問題。
『這幾年,北京空置房數量及空置比例一直是一個謎,說是1000萬平方米,但感覺上總好象不對。』北京房協住宅學術委員會委員蔡金水對中國經濟時報記者表示,感覺北京住房在個人手上的空置情況比較嚴重。
『從福利分房開始的1998年至2004年,北京商品住宅的竣工總面積已達11475萬平方米,而同期的銷售面積僅8776萬平方米,也還有2700萬平方米的剩餘。2700萬平方米相當2000至2004年間北京年均住房銷售面積的1.73倍。除了有2700萬平方米的房子積壓,2004年北京商品房開復工面積9931.3萬平方米,相當於近5年年均銷售面積的4.32倍,商品住宅的施工面積也達到了創記錄的6759萬平方米,這麼多待銷售的房子如何統計空置量呢?』對此,蔡金水心存疑問。
空置率成了『數字游戲』
對於我國目前的商品房空置率?現在有十幾種說法。主張房地產泡沫嚴重的一方聲稱?當前我國商品房空置率已高達30%多,遠遠高於10%的國際警戒線。而認為房地產沒有泡沫的一方則提出空置率還不到5%(有的甚至說只有2.7%),遠遠低於國際警戒線。建設部前兩年公布的空置率為12-16%,去年則宣布以前公布的空置商品房指標不合理,不算數了?要調整。
據專家介紹,由於采用的是不同的數據標准,使最終的結論產生很大的差異。高的是用空置面積除以當年商品房竣工面積,例如2003年建設部公布的全國商品房空置面積為1.28億平方米,除以當年竣工面積3.25億平方米,則空置率高達39.4%。2004年建設部公布的全國商品房空置面積為12326萬平方米,除以當年竣工面積42465萬平方米,則空置率也高達29%。
建設部是把空置面積除以前三年竣工面積之和(2001-2003年三年商品房竣工面積之和為10.43億平方米),空置率就降到了12.3%。有的人甚至認為是應該除以城鎮所有房屋面積總和,則空置率就低到不足5%了。
至於空置面積的算法也大不相同,很多業內人士認為空置房應指目前已竣工驗收,取得建設管理部門頒發的交付使用許可證書,尚未售出的全部商品房。而建設部是把竣工一年以內的房屋作為待銷房,竣工一年以上三年以內的商品房作為滯銷商品房,竣工三年以上的房子纔作為空置積壓房。這就使空置面積降低了幾倍。至於大量雖已建成但由於種種原因未能通水通電,未通過人防消防等驗收手續,還沒有拿到竣工驗收單的房子和爛尾樓就更不算了。
建設部副部長劉志峰曾經表示,國內空置率體系到目前還沒有建立。中國並沒有空置率的說法,目前和國外一樣建立空置率體系還有難度,現在所謂的空置率是沒有科學依據的。
作為行業主管部門,建設部有自己的一套統計系統和統計數據,但受《統計法》的限制,不公開發布,只用於行業內部的調控管理。其對商品房空置量的描述也只是商品房空置面積的概念。建設部有明確定義,商品房空置積壓面積是指經過竣工驗收後空置時間在三年以上的商品房。
有經濟界人士及業內人士提出,目前采用的商品房空置面積的數據只反映了市場上商品房增量面積的變化,而缺少對存量面積空置量的控制,不能全面地反映出房地產市場的真實狀況。商品房的空置量只統計銷售面積而不包括租賃市場上存在的大量空置房是不合理的,以此作為政策調控的依據難免有缺失。
到底有多少空置房?
很多專家指出,我國現在的空置率與國外的空置率不是一個概念,按現在的各種計算方法根本反映不了全社會到底有多少空房。由於統計口徑不統一?以及開發商、各部門縮小空置房數字?所以公開公布的數字是大大減少的。
正確的方法應該是建立兩個統計體系,一個是全社會房屋總量中有多少未被使用的閑置房(包括未售出的全部商品房,已售出未入住的空住房,社會存量房屋中可出租出售和閑置的全部房屋),反映社會所有存量房屋的閑置狀況?閑置率或稱空住率?另一個是有多少已建成尚未售出的全部商品房?反映房地產市場銷售狀況?空置率。兩個數字同時統計,互相比較,纔能真實反映房屋空置狀況。
『按照這種思路計算,即使不算1996年以前和2005年新增加未統計的數字,從1996年房地產走出低谷?開始新一輪上昇周期算起8年來?已竣工未銷售出去的商品房也有6.02億平方米。即使扣除其中不可銷售的配套面積?至少也有4、5億平方米。這其中有很大一部分未計入公布的空置房面積。』蔡金水認為。
據統計,2004年北京市住宅施工面積6759萬平方米,其中新開工面積2207萬平方米;住宅竣工面積2344萬平方米,住宅銷售面積2286萬平方米。即使2005、2006、2007年三年不新開工一平方米住宅,現有施工面積竣工後,仍可保持每年2000萬平方米以上的供應規模。
專家估計,如果按照現在每年的竣工和銷售面積2000多萬平方米計算,北京現在已經批出的土地也足夠建設10年住宅。全部建成後北京人均住房面積可達50多平方米。
1996—2004年已竣工未銷售出去的6.02億平方米商品房,現在有多少積壓在開發商手裡,是一個未知數。而截至2004年底,全國城鎮房屋建築面積149.06億平方米,其中住宅建築面積96.16億平方米,如果也按20%估算,那麼將有近20億平方米住房在閑置或可出租。
這些將會造成多少新的空置房和空住房?
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