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個人購房成為住宅消費市場的主流,不少購房者購置物業考慮的首要因素就是價格。然則,同樣作為反映市場脈動的風向標及開發商逐利的關注點,『價格』這一砝碼一再成為諸多樓盤營銷策劃的切入口。房地產價格也一直是媒體報道的焦點,商品房均價、起步價、最高價、基價等一些列房價術語充斥著項目的各種宣傳資料,這些不同類別的數字如同一團剪不斷理還亂的麻,他們何計算得來、它們之間的關系怎麼樣、他們的可信度到底有多大……一直是百姓心目中充滿困惑的謎團,記者就此問題采訪了天津市物價局等相關部門。
房價制定有規范
1998年7月發布實施的《城市房地產開發經營管理條例》給商品房定價制定了宏觀方針,第三十條規定,房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格,有當事人協商議定,但是,享受國家優惠政策的居民居住價格,應當實行政府指導價或政府定價。物價局相關人員介紹道,據此,天津市相關政府部門制定的《天津市商品住宅價格管理暫行辦法》成為商品房價格管理的重要法則,依據該法則,商品住宅價格管理分為政府定價、政府指導價和市場調節價三種形式。
危改計劃住宅、經濟適用房住宅實行政府指導價,商品房計劃住宅實行市場調節價。屬於市場調節價的商品住宅銷售價格,由開發經營企業根據成本和市場供求情況自行確定。其銷售價格納入市場價格監測范圍,房地產開發經營企業有義務向市價格主管部門報送成本資料及銷售價格,但房地產開發企業的自行定價必須完全符合市場規律,纔能為市場所接受,由於商品房的銷售價格由當事人協商議定,合同就成為保證雙方利益的重要途徑。屬於政府指導價管理的商品住宅價格由下列項目構成:征地費和拆遷安置補償費;勘察設計和前期工程費;建築安裝工程費;住宅小區基礎設施建設費和住宅建設非營業性公建配套費;市政府規定的其他收費;管理費;貸款利息;利潤;稅金。利潤按本辦法規定的『征地費和拆遷安置補償費』至『市政府規定的其他收費』之和為基數,最高不超過15%計算,屬於政府指導價的商品住宅,房地產開發經營企業應在商品住宅銷售前,核算商品房成本並提出書面定價申請,物價局核實後,下達相應的書面批復文件。以下就是使用政府指導價的商品房書面批復形式。
XXXX有限公司:
你公司《關於XXX小區商品(危改)住宅銷售價格的請示》收悉。根據《天津市商品住宅價格管理暫行辦法》有關規定,你公司在XXX街承建的XXXX小區2-8號樓框剪結構住房的銷售價格為政府指導價。經審核,你公司可按平均每平方米不超過4990元自行安排樓層、朝向差價,並於七日內填寫《天津市商品(危改)住宅銷售價格登記表》報市物價局備案。以上住房銷售價格應在銷售場所實行明碼標價。在標示的售房價格之外不得收取任何費用(國家規定的代收代繳稅費除外)。
天津市物價局推出了例如書面提醒、告誡會、大檢查、價格監督等督促開發商誠信經營,規范房地產價格行為。
開發商如何定價
據一位房地產業內人人士介紹,一般來說,商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種。其中成本加利潤法是在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格;市場價法是根據銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標准而制定的價格;而差別定價法是根據房屋的朝向、樓層、視野、景觀、內外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價。至於在何種情況下采用何種定價方法,以及在銷售過程中如何調整價格,直接關系到開發商的營銷結果與投資效益。商品房的定價是一個較為關鍵和復雜的環節,需要在銷售實踐中不斷地總結和改進,纔能制定出一個科學、合理的售價。
相關鏈接
均價:是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數,即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價,但也有例外,以均價作銷售價,也不失為引人矚目的營銷策略。
基價:基價也叫基礎價,是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層、朝向差價後得出。
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