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9月8日至28日,短短三周,上海房地產市場的可售住宅量激增約50%。與此同時,房價連續三周下跌,跌幅高達17%。
此前,易居(中國)研發中心就曾公開表示,若以8月市場消化速度計算,9月8日以後即便不增加任何新的供應,市場現有存量也要13個月方能完全消化完畢。大量新盤的湧入使得上海樓市的競爭進一步昇級。
開發商不再捂盤
據上海房地產交易中心網上平臺——網上地產實時統計數據顯示,9月8日至28日,上海市場的可售住宅總量從10萬餘套『奇跡』般地昇至15萬套左右。短時期內,市場供應量便驟然增加50%。
易居(中國)研發中心分析師林波稱:『近段時間新盤增加的態勢十分明顯,這周的前兩天就增加了約30萬平方米。但除了新增供應外,市場還需要對前段時間的存量進行消化。』
他認為,開發商之所以都選擇在9、10月份集中上市,一方面是因為他們期待市場會出現類似於去年10月的價格反彈,同時也因為開發商意識到形勢已漸趨明朗,與其繼續捂盤,不如趁目前衝刺一下市場。
就在市場供應量驟增的同時,上海普通住宅(注:除動遷房及配套商品房之外的商品住宅)成交均價卻從月初的10088元/平方米(數據來源:易居(中國)研發中心,截至9月1日)跌至8401元/平方米(截至9月22日),跌幅高達17%。個別地區甚至已出現跌幅近50%的極端案例。
9月18日,位於松江區九亭板塊的馨亭家苑便以4698~4988元/平方米的超低價入市。而在今年年初,該板塊市場均價曾一度超過8000元/平方米。即便如此,網上房地產數據(截至28日17:00)依然顯示,其開盤至今仍有近50%房源未售出。
『很明顯,10月將成為整個市場的心理關口。』方方房產工作室分析師包靈芝說,『「十一」假日房展將是開發商今年看清客戶心理的最後一次機會。』
還能讓多少利?
昨日,記者從位於南外灘附近的上海灘花園售樓處了解到:該案目前正推出優惠購房活動,購房者如果在9月30日之前購房,就可以享受9.5折房價,這將使得它對外公布售價低至2萬元/平方米以下。但據知情人士透露,之前該項目的預期售價要達到2.2萬元/平方米。
據查,上海灘花園用地是2002年華潤置地以協議方式取得的舊城改造項目。華潤置地(1109.HK)董事總經理王印之前曾公開表示將對該項目斥資約17億元,因此項目投入成本約在8500元/平方米左右,可見其售價調整的空間相當大。
但據華潤置地中報顯示:一期尚餘21戶沒有完成拆遷,二期用地也未清畢。因此未來成本可能仍會有所上昇,調整空間也會相應縮小。
與華潤置地的境遇不同,去年以公開招標方式高價獲得土地的順馳美蘭湖畔雅苑,其降價餘地已十分有限。據查,該項目的土地成本約在2400元/平方米,其綜合成本將超過5000元/平方米。根據網上房地產(截至28日17:00)數據顯示:該樓盤的累計住宅合同均價為5924元/平方米。
有分析師直接指出,類似於順馳這樣以一個高成本拿地入市,價格本身可供伸縮的空間已經很小,而此次以6000元/平方米左右的價格入市,顯然已作過調整。
『此時,開發商應該客觀地看待形勢了。』包靈芝認為,目前市場仍未出現開發商因順應形勢而采取的主動降價行動。盡管每個企業的狀況都有所不同,但如果是以今年上半年虛漲的價格作為降價依據,這是不合理的。
『房價只有回歸至去年第三季度的水准,這纔能稱之為降價。』她說道。
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