|
||||
對大中城市過高的房價降不下來,開發商一個主要的說辭是『成本決定論』,即地價漲得不得了,建築用料省不了,各種稅費少不了。這些開發成本不降,房價就落不了。但記者近期在福州、珠海和京滬等地的調查發現,房價事實上大大偏離了真實成本,而開發商確實存在高額利潤率。
『成本決定論』不攻自破
在珠海、福州等地,記者根據建築設計、造價諮詢、土地儲備、物價管理等單位提供的情況交叉印證,對一些樓盤進行了『成本核算』,結果發現,開發商的利潤率遠遠超過自己宣稱的15%或20%,事實上高達60%至70%。而上海、北京等地,房價畸高,但開發成本除地價外,多與其他省會城市相同,因而利潤率遠遠不止這些,有的甚至是一兩倍。
建設銀行珠海市分行造價諮詢中心負責人說,從建安成本看,各大中城市差不多,多層、小高層和高層住宅造價一般分別為每平方米800元、1000元、1400元;地價過去很低,現在實行公開招標、拍賣、掛牌銷售,沒什麼秘密,目前一般佔房價的20%。說到其他成本費用,長宇(珠海)國際建築設計有限公司負責人陳少敏說,銷售管理費用對開發商是個小數,攤到每平方米很小。至於稅費等,大約是銷售額的百分之幾,有些是政策規定明確應該交的,有些是政策上不清晰的『灰色地帶』,開發商可能拿出100萬元『公關』,然後就可能節省500萬元。
『概念炒作』拉昇房價
珠海許多房地產商認為,當地房價比起同省的深圳、廣州等地還太低。當地市政府相關部門負責人也暗示,珠海房地產還有較大上昇空間。記者采訪發現,一些開發商無一例外地叫賣『預期中的利好消息』,像珠港澳大橋、輕軌、鐵路、高速公路等的修建計劃等。
珠海市公評工程造價諮詢有限公司注冊造價工程師王新峰等人說,珠海市一個較大的樓盤不在市中心,但銷售均價接近6000元/平方米,比其他樓盤高很多,主要理由是『環境和預期價值』,如開發商宣稱的『前山河沿岸一帶的景觀設計很到位,預期中的珠港澳大橋修建以後交通十分便利』等。實際上,它的成本估計不超過3500元/平方米。
『壟斷模式』抬高房價
記者在上海、北京、珠海等地調研發現,常常有很大的區域性地塊被政府賣給同一家開發商,從而形成『壟斷性開發』。去年下半年,珠海市將市區六七百畝的一個較大區域賣給號稱『珠海地王』的開發商,地價高達十多億元。這一開發商的負責人對外宣稱:自己儲備的可供開發的土地至少夠公司開發六七年!
中國社會科學院有關專家質疑說,房地產供應在壟斷的情況下,價格不僅取決於需求,同時還有開發商的壟斷力量。成片的區域性開發,使開發商在房地產市場上居於壟斷地位,它有定價的能力。目前的房價就是由開發商的壟斷地位形成的壟斷高價,即使把開發商的成本降為零,它仍然會索取壟斷高價,房價也不可能降下來。
珠海市土地儲備發展中心主任權力說,城市房地產管理法有規定,土地2年如果不開發就收回,但政府拍賣土地給開發商簽訂的合同通常規定2到3年為開工期,所謂閑置是從開工後纔計算的,這樣實際上延長了收回期。
『價格合謀』助推房價
房地產的這一現象與經濟學中的『價格合謀』概念十分相似。即一定區域內的開發商會自覺采取『價格領袖制』的形式,由第一家開發商首先定價,後來者都跟隨定價。
從全國來看,通過實行土地『招拍掛』制度不過兩年左右,現在開發的樓盤大都是過去通過協議或低價拿的地,為什麼房價還這麼高?福州市有關部門負責人坦言,這與價格跟進對高房價的影響有關。一個區域內假如只有5%的開發商是通過『招拍掛』高價買的地,另外95%的開發商不管是多少錢弄來的地,都會往現在的高價上靠。
權力透露,珠海市目前開發的樓盤絕大部分是2003年『招拍掛』以前取得的土地,那時地價一般每平方米不超過600元,有些每平方米二三百元就拿走了。現在『招拍掛』的地塊大約1300元/平方米左右,但它只佔目前房產市場土地供應量很小一部分。市內某區域一個通過『招拍掛』取得土地的樓盤,現在均價賣到5900元/平方米,周邊其他樓盤便跟風而上。
『政績財稅』驅動高房價
中國人民銀行近日公布的《2004中國房地產金融報告》中分析認為,對地方政府經營土地缺乏有效制約也推動了房價上漲。在中國,地方政府以地生財,土地出讓金是其重要的資金來源,70年住宅土地收益由一屆政府佔用的制度安排,使地方政府成為房地產市場膨脹的直接受益者。
這樣的判斷與記者調研的結論不謀而合,具體表現在三個方面:其一,高房價意味著高稅收。香港理易投資有限公司林春傑說,在房地產的利益蛋糕中,開發商原來獨得的一些利益,現在轉移到一些地方政府手裡了。政府得利大幅增多,是近幾年房地產市場格局的新變化。像提高稅率,擴大稅費征收范圍等手段。開發商隨之將其轉嫁給消費者。
其二,高房價意味著土地高收益。2004年珠海共掛牌拍賣了67萬平方米的土地,當年政府得到土地收益16.5億元,今年會更多。
其三,高房價意味著明顯的城市建設政績。一些城市用部分公共利益與開發商作交換條件,如減免部分土地出讓金等稅費,通過部分土地拍賣費『空轉』換取道路的修建,變相提高樓盤的容積率等,以此『加快城市建設步伐』;但得到種種『優惠』的開發商卻不會因成本降低而壓低房價,相反會與地方政府一唱一和,以周邊公共基礎設施的改善為由炒高房價。
百姓期盼『房價接近成本』
房價的調控不會一步到位。許多專家認為,目前宏觀調控的步伐基本上是適當的,讓房價上漲的速度漸漸回落,逐步與經濟增長速度同步。
也有專家持更審慎的態度。北京市建委、統計局等部門聯合發布的數據顯示,北京今年1月至7月份商品房房價漲幅仍然高達21.9%。中國社會科學院有關專家說調控『尚未達到預計的效果』,主要原因是利益集團聯手『對抗調控』。利益集團主要由一些地方政府、房地產商、商業銀行和一些行業專家組成。他們不希望房價降下來,所以一直想維持高房價。國務院發展研究中心宏觀部研究員王召認為,房價增速回落到4%至6%比較合適,房價應該比消費物價略高。
但更多的普通消費者表示,無論如何,房價應更接近真實成本。因為房地產業關系國計民生,『居者有其屋』又是全面建設小康社會的主要目標之一,政府有責任適當乾預,讓開發商保持合理利潤而不是暴利。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||