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從天津市區走津濱或京津塘高速公路,一進入塘沽區,公路沿途便開始出現林立的塔吊,這一景象可一直延續到開發區和保稅區。在一系列宏觀利好政策的背景下,天津濱海新區正迎來前所未有的騰飛時機,濱海地產也因此獲得了巨大的發展空間。據不完全統計,目前開發區、保稅區、塘沽區三區內在售和即將啟動的房地產項目已超過34個,總面積近510萬平方米。濱海新區正在由傳統工業和住宅區向集商貿、旅游、生活、娛樂消費的新城區轉變。
濱海地產市場放量
實際上,塘沽區、開發區、保稅區三區地產市場的啟動早在幾年前就已開始,但受很多客觀因素影響,濱海地產始終處於一種不溫不火的狀態。從今年開始,濱海地產市場卻出現一波突然放量的井噴行情,目前濱海在售、在建和即將啟動的房地產項目達到34個,其中塘沽區18個,開發區13個,保稅區3個,總建築規模約510萬平方米。
塘沽區的18個新項目中,大部分都是10萬平方米左右的中檔規模樓盤,只有廣廈富城是超過40萬平方米的大盤。在市場定位方面,塘沽區80%的新項目都屬於中檔產品,起步價低於4000元/平方米。
相比之下,開發區、保稅區的項目則以高端大盤為主。如8月7日正式開工的萬通新城·國際項目,總建築規模36萬平方米。作為總建築面積100萬平方米的泰達時尚廣場的重要組成部分,萬通新城·國際依托周邊的體育場、會展中心、水景公園、輕軌站等一系列公建設施,定位於純高端物業,瞄准開發區企業中高層管理者。位於保稅區的天保·金海岸,總建築面積達160萬平方米,包括高層住宅、商業、生態景觀公園等。首批推出的A04地塊,為11、18層小高層住宅。
另外,濱海商業地產項目今年的供應量近70萬平方米,而且大多是綜合性超大商業項目,如泰達市民文化廣場、鴻泰千佰匯、第四傑座、鴻泰商業廣場等,單體建築規模都超過了5萬平方米。
熱點區域前景看好
『開發商之所以特別看好濱海地產市場,主要是對這一地區的前景預期都比較高。』合富輝煌天津分公司市場部研究員任炯分析說。
根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展『十一五』規劃綱要》的精神,濱海新區新一輪開發建設要立足於天津,服務環渤海,輻射『三北』,面向東北亞,建成現代化制造研發基地、中國北方國際航運中心和國際物流中心。而按照《天津市城市總體規劃(2004-2020年)》方案,天津市未來將形成『一軸兩帶三區』的空間布局,以『中心城區———濱海新區核心區』為主體,結合東部沿海發展帶,構築『T』型帶狀組團式布局結構。
『在以上規劃的指引下,濱海新區將成為天津市「一主兩副多核」規劃中的副核心之一。』任炯說,『其實從開發區輕軌、會展中心、足球場等各類大型公建項目的建設就不難看出,政府正有意識地加快城市功能向濱海地區延伸。濱海新區將不僅僅是一個傳統的工業和住宅區,而是一個技術先進的外向型工業基地、港口物流基地和集旅游、商貿、生活、休閑於一體的新城區。』
天津中原物業商業部總監容淑賢也認為,濱海新區特別是開發區的人口增長速度每年都超過20%,如按每個家庭3口人計算,這一增長速度將帶來接近7000套住宅以及購物、辦公、休閑等一系列的需求。而隨著濱海新區基礎設施水平的進一步提高以及產業昇級,更多外來人口也會為房地產行業的發展創造大量的需求。
尚存結構單一問題
盡管濱海新區地產市場總體前景走強,但在目前發展過程中也暴露出來一些問題。濱海地產特別是開發區房地產市場價格的上漲速度絲毫不遜於市內。據介紹,幾年前開發區樓市住宅的平均單價在3000元/平方米至4000元/平方米之間,但目前這一區域內卻很難再找到單價在4500元/平方米以下的住宅產品,而很多新項目則把預計開盤價格定在了5000元/平方米以上。
任炯認為,在產品供應結構方面,開發區樓市的確存在一些問題。目前開發區一年的住宅消化量大約在幾十萬平方米左右,投資型客戶比較多。而未來一段時間開發區的新建住宅供應量非常大,如萬通新城·國際36萬平方米、天保·金海岸一期珊瑚城32萬平方米、伴景灣22萬平方米。這些大盤上市時間集中,基本都定位於開發區工作的高端客戶,產品重疊,因此可以預見下一階段的競爭將是很激烈的。
天津萬通營銷總監何澤利認為,目前開發區文化、商業、教育配套都處在起步階段,這是開發區未能聚攏人氣的最主要原因之一。只有提供最適合居住的環境和便利條件纔能留住人口,從而促動房地產業的發展。
『但是目前的市場結構並不容易聚攏人氣。』任炯說,『雖然目前開發區也在大力開發商業地產,但如果周邊社區容量不夠的話,這些商業設施很容易形成孤島。而目前開發區的住宅產品都定位於高端,這不利於形成一個多樣性、多層次的消費群體,自然也留不住人。』
均衡發展纔更健康
專家一致認為,各類公建、商業配套、住宅均衡發展,產品結構多元化,增加不同層次消費群體,是未來濱海新區房地產健康發展的關鍵。
『首先應該增加就業機會,留住人。這除了傳統上佔有較大優勢的第二產業以外,應該大力發展第三產業。』任炯說,『其次應增加居住型物業的多樣性,不應只盯住高端客戶、只盯住開發區內的客戶,而應該發展一些中低檔產品,考慮每一個消費層的需求,吸引市內人口來此居住。相比之下,塘沽區的房地產市場供應結構要更合理一些。』
中國社科院城市競爭力專家倪鵬飛認為,濱海新區缺乏人氣的根本原因就是城市功能不完善,因為之前發展的主要是制造業、加工業。濱海新區在這個基礎上要獲得進一步發展,必須充分完善城市功能,其中最重要的就是商業功能,只有完善了商業功能,消除商業上的瓶頸,濱海新區纔能獲得更大更快速的發展。
天津市房地產學會副秘書長劉玉錄認為,濱海新區發展的過程應依照五大要素循序前行:節點、梯度、通道、交通經濟帶、城市帶。濱海新區房地產行業的發展依靠兩方面動力,第一是區域經濟的總體發展走勢,第二是靠港口物流帶經濟總量的支橕。目前天津市正處在交通經濟帶的形成過程,但新區房地產市場的發展和市區還是有區別的。新區開發建設起點高、定位新、規劃空間彈性大,可建設大面積高品位、現代化的房地產產品。而隨著各類配套的完善,濱海新區的城市色彩將會越來越濃烈。
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