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昨日(18日),天津市政府召開新聞發布會,通報了本市前7個月房地產市場的運行情況。據介紹,本市整個房地產市場目前已進入了一個調整時期,保持了平穩、理性的發展態勢,投資增幅、市場交易量、房地產貸款比重、商品房空置率和房價等評價指標均處於合理范圍。有關負責人表示,國務院的八條要求和本市的六條貫徹意見,對房地產市場產生了積極的影響,由於這些宏觀措施的逐步落實到位,房價上漲增幅過快的勢頭已得到控制,但房價大幅回落甚至下跌的可能性不大。
本市公建項目投資增長較快
據統計,今年1-7月,全市房地產新開工面積1032萬平方米,開發總量比去年同期增長14.4%。其中,公建項目新開工面積176萬平方米,同比增長46.7%。公建面積投資一般高於住宅,公建開工面積提高有利於房地產投資增長,也為第三產業發展提供了基礎條件。
普通商品住宅加大市場供應
今年1-7月,本市商品住宅新開工面積856萬平方米,竣工面積730萬平方米,分別比去年同期增長9.5%和13.2%。新開工面積和竣工面積分別是同期銷售面積的1.7倍和1.5倍,市場供應量增加。按照建設部對普通住宅的三條界定標准,上半年已竣工商品住宅中,普通住宅佔73%,比去年提高4個百分點。
經濟適用房和廉租房已開工241萬平方米,佔年內住宅新開工量的18.5%,成為安置拆遷居民的重要渠道,起到穩定房價作用。
今年5月份國家穩定房屋價格的八條措施和本市六條貫徹意見出臺後,穩定了居民的購房心理,一部分居民持幣待購,期望房價回落,市場總體需求趨緩。
本市房貸發放結構更趨合理
今年以來,各金融機構在繼續支持房地產穩步發展的同時,加大了對住房開發貸款,特別是經濟適用房的開發貸款以及個人購房貸款的支持力度。
截至7月末,全市房地產貸款餘額840.57億元,比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比,貸款增幅為28.6%,回落了26.9個百分點。
7月末,住房開發貸款餘額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經濟適用房開發貸款同比多增9億元;個人購房貸款餘額比年初增加58.34億元,同比多增5.27億元,個人購房貸款餘額增加額佔全市房地產貸款比重首次突破50%。
本市1-7月住宅銷售情況
類型 成交面積 同比
商品住宅503萬平方米 下降25.4%
二手房 514萬平方米 增長14.5%
注:商品房住宅和二手房交易比為1:1.02
六大原因導致房價走高
從2003年年底開始,本市的房價開始持續走高,原因何在?在昨天下午市政府舉行的新聞發布會上,新聞發言人張峻屹給出了六大原因。
一、需求拉動市民收入的增加使得對於房地產的需求量加大,導致房價上漲。
二、拆遷量加大隨著本市基礎建設速度的加快,使得拆遷量加大。本市房地產市場是從2003年年底開始啟動的,2003年全年本市拆遷量達到420萬平方米。2004年的拆遷量持續增長,全年商品房銷售比2003年增長了13.5%。拆遷從客觀上拉動了房價上漲。今年限制拆遷量後,1-7月,全市的住宅拆遷量僅為32萬平方米。
三、開發成本增加從2003年年底開始,實行國有土地有償出讓,所有的土地一律公開拍賣,加大了開發成本。另外,房地產產品的新技術、新建材的應用也使房地產開發成本加大。
四、供求結構矛盾目前消費者需要的是中小戶型、中低價位的房子,而目前上市的房子大都是高價位房,供需不對稱導致房價上漲。采取調控措施後,本市今年的普通住房比例將達到70%。
五、開發商炒作開發商的炒作因素使得投機需求增加,房子蓋好了不賣,待價而沽,人為造成供不應求,導致房價上漲。另外,外地資本來津炒房的因素也使得本市房價上漲,據統計,目前外地資金來津炒房的比例為16%至18%。
六、購房市民預期心理有購房需求的市民對房價上漲的預期心理導致的超前消費,也助長了房價上漲。
環外區域土地成新投資熱點
隨著本市三環以外地區經濟發展和城市化水平的提高以及區域環境的改善,再加上地價比中心城區相對較低,從而吸引了大批開發企業到環外投資。2004年環外地區出讓住宅用地739公頃,佔全市住宅供地總量的52%。一批住宅項目陸續開工,上半年環外地區房地產累計在施面積824萬平方米,佔全市在施總量的34.6%;今年1-7月,環外開發面積和投資分別比去年同期提高41.7%和39.4%。
地價直接影響房價,環外地區土地成本較低,成為房地產投資新的增長點,其中塘沽區、北辰區、寶坻區、靜海縣開發量增長較快。
兩個因素使統計漲幅『偏低』
一些市民有一種感覺,那就是市統計部門發布的房價漲幅數字似乎比自己感覺到的房價漲幅偏低。對此問題,天津市統計局城市調查隊副隊長董順榮在昨天的新聞發布會進行了解釋。
董順榮表示,之所以感覺市場房價變化幅度大於統計數據,主要有兩方面原因。一方面,全國接受調查的70個城市銷售價格指數都是按照同樣的計算方法和制度進行計算的。例如,2004年與2003年相比,其房價指數上漲13.5%,而今年上半年本市房價指數同比上漲只有6.2%。由於本市2004年房價較高,而本市今年房價計算則要以此為基數,所以市民就會感到漲幅統計數字不高。
另一方面,市場上多種房地產產品進行綜合計算也是一個重要原因。房價漲幅數字並非單指住宅產品。例如,今年上半年本市各類房屋產品價格指數漲幅如下:高檔住宅上漲8.3%,辦公用房上漲4.6%,商業用房上漲4.8%,工業用房上漲3.5%。把這些房地產產品進行綜合計算之後,得到綜合價格指數上漲幅度則為6.2%。
董順榮指出,正是由於上述兩方面原因,纔使得市民對房價變化的感覺出現了『偏差』。(記者宋景怡)
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