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老百姓關注房價,政府希望平抑房價,而北京商品住宅期房平均買賣價格也出現了5月高點7136元/平方米,以及6月的回落6899元/平方米。下半年市場每兩天就推一個新盤,下半年市場將向何處去,北京樓市的支橕點在哪裡?本報舉辦了第五次半年會,到會的SOHO中國董事長潘石屹、北京中原總經理李文傑以及北京協成房地產董事長王曉航對下半年樓市熱點進行了總結和預測。
熱點一:宏觀調控到頭了?
國八條和七部委新政究竟會對市場造成什麼樣的影響?8月4日本報終於從市建委拿到官方統計數字:《2005年1-6月北京房地產市場信息》。對照該《信息》和之前每月發布的數字,我們明確看到了政策對北京樓市產生了相當大的作用。比如,4月的新房成交量為4.12萬套,而5、6月成交量萎縮接近50%;同時全市期房批准銷售面積卻在3-6月期間出現150萬、241萬、247萬和350萬平方米的遞增格局。
為什麼成交量萎縮的同時開發量仍然大漲?潘石屹卻補充了一個技術性的問題。他說,北京市3月15日實施網上交易,但當時系統並不是很穩定,到了4月15日集中登記,3、4月的成交量集中顯示在4月,所以4月的成交量不能真實反映市場的成交情況。去年北京共成交23萬套新房,分到每月來看,2萬套的成交量是與去年基本持平的。
潘石屹也承認,包括自己的SOHO尚都在內的高檔樓盤受政策衝擊顯著,尤其是高檔住宅,成交量甚至下跌了80%左右。4月15日SOHO尚都一天的成交量就是5000萬元,而受國八條的影響,後半月總共的成交量還不到5000萬元。5月又出了七部委意見,5、6月的成交量更是只相當於4月的30%,到了7月纔恢復到4月的40%。而中低檔住宅的成交量受政策影響不大,沒有萎縮的情況。『中低檔的房子是給急著要結婚、生孩子、分家的人,這種需求的彈性更小、剛性更強一些。』潘石屹說。
宏觀調控政策是否還繼續影響下半年北京樓市這一話題,潘石屹、王曉航和李文傑都覺得影響接近尾聲,而9月可能就是反彈的時機。這是因為政策所提到的明確土地供應計劃以及開征營業稅都已被市場接受並消化,而且信號顯示國家宏觀調控政策也將有所調整。幾位市場人士都提到了近日登載在《人民日報》的一篇文章,文章主題是提醒目前重視房地產市場,最後結論是房地產是國民經濟的支柱產業,要讓它平穩、健康地發展。所以潘石屹估計下一步出臺的政策不會像上半年那樣。王曉航說,市場過熱表現最強的是房地產,《人民日報》文章提出的二十個字的意思是:不能一刀切,政策不能反復,要有針對地調整。
熱點二:土地市場供應夠嗎?
記者在海淀區山後一帶獲知,該處尚有一塊土地將要掛牌,目前萬科等大的開發商已經表現出了極大興趣。業內普遍認為,西北旺的這塊地由於地理位置較好、地塊完整,所以很有可能叫出樓面價4500元的高價。而目前該地區周邊的在售項目也不過賣到每平方米6000到7000元,如果照這樣競拍下去的話,似乎房價上漲成為一個不可避免的趨勢。
潘石屹分析說,之所以出現當下開發商大手筆拿地的現象,主要緣於兩個因素:
第一,七部委新政本身對土地政策的宏觀調控有兩個要求,一是要求各地方公布土地供應計劃,二是要求貫徹兩年不開工的項目收回、一年不開工的項目交土地佔用費。但目前北京樓市的土地供應仍不能滿足需求。盡管北京市土地整理儲備中心公布將在近期有260萬平方米的土地推出來。但北京每年大約需要2000-3000萬平方米的開發量,即使加上今年上半年供應的500多萬平方米土地,土地供應仍是不夠的,況且很多土地集中在昌平、平谷等地。『整個上半年和去年公開出讓的土地比較少,現在一部分開發商是有錢沒地,一部分開發商是有地沒錢,「雞蛋換糧票」湊到一起就很可能要惹出官司。所以開發商想拿地還是要從政府招牌掛方式拿。』
第二,拿地高的都是一些上市公司或者是國營單位,他們常常不會關心一個項目最終的利潤是多少,而關心當年的業績是多少。如果當年沒有業績了,股票不好了,人家會把負責人換掉。『當年任志強就是因此而離開華潤的。』潘石屹分析,上市公司對業績的關心比利潤的關心要更重要,華潤用25.65億元拿地的動力也在於此。
李文傑也認為土地的供應量是一個很關鍵的問題,舉例來說,如果一次推出了十塊清河這樣的大片土地,顯然就不會出現華潤25.65個億拿地的舉動。『現在把地批得這麼少,一次一塊,清河之後大家都盯著吉普車廠、北化那兩塊地,最後很可能還拍出天價來。』
熱點三:百億外資借勢人民幣昇值?
誰也沒想到,中環世貿在沒有廣告和銷售投入的情況下卻賣出了上半年的單盤銷售冠軍。23.27億元的銷售額絕大部分來自於新加坡淡馬錫財團旗下的凱德置地的一次性購入。潘石屹估計,上半年外資投資房地產就已經超過30億元,借著人民幣昇值,保守估計北京將吸引上百億的外資投資於房地產並長期持有。
王曉航和李文傑都表示,最近同時有兩家以上國外資金委托他們談項目,做法就是和凱德置地類似,一次性購入整棟寫字樓或酒店。李文傑表示,對外資來說,人民幣昇值2%的這個數額對他們而言是沒有意義的,這還不及預期的五分之一,但這給國外資金一個強烈信號,政府在匯率問題上已經開始松動,人民幣昇值已經成為必然趨勢,只剩昇值幅度和節奏的問題。所以近期用外幣購入中國物業長期持有,除了能獲得租金收益外,還能獲得匯率上的收益。
李文傑透露,外資主要投向大型的公建項目,這樣即使一些開發商堅持不住了,他們還是可以把項目中的公建賣掉。
『國外的資金跟我們感受不一樣,即使我們覺得降價了,他感覺是機會來了。從這個角度來講,房地產大勢,確確實實有一些外資在支橕。』王曉航說。
熱點四:商業是否出現飽和?
來自中原的數據顯示,今年上半年新開工建的商業同比增長87%,而商業的空置面積比去年同比增加了133%,商業用房的價格比去年下降了200多元,但是同期其他產品都是漲價。住宅增長800元,辦公用房增加了1000多元。商業空置率的激增,使京城商業面臨嚴峻的結構及資金問題,商務部也派出調查組清查全國商業用房情況。
商業空置率的激增是否意味著飽和?王曉航說,可以說商業開發和營銷經營方式目前還有問題。目前商業物業的開發商主要的目的還是要銷售。我覺得部分地持有商業物業仍是良策。
到底什麼樣的商業物業還處於好銷好租狀態呢?李文傑發現,在好的地段,比如商務區的高檔商業,銷售及人氣問題都不大,因為這些投資者和商戶都比較看好;第二,目前看來,政府很可能會鼓勵發展區域性的社區配套商業,即小規模、分散型的商業,這些商業的前景也值得看好。
5月23日,商務部下發了《關於加快我國社區商業發展的指導意見》,提出用3至5年時間,在全國人口過百萬的166個城市中,初步完成社區商業建設和改造,基本滿足社區居民購物、餐飲、維修、美容美發、洗衣、家庭服務和再生資源回收等基本生活需求,使社區商業成為新的經濟增長點。這對商業地產的發展是一個契機。
潘石屹補充說,小街道的、小店鋪的、一家一戶式的小商業模式前景不錯,與之相比,大型購物中心甚至MALL等大型商業在中國已經行不通了。『香港就出現了類似的不景氣的現象,而由小店鋪組成的商業街模式卻活得一家比一家好。』
李文傑預測,下半年政府對住宅市場的政策監控仍會繼續,間接對於商業地產市場的影響也會不斷,在人們將投資目光再次聚焦商業地產的時候,也會發現商業地產市場也在政策的引導下逐步走向理性,那種高利潤的時代似乎即將過去,人們也將更理性地面對商業地產市場的變化和發展,『理性』仍舊是2005年下半年北京商業地產市場的關鍵詞。
熱點五:下半年樓市如何走?
客觀地說,北京從2003年6月之後房價漲得比以往任何一個時間都快,下半年房價如何走呢?據統計,下半年北京將開出86個新盤,也就是說,平均兩天就有一個新盤,盡管供應充足,但下半年成交量又是如何走呢?
王曉航根據統計數字發現,房價還在漲,只是昇幅降了。說房價有很多種角度,其實都離不開『結構、成本、風險』三個方面。
首先結構方面,是指房價構成的物業組合,豪宅、公寓、普通住宅甚至經濟適用房,這其中的結構比值則是影響平均房價的一個很關鍵的因素。從今年看來,城區豪宅和高檔公寓的放量在不斷減緩,而中檔房在擴大,低檔房還沒跟上。這就決定了平均房價在結構上會走逐步下調的局面。
成本方面,土地成本在上昇,建材成本、融資成本都在上昇,所謂的單點房價想降都難。
風險防范,政策調控帶來的需求滯緩,定價決定項目命運。
所以綜合來看,北京房價在一定時間內還將是單點上揚,而房價的綜合水平和城市房價將逐步平穩。
對於成交方面的預測,幾位市場人士覺得雖然供應量大漲,但目前需求還不很穩定。李文傑表示,開發商在5、6月份紛紛對規劃做了重新調整,只要北京經濟保證超過10%的增長,需求還是存在的。潘石屹堅持認為8月開始購房熱情將恢復到政策前水平,『從人的心態、政府、輿論、媒體各方面都恢復了,不會再出臺新的政策,人民幣的改革也已經步入軌道。現在房價不漲就不錯了,如果要跌的話,有沒有一個理由支持說北京的房價要跌了?我覺得到現在為止,這可能是大家一個共識。』
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