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地價高得離譜
SOHO中國董事局主席潘石屹日前對,華潤置地以25.65億的高價拍賣拿下北京清河地塊發表看法,認為『土地拍賣價高得離譜,不符合當今房地產市場的實際情況』。
雖然華潤置地與順馳中國競標拍賣清河地塊的當天,潘石屹其時正在法國度假,但是,老潘還是對此次拍地予以了相當的關注,潘石屹自稱他一直用手機在聽拍賣現場的進展情況。
潘石屹認為該地塊25.65億的高價,不符合當今房地產市場的實際情況。因為清河在北五環了,按照計算,這塊地單土地價格每平方米可銷售面積就達3700多元。不用詳細的測算,按經驗來推算,房地產市場中一般邊遠地區(如北五環邊上)的土地價格不能超過總成本的40%,城市中心區土地價格不能超過總成本的50%,而像CBD繁華地區也不能超過60%。
潘石屹評論說,『我的觀點不像一些經濟學家這麼悲觀。天天杞人懮天,天天說房地產要崩盤了,泡沫吹大了。但也沒有像華潤、順馳這樣的狂熱,認為未來幾年時間,房價還會像「非典」之後一樣暴漲。』
潘石屹解析說,『非典』之後,北京甚至全中國房價的暴漲是有許多原因組成的,其中一個原因就是政府接連下發了好幾次『凍結』土地的政策,對土地真正的供應量和人們對土地的預期都產生了非常大的影響。但通過這次宏觀調控,主要是對市場上供求關系的調控,這種房價的日子在未來的幾年時間不會再來了。
有的房地產商對市場太過樂觀
具體到目次拍賣為何拍賣出天價,潘石屹分析說:第一是北京今年以來公開出讓的土地非常少,只有幾百萬平方米,與每年幾千萬平方米的銷售面積相比來說懸殊很大。現在北京的房地產市場上有一些矛盾現象,有土地的房地產公司是地太多,沒有錢去開發,也沒有錢去交政府的地價款。而有錢的房地產發展商又找不到土地。第二個原因就是一些上市公司、國有企業沒有土地就沒有當年的業績,無法向股東和上級交代,這兩年這些企業沒有地,餓極了,飢不擇食。這些企業往往從短期考慮,從他們當年的業績來考慮。如果從真正的市場效益考慮,應該不會出這樣高的價格。第三,一些房地產公司對北京未來房地產形勢看得太好,太樂觀了。未來再不可能有過去兩三年時間裡房價那麼高的增長幅度。
承認當年順馳賭贏了
不過,潘石屹也表示,順馳中國在過去兩年的瘋狂拿地中,確實賭贏了。『在過去兩年順馳的瘋狂擴張中,許多同行都認為順馳死定了。但在去年別人讓我評論順馳的時候,我說:「九死一生」』。如果說市場比較平穩,順馳一定死定了,但如果政府限制土地的供應,經常出臺一些凍結政策,公開出讓土地又非常少,市場對房子的需求又非常大,房子的價格和土地的價格都會迅速地上昇,這樣順馳無論蓋不蓋房子,蓋好房子還是差房子,他拍賣取得的土地都會昇值。順馳在過去兩年時間,應該說是成功了,原因是土地的供應量少了。但我認為這個成功是賭了10%的小概率,如果沒有土地的凍結政策,如果沒有土地公開出讓的大幅度減少,順馳手中的土地不可能昇值這樣快,甚至有可能會賠錢。』
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