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7月25日,國家統計局公布了6月份的『國房景氣指數』,數據顯示,本年度上半年,全國商品房平均銷售價格同比上漲10.1%。其中,商品住宅平均銷售價格上漲11.9%;辦公樓銷售價格下降4.6%;商業營業用房銷售價格上漲9.3%。
此份數據在業界引起倒彩聲一片,認為這對於中國當前進行的調控是一種階段性總結,穩定房價的最終目標似乎沒有達到預期。房價未跌還漲,且並不穩定。
『房價是沒法穩定的,要麼漲,要麼跌,此外沒有第三條路可走,這符合商品市場的規律。』香港莊勝房地產公司總裁鄧智仁8月10日對中國經濟時報記者說,房價不可能始終處在一種不跌又不昇的狀態。此前亦有人士援引唯物論稱,一切物質均在運動,房價同樣如此。
騎虎難下
穩定房價的措辭一直體現在政策文本裡,七部委意見下發之後,市場反應有如大限臨頭,認為政府對於房價正在咬牙下狠手。
『這是一種誤解。』國家發改委副主任朱之鑫曾在非正式場合談及此事,認為政策從來沒有提及要打壓房價,政府旨在促使房價穩定、市場有序,『房地產還是一個支柱產業,調控目的是要使它更加健康地發展。』
其後,建設部房地產業司司長謝家瑾公開駁斥了『打壓房價』的說法,她說,政府不希望房價出現大起大落。供求基本平衡,結構基本合理,價格基本穩定纔是政策主旨。她表示,只要抑制了投機性和投資性需求,供求矛盾會有所緩和,穩定房價的目標就會實現。
但鄧智仁並不認同穩定房價一說,他稱這本來就是個模糊的概念,極不容易把握,『什麼樣的房價纔算是穩定合理的?房價跌幾成或昇幾成纔算穩定?』鄧認為,穩定房價事實上只是一句不明確的口號而已,是一種無奈選擇,『你說打壓,打壓多少是個頭?你說讓它漲,那肯定不出一年就崩盤,更不好,所以要穩定。』
中南財經政法大學副教授楊巧認為,政府當前所處的騎虎難下之勢是明顯的,若房價漲幅過大,不僅脫離普通民眾購買力,可能提前到來的崩盤將造成金融系統的風險;但房價的大幅下跌更不行,由此帶來的不景氣所造成的『蝴蝶效應』會對國民經濟造成比較負面的影響。左右權衡,因此必然要進行適度調控,力求穩定。
『要實現房地產市場的軟著陸,』楊說。
但鄧智仁認為,軟著陸的初衷盡管美好,然而政策帶來的不明確預期使之不能成為現實,四個月內很快形成一輪觀望氛圍成了『軟著陸』的一個死結,『這叫羊群效應,大家都有疑慮。』
與此同時,觀望所帶來的並非是房價的急速下滑或受到牽制而趨向穩定,國家統計局的月度景氣指數中,商品房平均銷售價格同比均有上漲,且此種上漲趨勢並未得到有效遏制。
『調控是門藝術。』普惠集團總裁吳道新對記者說,房地產的牽涉面廣,若簡單采用過去那種粗暴的手法極不現實,而且使得各方對市場很難進行預期,需要一種靈活的方式。
『政府不應說價格應怎麼樣,這不是政府應該做的,市場自有其自身規律。』
中國社會科學院金融所研究員殷劍峰稱,必須給穩定房價一個確切的含義,否則做起來很可能適得其反、大相徑庭。
能否穩住?
『政府是絕對有權力決定市場走向的。』吳道新稱,市場完全在政府的把握能力之內,關鍵是要不要做、怎麼做、什麼時候做、能不能做的問題。
『我是支持政府調控的,因為你沒有辦法,一定要做。』鄧說,至於最終結果沒有人知道,但可以肯定的是,房價不會是穩定在一個層面。
觀望期的低迷及此後對資本入市的信號疏導為穩定房價畫出一個問號,『穩是很難的,』鄧智仁說,根據香港及日本的先例,無一不是說要穩定房價的,但最終結果往往並不如人意。而與1994年調控相比,當前的房地產所涉資金量大、牽扯面廣,說穩定,『好比一個牧羊人要驅趕千萬頭羊,不光辛苦,且基本做不到,量太大,搞不好把房價打壓下去倒是很正常的。』
『政府乾預都有一個特點,都是粗調,不是微調,要麼不下手,一旦下手肯定是嚴厲打擊,市場波動很大。』殷劍峰對此解釋說,這很可能造成調控預期與結果相背離的局面,因此上,房價最終將下跌,這只是一個時間問題。
『你能管土地和貸款,但你改變不了預期,你說穩定,但你的政策可能給市場帶來一個很大的扭轉。』殷說。
基於此,鄧智仁稱,更多時候穩定房價只是一種姿態或表述方式,是出於避免造成市場恐慌與無序的一種措辭,有沒有用是另一回事情。希望能讓一些觀望資本入市,避免弄得樓市持續低迷。
鄧認為,類似姿態相關部門一直在做,從強調穩定房價開始,建設部相關負責人不斷向市場發出信號,以圖做到不觸動市場正常秩序。此後陷入觀望期,建設部副部長劉志峰亦出來表示,之後將不再有新政策出臺。
據記者了解,近四個月間,由低迷引發市場下墜之勢,一輪鼓動資本入市的工作旋即在全國多地展開,建設部多次強調了新政策此後的出臺無望,而相關地方則一再表示,其房價仍有上漲空間,並不過熱,一種未穩即挺的局面正在形成。
『在不放松現有調控力度的情況下,房價是能夠被有效穩定下來的。』中南財經政法大學副教授楊巧對記者說,就房價而言,其能否被有效平抑或穩定將取決於多方利益主體的博弈。開發商為了利益不可能降價屈服;中央政府與地方政府發展目標的非一致性對於穩定政策的全面執行也會有影響。
『很多二、三線城市仍然覺得當地房價有足夠的上漲空間,如果現在不控制好房價的走勢,許多二線城市如重慶、武漢、西安就可能成為下一個上海。』楊稱,在此情況下,中央政府的態度是個關鍵,若不能堅持一貫措施,難免前功盡棄,穩定房價也將成為空談。
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