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在城市建設方面,天津剛剛起步。在房地產市場上,北京多貴的房子都有人買,而天津的消費者要理性的多,這種理性既有現實的原因,也有歷史的原因。在搜狐焦點的城市擴張與房地產的發展論壇上,幾位房地產公司的老總暢談自己對市場、對城市發展的看法。
張偉力:天津要避免及早心態
宇軒投資顧問公司總經理張偉力認為,現在天津最大的問題是,不要有特別急躁的心態,不要有用多長的時間趕超誰誰誰,要有一個高瞻遠矚的眼光。整個城市的發展,建築的發展是一個自然生長的過程,沒有必要刻意發展,一定要做成怎麼樣,因為天津號稱小洋樓最多,在不同的區域裡,和不同的位置裡可能會有不同風格的建築出來,關鍵的一個問題是,所有的這些東西放在一起是怎麼和諧,你比如說我們海河兩岸,從那邊小洋樓,到那邊的望海樓,再到三橋石,其實每一段都有每一段的文脈,每一段地都有每一段地的故事,你比如說說在三橋石做歐式的建築是不是和諧,可能會有各種的符號,我覺得是一個集群的過程。
武曉焯:天津的市場需要細分
天津泰達萬通房地產開發有限公司總經理武曉焯認為天津的市場需要細分,他說,天津一千萬人口的城市,市場不做細分我覺得說不過去,就算只是天津人的天津,它也是有足夠大,而不是一個小城市,還應該有一個細分的東西。所以具體到我們這個城市發展過程中來講,我覺得天津在往下發展的話有必要考慮一點,我覺得最主要一點是我們必須要有超前的意識,就是說我們不能夠蓋一個房子只考慮,我開盤的時候,我賣這個房子的時候社會是不是接受,市場是不是接受,如果要是考慮這樣一點的話,我們可以想象天津現在是一個正在開放過程中的一個城市,從北京以前歷史來強,包括其他城市也好,在現在飛速發展的過程中,一個城市老百姓的需求,老百姓的想法,在一個階段裡會有很強烈的變化,五年前,十年前在北京光受歡迎的房子,在現在看可能就是垃圾。如果來講,天津老百姓現在的心裡,他的審美,他對房子的認識,他對自己居住生活的認識是不是完全可以說到十年以後,二十年以後不變化呢?我覺得是不對,所以我們完全根據目前老百姓心裡做房子的話,我敢說這個房子五年之後就會落後。實際上我們以前在北京的開發項目,我們萬通在北京已經做過十多年,我們發現我們已經做的項目現在已經是垃圾了,這是很切身的體會,現在再做我不會那樣做了,但是當時在北京是很流行,也是很領先的回過頭來講,我們現在在天津做事,我們一定要眼光再往下看,我們希望能夠把一個房子做成,咱們再長也不敢說,但是是不是能吸取國際國內上別人已經走的彎路,別人已經犯的錯誤,我們能把我們的房子做到五年十前以後,回過頭來看覺得這個房子不錯,如果能做到這一步,我覺得天津的面貌,包括整體水平可能會超不少。
陳雲峰:北京多貴的房子都有人買
明天房地產公司總監陳雲峰說,北京有一句話,多貴的房子都有人買,而且都賣的很好,所以我感覺在市場消費檔次上拉的也比較開,包括北京的別墅市場也是火的不得了,這兩點跟天津是有差別的。我回到天津之後我發現天津的外地牌照車非常多,而且現在北京房地產開發上有大量外地資金在湧動,但是確實天津購房的市場需求可能還是以天津們為主的消費,包括在消費價格程度度上,比如說四千多,五千多,六千多,到七千多是大概的一個幅度,基本上融合了80%,但是在北京五環左右是四五千,上個星期北京公布了二環以內不許批住宅項目,他已經在為文化、經濟、政治在定位,所以我覺得雙方有不同點,也都互相在融合。但是我個人建議,我每次回天津的時候我都在想,我說北京是世界的北京,是中國的北京,天津現在實際有一個很大的戰略,一定要捆綁住北京去發展,包括天津要有意識吸收北京的投資,這個從經濟層面個政治層面大家都能意識到這一點,使天津更加開放,使天津經濟能夠借助港口的優勢,能夠借助北京2008年奧運會的優勢,真正把天津車是建設帶動起來,推動整個天津經濟的發展,所以這也是我個人的一點感受。
洪志剛:在天津做超前項目很難
作為白樓仕嘉這樣高檔項目的開發商,天津河西建設集團有限公司副總經理洪志剛認為,在天津做超前項目很難。他將了自己的看法,我們以前看過北京的峰尚國際,因為在當時的經濟條件下,天津人能吃飽肚子,就是根據天津實際,我能承受我就能做,這個就跟天津的一些東西,包括天津整體發展有關系。這麼多年天津的發展很平穩,當我們發現天津市的發展跟珠三角、長三角和北京一比覺得自己落後就不滿意了,這可能跟他本身的文化有關系。作為房地產的開發商來講,在天津你要做超前的項目很難,以前我們王總去了幾趟北京的峰尚,當時王總說能不能把峰尚移植過來,後來一想又說不行,成本在那。是天津人買不起嗎?不是,天津人很實際,他想這個東西我住了值不值,我們後來定位我們就領先頒布,我們配套一般要好一些,品質做的高一點。另外我們定位的價格,剛纔陳總說從定位價格來說,我們也沒敢把這個價位定多高,現在我們的價格賣到八千塊錢均價,這也是跟天津人的性格有關系,他們覺得太高了,他們理性更多一點。國內外地到天津購房我們覺得很少,這個比例太少了,真正外地的有外籍人,像國外海歸的有不少。天津文化決定了開發商做產品的時候也要考慮到天津文化。不管做什麼產品,只要當地人住著舒適,心裡滿足就好了。
武曉焯:現在的天津是10年前北京的狀態
天津泰達萬通房地產開發有限公司總經理武曉焯認為城市建設中的特點不是一個城市獨有的,這些特點在很多城市建設中都曾經有過。他說,天津現在的很多東西,實際上很多特點並不是天津獨有,十年前你們說的很多特點北京都有,比如說外來需求比較少,當時我們賣房子主要客戶群也是北京人,外部也都很少,我指住宅這塊,這只是這十年過程中的一個變化。比如說大家對房屋實用性,這是因為天津長期以來比較強烈的穩定性,這十幾年天津一直是一個比較穩定的市場,比較穩定的市場它沒有變化,大家是在一個靜止的狀態上比較哪個好一點哪個不好一點。但是回過頭來講,如果天津經歷過一個大規模的變化,北京十幾年以前西三環左右的房子能賣到三千塊錢,91年,92年左右的時候,經過十幾年以後是幾倍價值水平的變化,在這個過程中大家就會感覺到,有的房子你放到現在,你現在再多少錢沒有人要,當時一萬平米買的,二萬平米買的,現在四千,五千塊錢賣,怎麼出現這些區別?很大一個程度上是你選擇這個產品,包括區域綜合的一個因素,這個產品是不是符合幾年以後的需求。從靜態上角度來看,你覺得這是北京人觀點也好,天津人的觀點也好,我認為這不是兩地本身的差異。
程紹國:把不動產做成動產
天津鑫茂集團副總裁程紹國說,天津文化是碼頭文化、租界文化和北方文化。碼頭文化指的天津人比較實乾,他認頭,他比較開放,他連通四海。租界文化是什麼?租界文化是另外一個城市的開放性,比如說引進一些西方建築理念,一些西方文化理念,像我們第五大道,它就是租界文化的一個典型特點,因為從萬國建築博物館,西方的小洋樓基本上在天津都能找的到。北方文化的特點是比較粗放,比較踏實,比較認頭,就是說他認一種舒適,一種安逸。其實我們在天津做地產還有一個文化,就是信用文化,其實信用文化是北方文化的一個特征,但是它可以獨立分離出來作為文化特點,因為信用文化主要的特點就是說,大家第一講實力,地講意識,意識就是說,願意跟你做事,我願意借你錢,願意還你錢。實力是我真的有這個實力。我們在做工業地產的時候我們充分考慮他們的特點,我們要把不動產變成動產,這是地產界最難的一個話題。我們在工業地產的廠房作為股份進入到企業裡,和他的項目和產品一塊合作,合作一兩年我們就把股份賣掉,我們的不動產昇值了,變成錢,我再拿錢蓋房,我再跟他合作,這個在一個文化特征裡最難體現的就是說,你怎麼突破不動產,因為按照北方特點你要買完據為己有,我們現在要把房子變成動產,充分把信用文化根挖出來以後分析,所以介於這種文化我們後繼要做彩妝園。我們做地產研究文化研究什麼?其實在研究他心裡在想什麼?信用文化最大一個特點就是心和心的交換,你真心對我,我就真心對你,你不能真心對我,我也不能真心對你。如果說他不真心對你,你真心對他,你純粹就變成農夫和蛇的關系,所以我們理解信用文化的目的,就是我們把我們的地產做到他心裡去,他想什麼我們知道,他用什麼我們知道,我們不僅僅要這樣做,我們還要做成一個資本的概念,我們是在經營文化,而不是在經營地產。
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