房價上漲減速局部區域降低

　　以『變革中的中國房地產』為題的博鰲房地產論壇2005屆年會日前在海南博鰲落下帷幕。本屆論壇針對房地產在調控環境下怎樣自救自強、怎樣開闢新的發展空間等問題進行了深入的探討。其中包括房價變化趨勢、住房結構的進一步調整、建築設計功能的改變、怎樣用利率匯率變化調節房價等內容。

　　對於人們最敏感的房價問題，中國國民經濟研究所所長樊綱在做主題演講時說，房地產開發的高峰利潤曾達到300%，經過調控後下降為30%左右，顯示出市場價格向價值的回歸。他在接受記者采訪時表示，今後市場會有一個調整期，出現有價無市或價格下，但是從經濟均衡的角度來看這種調整時期是必要的。

　　中國建設經濟研究所所長陳淮認為，調控目的在於穩定房價和抑制房價過快上漲，但『穩定』和『抑制過快上漲』的直接結果並非就一定是『降價』。例如政策規定對非普通住房征收營業稅，這顯然會提高而不是降低非普通房價格，這會極大抑制投機性需求和炒作，有助於房價穩定。他認為目前國家的宏觀調控政策已初見成效。

　　中華工商聯住宅產業商會聶梅生會長接受記者采訪時分析說，房價調整實際上是與租金相關的，但是目前大城市的房價高揚，租金並不很高，租金與房價相比已經低到似乎住房已經完全沒有投資價值，但仍然熱銷。這就造成了市場長期收益空間的減小，這也是房價風險之一。聶會長認為，與收入相比，全社會家庭戶均住房情況整體差別不大，並不是像很多人想象的那樣，中國有很多人沒有房子可以住，實際上不是這樣的，已經超出我們預定的目標，提前完成。在這樣的情況下，一旦購房者的預期信心被打擊，消費(包括投資)的信心下降，房價下滑就不可避免。

　　中國房協秘書長顧雲昌認為，今年全國平均房價漲幅將低於去年，但是由於中國樓市具體的差異性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方可能漲幅要比去年高，這些都是可能的。

　　建築設計昇級質量要求提高

　　北京鋒尚張在東董事長在總結了建設部示范住宅『北京鋒尚』良好的市場反映後說，其實如果產品好，能創造舒適的居住環境、科技含量高，那再調控三倍也不用怕。比方說南京鋒尚，在北京鋒尚科技含量的基礎上又有突破，僅從空氣角度，除了建築調節系統，同時還有戶均2000平米的綠地，保證了內外同步的新鮮空氣和自然溫度、濕度的調節，這就使產品無論在什麼樣的市場中都能夠旺銷。

　　五合國際建築設計集團劉力等專業人士在論壇上介紹了他們對市場的調查結果，目前中國城市的住房消費者需求正在改變，很多人開始想在市場裡找住宅的昇級換代產品，但是很難找到。現在一些住宅產品令人感到價值不符，幾千塊錢一平米的經濟適用房和CBD幾萬塊錢一平米的豪宅，建築結構都是磚混結構式的，產品本身的品質基本上是大哥大時代的產品。他分析說，這也是現在房地產市場的風險之一。但是反過來從住宅的更新換代度來看，市場正面臨著很大的高科技和高質量住房產品的開發空間。

　　顧雲昌秘書長也提議說，提高住宅整體居住質量，即以提高性價比來保持房價的穩定是市場的出路之一。如節能住宅，從全壽命的成本來計算，今天增加投資了，可是在5年或10年中，就可以將增加的成本全部收回來，而住宅質量卻有很大提高。

　　增加投資方式分流市場資金

　　聶梅生會長認為中國目前只有房地產信貸，沒有房地產金融。所以有一種說法，房地產綁架了中國的銀行。可以說房價走勢將直接影響到金融資產的質量，也會影響金融市場的發展，高了也不行，滑下去也不行。所以今後將出現包括銀行信貸、信托、證券、債券、保險等房地產金融投資方式。

　　房地產信托基金和房地產企業股票、公司債券等直接融資、承擔風險的是投資者自身，會自覺約束防范金融風險。像溫州炒房團是自發的房地產資金，自發的承擔風險，在中國政策的空檔中利用了資金機會，而且賺了很多錢。 聶會長說，提高直接融資在整個融資活動當中的比例，是防止銀行金融風險的有效手段之一。把直接投資炒房的資金通過房地產信托投資基金、股票、債券等金融方式將分散的、獨立的、非專業化的個人行為轉化為有組織保障、有抗風險能力和專業保證的投資行為，可以減少個人消費信貸及銀行的風險。

　　聶梅生會長還介紹說，住宅產業商會已經和銀監會聯系，計劃啟動房地產融資平臺，基本上得到認同——就是發展廉租房信托基金。廉價房需要的資金將可能通過租房的信托基金來發展，以此為試點，進一步引入信托公司或資產管理公司參與，通過發行房地產信托投資基金，疏導部分中長期資金投資房地產的需求，拓寬資金渠道。

　　還可以把存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產或經濟使用房出租給低收入家庭，廉租房的租金收入，包括政府補貼和承租戶支付的租金兩部分是房地產信托基金的紅利來源及償付本息的來源。

　　租賃房替代經濟適用房

　　聶梅生會長等專家建議說，現有的經濟適用房政策是讓中低收入者買房，這就使中低收入者的負擔增加，有悖於解決中低收入住房的初衷。同時，經濟適用房是帶有一定福利性質的，仍然是要買的，所以還是商品房的一種，還是儲蓄行為。這就產生了一方面是很高的商品房價格，另一方面是被政策壓低價格的經濟適用房供應，潛在的級差利益巨大。所以經濟適用房政策總是刺激投資(購房)資金的進入，甚至是違規迂回進入，由此所產生的投資需求不亞於商品房。

　　因此從目前來看，解決中低收入住房應以租房為主要手段，經濟適用房一部分進入廉租房，列入社會保障體系，一部分進入有社會保障性質的中低收入住房，由現在的磚頭補助的辦法轉變為人頭補助。

　　聶梅生會長認為，不能將居者有其屋演繹成居其擁其屋，誤認為要居住就只能買房，這就把幾乎所有的家庭都趕到購房市場，所以購房大軍浩浩蕩蕩，而租房者如陷社會邊緣。

　　樊綱所長也提議，在調節住房市場的情況下，讓大量出租房進入到二手房市場，對調節租金和房價比例有一定幫助。

　　不排除用利率及匯率杠杆調整的可能

　　中科院金融研究所金融發展室主任易憲容接受記者采訪時強調說，消費者對於利率的了解不夠，也是造成個人買房增多的原因之一。其實買房還應該考慮利率風險，因為貸款利率是動態的，從目前來看是增長的趨勢，貸款利率達10%是比較現實的。比如30年按揭買一套120萬元的房子，首付20萬元，貸款100萬元，利率上昇到10%後就意味著8年時間房款總額翻一番要付320元。而10%並不是很高的水平。

　　易憲容介紹說，現在利率一改變，整個房地產市場的反映如此的強烈，為什麼？因為只有一種利率、一種方式。如果利率是一個完整的體系，不同的年限，它的變化幅度是不一樣的，這時可以采取混合的方式來調整。因此建立一個更加完善的個人消費信貸體系及靈活的利率體制，個人住房按揭的消費者就可以根據的自己的不同需求做出一個好的選擇，就不會像現在這樣受利率變化的影響這麼大。

　　顧雲昌秘書長也對記者有關市場細分和增加投資方式問題回答說，房地產市場目前需要的是建立一個供求基本平衡的市場，現在國八條就是從兩個方面來達到供求基本平衡的目標，就是對虛假需求的抑制。其中之一就是資金融資渠道必須拓寬。