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上周中心城區住宅市場連續兩周保持上行,郊縣市場也有小幅回昇。由於南開區低價商品住宅成交比重較大,導致上周中心城區商品住宅均價降至4695元/平方米。本周(6.24-6.30)南開區房價恢復至正常水平,中心城區成交量雖有小幅回落,但平均房價再次擊穿5000元/平方米大關,達到5018元/平方米。本周郊縣市場表現相當引人注目,在塘沽區、東麗區等區縣市場的帶動下,本周郊縣市場成交量同比增幅達到26.9%,這也力促全市商品住宅成交量環比上昇9個百分點。
從上表可知,本周城區除河北區外,其他5區成交量均出現不同程度的回落,河西、南開、河東三區的主力市場地位仍然無可撼動,這3個區的商品住宅成交量均超過1.5萬平方米。房價變化幅度最大的仍然是南開區,本周南開區房價達到5165元/平方米,漲幅與上周降幅基本持平。這也說明南開區上周出現的房價大幅回落現象只是市場偶然因素所為,該區域住宅市場仍以高檔房為主。
本周和平區及紅橋區樓市受新增供應量不足影響,成交量一再萎縮。據統計,紅橋區與和平區商品住宅成交量均不超過2000平方米,這樣的成交規模在全市18個區縣中排名最末。今年下半年,紅橋區將有老城廂、奧園等新項目入市,和平區也有賽頓中心、華門·名築等新生力軍托市,因此,可以預見和平、紅橋這兩個區的爆發期將集中在2005年下半年。雖然和平、紅橋等區與一線市場有較大差距,但同為中心城區,這幾個區的房地產市場容量遠未到飽和程度。在經歷較長一段時間的盤整期後,這些區域有可能成為階段性的市場熱點。
本周郊縣市場除津南、西青、北辰三區成交量有所回落以外,其他9個區縣成交量均有較大幅度回昇。其中塘沽區更以2.4萬平方米的周成交量超過河西區,重奪全市商品住宅周成交量冠軍。在郊縣市場中,濱海新區及環城四區發展規模及市場成熟程度明顯高於五縣,這也顯示出天津經濟發展格局的兩個趨勢:一是濱海新區逐漸成為天津城市經濟的又一增長引擎,相應帶動當地房地產市場發展;二是中心城區外擴趨勢不可避免,環城四區由原來的衛星城鎮定位逐漸過渡到更為重要的角色,同時新四區與中心城區的區域經濟融合步伐也在進一步加快。
今年上半年,天津房地產市場在宏觀調控大環境下,整體市場走勢平穩,從去年開始的房地產過熱勢頭也得到有效遏制,成交規模及成交均價均未出現大起大落的現象。同時天津市存量房市場發展更趨成熟,一手房與二手房成交比例更加接近,這些都說明在樓市調整期間,天津市房地產仍然保持比較溫和的走勢。中原認為,天津房地產市場主要靠自住型需求拉動,房地產泡沫是比較小的。今後隨著供應放大,並且政策效應逐漸明朗,天津的需求市場會有所回昇。未來天津房地產市場將呈現兩個比較突出的變化,一是郊縣市場超過中心城區市場;二是存量房市場超過一手房市場。等這兩個變化趨勢成為事實的時候,也就意味著天津樓市進入一個新的發展階段。
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