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分析2003年5月份至2004年4月份天津市商品房成交均價的走勢圖,可以看出天津房價從去年6月份開始保持在一個比較高的水平線上。今年4月份,天津市商品房銷售面積雖然有所回落,但房價因為慣性繼續攀昇,達到3355元。
今年5月份,當月銷售面積降至81.4萬平方米,雖然商品房均價保持在3380元的高位,但商品住宅成交均價同比下降了2%,達到每平方米3040元。今年以來天津商品住宅價格的首次下跌,說明本市的房價上昇通道並非一帆風順。特別是在中、低價商品房需求量大於供應量,而在高價位商品房的供應量大於需求量的情況下,房價與銷售量同時下降意味著有效需求不能得到充分滿足,供需狀況變化導致房價走低。
分析今年上半年的天津樓市行情,我們認為第二季度可視為天津房地產市場的盤整期。在這一時期裡,房地產供應結構、開發企業的營銷策略以及消費者的購買預期都在根據環境變化做出相應調整。預計今年下半年天津商品房銷售量會有所回昇,但不會重現一季度的井噴行情。開發商在降低市場預期的同時,購房者的購買行為也會更加理性,各個住宅項目對於綜合品質以及性價比的競爭將提昇到一個新的高度。
由於目前房地產開發的各種剛性成本居高不下,因此未來一段時間天津房價還將保持堅挺,特別是新上市項目,總體價格水平仍然維持在一個比較高的層次。受供需結構的影響,未來房價的上昇勢頭會有所趨緩,特別是一些定位於中、高檔項目的在售樓盤,其房價上漲缺乏利好題材支橕,房價將保持平穩甚至略有回落。中、低檔樓盤以及經濟適用房項目繼續保持供不應求態勢。
由於目前商品房售價高於天津居民的預期水平,一些主打價格優勢的短、平、快項目將在未來市場中引起較大衝擊,同時,一批戶型設計合理,總價控制適宜的中、小型住宅將成為市場中的熱銷戶型。價格在今後一段時間仍然是左右市場的最敏感因素。
從一季度的高開高走,再到第二季度的後繼乏力,套用一句證券業的術語,我們可以說天津的房地產市場正在經歷一輪震蕩行情。透過這些數據,我們可以看出天津房地產市場事實上在經歷了一個十字關口後,何去何從,每一個人都有自己的思索和判斷。
今年第二季度,房價與銷量同時出現下降趨勢,這無疑是政府部門與開發商最不願意看到的結果,對於廣大持幣觀望的購房者來說,也是最無奈的選擇。在各種樓市現象的背後,還是最簡單的供求關系、價值規律在起關鍵作用。價值規律要求市場交易必須遵循等價交換,那麼無論是什麼樣的行業,不合理的繁榮只能是曇花一現;需求下降,開發企業必然要降低利潤預期,先求生存。於是,在變化的市場環境中,一些企業開始做出調整。
根據中原調研顯示,天津市一些項目在推出後續樓盤中特別增加了中、小戶型的供應比例,並且對房價整體水平也有所回調。這些最先對市場變化做出反應的房地產商,將在今後的市場博弈中佔據先手。
如果說房地產因此進入微利時代,那顯然為時尚早。但是,房地產行業的發展不可能脫離整個經濟大環境獨立運行。強迫人們承擔力所不及的房價,本身就是對市場的扭曲。價格、銷量都是一個信號,它們在提醒這個行業的從業者,在房地產市場震蕩調整的背後,新的樓市競爭版圖也將重新改寫。生存還是死亡,這是一個問題。(文中數據均出自政府部門及媒體報道,僅供參考)
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2003年的大面積拆遷形成了表面上看巨大的市場需求,但這只是大多數買房人解決基本的棲身之所的需求量,並非是中高檔房的需求量。房地產業現在的的局面是因爲政府和開發商過高估計了購房者的實際收入和價格承受能力。無論在任何國家和任何制度下任何高價格的商品都是決大多數消費者所可欲不可求的。