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進入2005年,作為海河兩岸綜合開發6大節點之一的『和平廣場』項目動遷工程正式啟動,標志著天津的城市中心區——和平區的建設將會有比較大的動作。近日,記者采訪了天津市城市科學研究會副秘書長盧衛先生。
新政為何對天津影響不大?
首先,盧衛先生從6月1日國家出臺的新調控政策入手,分析了天津整體樓市未來的發展狀況。他認為:新政策對天津的房地產業來講,不可能像上海一樣受到較大衝擊。天津市房地產這幾年一直穩定健康地發展,符合國家宏觀調控政策,這是因為:①金融政策的變動對天津的影響較小,天津的開發商不太願意過分依賴銀行,貸款上的開發資金比例不高,所以金融政策對天津的影響小;②對天津購房的統計中,自住房所佔比例很大,政策的目的是打擊投機者,控制投資者,投機者在天津比例很小,說明天津的房地產並不存在泡沫;③住宅價格的增幅基本符合市場規律;④上海高檔房40-50%高價房高位空轉,就是說大部分高檔房一直在炒房者手中而未到消費者手中。在天津沒有這種情況發生。
天津房價攀昇是否符合規律?
當記者問起天津房價不斷攀昇的原因時,盧衛先生認為:①按新的土地出讓方式土地成本提高。②房屋結構由磚混變為框架,建築成本增加;③從設計角度講房屋的使用功能有了很大提高,房屋價值提高了,性價比也隨之增加,應該在價格上體現出來。
和平區房地產是否已飽和?
結合對天津整體樓市和房價的看法,盧衛先生具體談了城市中心——和平區的未來發展。他認為:和平區的人口由70年代的50萬,90年代40多萬到現在的30多萬,呈遞減趨勢,這是由區域發展決定的,稠密的人口不利於中心城區的發展,但中心城區的人口也不能過分減少,一定要保持繁華度。因此,和平區的人口控制在20-30萬左右比較合適。由於是市中心,城市公建及基礎設施建設從未停止過,教育、商業、休閑等設施快速發展,但是因為受人口控制和城市總體規劃的影響,建在和平區的住宅項目將愈顯稀貴難求。居住在和平區,其生活的便捷性、物業配套的完善程度都是其他各區不能比擬的,和平區所代表的是天津不斷向國際化大都市發展的形象,除了坐享區域繁華之外,因稀貴而更能體現出居住者的身份感與安適感。盧衛先生認為,和平區的住宅發展前景非常好,以發展的眼光看,和平區住宅每平方米7000元並不是很高的價格。
目前,和平區內正在興建的住宅項目,位於福安大街與榮業大街交口處的『富頓廣場』,強調在和平區生活的便捷性,由於這種便捷性,為業主帶來更多的時間享受生活,從而提高人們的生活質量,改變生活方式,充分詮釋出和平區的區域優勢,這個項目與該區域的地產發展理念是相一致的,是符合市場需求的產品,發展潛力很大。
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對盧先生的分析我覺得有一定的道理,但是我覺得天津的房價不是循序增長的,不能說沒有炒作和泡沫,另外,天津的消費水平也不能與上海北京相比,房屋設計、環境也與上述兩地有一定差距,因此,我覺得天津的房地產市場仍然存在一定的泡沫,我覺得還存在下調空間。