|
||||
市場交易量下降 價格進入磨合期
營業稅新政策執行以來,天津市二手房市場交易量開始下降,據天津匯眾房地產總經理錢剛及中原顧問公司市場部有關負責人介紹,營業稅新政策實施後,雖然前來委托買賣的客戶並沒有明顯減少,但是交易量卻比過去下降了近20%。其中有兩個原因,一是市場調控給房地產整個市場都帶來了新的心理預期,使很多買房人不再急於交易,達不到心理預期就繼續等待。二是因為市場中兩年內再交易的二手房所佔比例在10%以上,這部分房屋從營業稅執行以來交易很少,使交易總量下降近10%,預計全年由此造成交易下降將達到10萬套左右。
目前二手房交易價格沒有明顯變化,主要因為市場中的漲價因素與降價因素同時存在。從宏觀調控帶來的市場氛圍來看,一些高價二手房有一定的降價空間,但是這些二手房往往就是需要交納營業稅的兩年期內二手房或大戶型,要付出營業稅成本,這無疑又產生了賣方提高房價的欲望。
記者的一位同事也遇到了這種情況,他本來在6月1日前已經和賣方談好一套兩年內出售的房屋,交易價格定下來了,但是因為賣方出差,耽誤了在6月1日前辦手續,現在辦手續要加近兩萬元的營業稅,對方提出雙方擔負(其實等於把營業稅變成房價加到了買方身上),導致這宗交易無法順利完成。錢剛總經理說類似的情況還有不少,這就需要有一段市場磨合期。而且在大勢還沒有明確的情況下,買賣雙方對價格達成共識也需要一段調整的時間。
買賣不成轉租房 租賃市場開始活躍
中原顧問公司市場部負責人介紹說,中原顧問公司近一個月的統計顯示,二手房交易量下降了約20%,而房屋租賃成交量卻上昇了近40%,雖然只是短期的一個統計,但是也表現出二手房市場與租賃市場的相互關聯。一些打算買房的消費者因為對交易價格下降的預期,開始轉向以先租房後買房的方式解決住房問題。而覺得兩年內賣房不合算的業主,也轉而先把房子先租出去再找機會賣出的方式來獲得房屋財產回報。
可見,租賃市場的交易量及交易價格,在隨著營業稅等新政策的實施而發生變化的同時,也反映了二手房市場的變化,反過來還會對二手房交易價格有一個反饋作用,所以,二手房價格的評估還要考慮到租賃市場的價格變化。
天津市房屋轉讓營業稅解疑
普通商品住房標准
天津市日前公布了天津市普通住房的標准,包括四項條件:住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0);單套建築面積144平方米以下(含144平方米);實際成交價格低於同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下;非別墅類住房。
普通房具體標准為:外環線以內分十級:一級土地普通商品住房平均價格標准為每平方米7320元以下;二級7080元;三級6960元;四級6600元;五級6000元;六級5760元;七級5640元;八級4800元;九級4080元;十級3840元。
塘沽區、開發區住房比照七級土地普通商品住房平均價格。大港區和東麗區、津南區、西青區、北辰區的外環線以外地區住房比照九級土地普通商品住房平均價格。漢沽區、武清區、寶坻區、薊縣、靜海縣、寧河縣住房比照十級土地普通商品住房平均價格。
標准中不包括精裝修費用。平均價格標准市有關部門將根據市場變化情況按季動態調整。
比如,你在三年前某地段買了一套容積率1.7、建築面積100平方米的房子,現在打算出讓,該地段現在的平均價五級土地即6000元/平方米,那麼你的出讓價格只要不超過6000×1.2=7200元/平方米,這套房子就屬於普通房,可以享受個免征營業稅及附加稅費政策。
兩年期的界定
記者日前從稅務局營業處及房管局產權部門了解到,兩年期是指買完房再賣出的時候,兩次交易時間超不超過兩年。就是說只看交易時間差,跟這個房子的房齡沒有關系。如果買了一套房齡10年的二手房,過了幾天就賣,也要按全額交稅。
個人購買住房時間規定以銷售者在購房時取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間為起始時間。兩個證據,哪個在前,哪個有利用哪個。因為契稅通常是開發商代交,所以要注意向開發商要契稅發票,契稅發票是稅務總局出具的。
辦理房產轉讓需要的材料
首先要有交易房屋的完整信息材料,包括房屋的面積、成交的價格、容積率、坐落的地點等,然後是房產證或是當時交契稅的證明,以及當時房屋購買的發票。將這些材料交到主管稅務機關審核。審核以後,該交稅交稅,該免稅就發給一個免稅證明。
辦理交稅手續可以直接到稅務局或通過開發商及中介辦理。查土地級別可以到各區房地產交易部門詢問。
『合理避稅』難度大
營業稅帶來的房屋交易壓力確實不小,最近有讀者問記者能不能采取先公證、兩年後再交易的方式進行合理避稅,比如未滿兩年的房子買賣時,如果買賣雙方達成一致,就先通過房屋抵押借貸等形式先到公證處公證,兩年期滿後再去辦理產權過戶,這樣就可避免5.5%的營業稅了。記者就此諮詢了市公證處、稅務局營業處相關負責人以及律師。
金諾律師事務所趙保東律師及市公證處人士提醒說,采用公證等方法『合理避稅』,其實難度和風險都很大,首先有『合理避稅』是否合理的問題,其次是在兩年的時間裡,如果賣方因欠債等原因將房屋抵押或被罰沒,買方將受到無法挽回的損失。而且,公證處一般只對個人委托協議或抵押借貸等過程進行公證,不直接對房屋交易行為公證,特別是對於有不實目的行為不會予以公證。即使有委托協議的公證,如果遇到房屋的產權發生變化等糾紛,公證對此也無能為力。(王哲)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||