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『國八條』『新八條』『七部委新政』……短短三個月,國務院、建設部等部委接連出臺影響巨大的政策,目標直指高漲的房價。昔日12道金牌,令岳飛不得不班師回朝,如今這一連三道金牌,也足以讓開發商們慎重對待、認真考慮房價的問題了。然而,樓市原本就是一個多方力量參與的棋局,在政策的規則下,各自博弈。
如今,規則已定,開發商、投資者、中介市場、下游產業,面對如此迷局,究竟該如何選擇?
開發商謹慎定價
一道接一道的『嚴控金牌』,越來越高漲的觀望趨勢,讓從去年以來不斷高漲的房價開始隱約出現了原地徘徊的趨勢。一直呈上昇曲線的房價,並沒有把開發商們衝昏了頭腦,時刻保持警惕的他們,面對新情況不得不慎重對待房價的制定了。
據記者了解,進入五月後,部分項目出現了讓利現象,如變相打折、購房送禮,但額度很小。如果說讓利的只是少數開發商,那麼大多數開發商持有的態度則是:謹慎,謹慎定價、謹慎銷售。
6月5日,記者走訪了望京地區和東南三環多個項目,發現原本應該是銷售高峰時段的周末,各售樓處的人流卻不多,成交更少。在與望京某項目銷售人員攀談時,記者被告知,進入6月以來,前來看房的人更少了,而近期提高銷售價格的可能性較小。
房展會歷來是樓市的晴雨表,下周即將開幕的夏季房展將會更為明確地反映出新政實施後開發商們的想法。
據北京四季房展組委會負責人祖建軍介紹,除了個別參展項目的價格有小幅上揚外,其餘項目都在價格上保持了平穩狀態。這與今年春季房展表現出來的大部分樓盤項目價格大幅上漲形成鮮明對比。
據四季房展提供的信息顯示,日光清城去年冬季房展銷售價格為4000元/平方米,到了今年春季房展,上漲為4400元/平方米,但參加夏展的銷售價格依然是4400元/平方米。湖畔雅居去年冬展價格為7500元/平方米,今年春展為8200元/平方米,而夏展則保持春展價格水平。
潘石屹、任志強等紛紛預言,房價將出現下降,但是,更多的開發商卻還在等待最後的底線,在此之前,只能捂著手裡的房子,等待。
投資者轉向長線
『炒房炒成房東』,這句戲言,在6月1日之後已經成為眾多投資者的親身經歷。一系列新政策出臺之後,投資者們能選擇的只能是從短線轉為長線。
作為一個資深房產投資者,張先生投資房產已經有5年的時間,名下的物業最多時有23套,但目前他手頭只有7套出租效益較好的物業。張先生的大部分物業都是今年上半年出售的,因為多年的投資經驗使得他在年初就從國家的政策中嗅到了不同尋常的氣息,開始著手處理手頭收益前景不是很好的物業,留下的物業出租,做長期投資。
張先生告訴記者:『投資房產只是我的副業,意外的機會使我發現投資房產的高額利潤,但我並不想因此放棄我的職業。說實在的,前期炒房的收益主要來自敏銳的選盤目光和鑽政策的漏洞,現在政策不斷收緊,短期炒房獲利空間越來越小,還是長線投資比較穩妥』。
在嚴厲的政策調控下,張先生算幸運兒,及早拋掉了收益不佳的物業,主動選擇了長線,但是更多的投資者卻不得不選擇『長線投資』。
徐先生在上海購置了一套物業,原本是想房價漲起來後就賣掉,但沒想到期房禁止出售,只能等交房後出租收租金了。
記者了解到,『禁止期房轉售』的政策出臺後,大部分投資者都對這個政策感到非常突然,突擊出售無望的境況下,不得不轉向長期投資,或者先出租,然後等待合適時機出售。
但是,要注意的是無論住宅、寫字樓還是商鋪,租金水平都在普遍下降,當這些原本應該出現在二手房市場的房子,出現在出租市場後,只能繼續加大租金下滑的趨勢。房東們只能背著沈重的銀行利息,看著租金一路下滑。
中介市場交易冷清
投資者手中的房子不賣了,中介公司的日子自然就不好過了。
記者采訪了京城各大中介公司的市場人員,普遍反映新政實施以來,不論是客戶登記量、房源登記量,還是成交量,都有大幅下降。
新政出臺二十天後,有些中介本月新增成交量甚至為零,就連以往成交一向平穩的普通住宅也深受波及。
金誠信經紀公司總經理邱宏告訴記者,5月11日之後的幾天曾有不少公寓投資者打算拋售避稅,『但短短幾天哪能輕易遇上真正的買家』?之後,隨著避稅無望,賣家也就放棄了。據他介紹,包括金誠信在內,近半個月來業內除了『趕趟兒』過戶紅火的不得了外,各種類型的房產成交都是一片慘淡。
綜合各大中介公司的統計,稅收新政實施一周來,客戶登記量減少了25%-50%,房源登記量減少了17%-45%,成交減少14%-40%,只是房屋價格依然堅挺,並且出現上揚。
之所以出現這種情況,說明新政強烈影響到買賣雙方的心裡預期,造成『賣房者持房待賣,購房者持幣待購』。據我愛我家反映的數據顯示,目前90%的人都選擇觀望,造成客戶登記量和房源登記量都大幅下跌。
鏈家市場總監金育松認為,賣房者考慮到自身的利益,將營業稅加到了房款中,使得房價昇高,而對於買房者,期待新政使房價下跌,這樣兩者的心理預期間的差距拉大,成交量不可避免會下降。
因此,這種局面對於中介公司的生存很不利,據專業人士分析,如果這種局面持續的時間太長,不少依靠二手房買賣為生的小中介公司將會倒閉。
下游產業
利潤下降
現代經濟的特點是合作發展,息息相關,系列樓市調控政策影響的不僅僅是商品房,還有建材市場,尤其是鋼材市場和水泥市場。
6月1日,武鋼股份(600005)公布其產品7月出廠價格,除硅鋼外,主要產品冷、熱軋板平均下調300元/噸。市場紛紛預期公司在8月份仍存在繼續等幅下調價格的可能。武鋼股份自2004年9月份以來已9次上調產品出廠價格,本次下調價格是10個月來第一次。
6月7日,武鋼的工作人員對記者表示,造成當前鋼材價格下滑的主要原因是在國家有關宏觀調控政策陸續出臺後,市場信心受到打擊,房地產這個需求大戶明顯有投資減緩跡象,在這種背景下,心理恐慌成為最近市場鋼材價格下滑的主要因素。另外,近期國際市場價格回落對國內市場價格下滑產生不利影響。
房地產投資的減緩不僅對鋼鐵行業造成了影響,對水泥行業也影響巨大。
來自發改委的數據顯示,今年一季度,水泥行業實現利潤由去年的31億元轉為虧損3.5億元。
海螺水泥為國內最大的水泥生產企業,按照該公司4月28日公布的第一季度財報,海螺水泥今年第一季度實現淨利潤2165.86萬元人民幣,同比下跌95.11%。截至一季度,該公司共銷售水泥和熟料1021萬噸,同比上昇51.04%,但實現主營業務收入18.95億元,同比僅昇0.98%。期內,綜合毛利率較前一報告期下降16.53個百分點。
海螺水泥的工作人員對記者表示,國內新增產能過大過快過急,是導致目前水泥行業供需矛盾的主要原因,而房地產市場的調控加速了行業的調整。
除了鋼鐵、水泥,另一個受房產調控影響巨大的則是電解鋁行業,國家發改委經濟運行局的數據顯示,一季度電解鋁行業虧損面達到80%以上。
建材行業更是反應激烈。按照中國建築材料工業協會提供的數字,2004年平板玻璃、建築衛生、陶瓷玻璃纖維等13種主要建材產品產量增長率都在15%以上。國家統計局發布的2005年第一季度統計數據,建材行業利潤下降43.1%。
顯然,經過2004年房地產高漲期迅速發展起來的建材行業,如今在房地產行業的政策調控下,不得不進行結構性調整。
誰來給資金指出一條金光大道
嚴控已經成為樓市的調控主題,抑制房價的強硬措施一條接一條,像炒房比較厲害的上海,乾脆出臺了停止轉按揭的措施。政府的態度愈加鮮明,炒房者只能繳械投降,紛紛想盡辦法撤離越來越危險的樓市。
可這錢該投向哪裡?
從理論上講,這個問題好像不難回答。因為這些長期習慣於投機性炒作的資金,對於投資國債等保守性投資方式興趣不大,對於龐大的國際匯市又不具有操控能力,郵市、幣市中操作空間又太小,剩下的惟一去向自然是股市。
兩會期間,股市與樓市自然成為人們關注最多的話題。政府對兩個市場的態度十分明確:股市要扶持,樓市要打壓。甚至有專家提出建議只要把股市搞火,就可以讓樓市熄火,樓市之火不熄,股市難火。從這一點看,股市也似乎是資金唯一的歸宿,但實際上問題並非如此簡單。
多位分析人士表示,股市與樓市雖都受資金流動影響,但畢竟是各自獨立的市場,各有其自身運行的規律。國內股市近幾年走勢低迷並不是因為樓市的火爆造成的,而是由於監管不力,投機過度,國有股解決股權分置等多重因素造成的。而樓市的火爆也不是因為股市低迷造成的,那是現實旺盛的需求推動的。解決不了樓市和股市的基本問題,就算資金從樓市轉戰股市,也未必會有好結果。
今年年初,筆者已有朋友聰明地從樓市撤出到股市抄底去了,那時滬綜指在1300點左右,被喻為『鐵底』;結果,6月6日,滬綜指盤中一度跌破1000點整數關口。這位朋友已把從樓市賺的錢還給了股市。實際情況好像正應了分析人士的冷靜觀點。更何況不少炒房者對股市等虛擬經濟先天就存在排斥心理,寧可資金長毛,也決不肯買股票,股市未必能成為投資資金的蓄水池。
樓市現在有泡沫,政府在打壓;股市有股權分置問題壓著,連創新低;把錢存在銀行吧,現在又是負利率時代……誰能告訴那些資金,哪裡纔有適合它們的金光大道?
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