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來自北京亞運村汽車市場的最新調查數據顯示,北京『有車家庭』中,13%已經擁有了第二輛家庭用車,隨之而來的小區停車位緊張,也日益受到業主的關注。目前,有不少新建項目為了迎合業主心態,紛紛打出『人車分流』的招牌。然而,由於人車分流仍然缺乏具體的設計標准,業主維權將難以找到法律依據。
『人車分流』逐漸成為開發商新賣點
玉泉新城的業主現在非常關注小區『人車分流』的設計施工情況,因為這一設計曾是吸引他們在這個小區置業的重要原因。一位業主表示,目前他們很擔心車庫出口處的安全性,他認為,由於汽車在駛出出口時速度難以控制,如果社區內地下車庫出口過多或者設置不合理,業主將不得不時刻提防從地下車庫疾馳而出的汽車,對兒童、老人更是巨大的安全隱患。
據了解,北京很多小區在入住兩年後就車滿為患,不僅引發物業衝突,老人、兒童出入時與車混行也十分不安全,因此越來越多的樓盤打出『人車分流』設計來吸引業主,比較知名的如世紀城、百旺家苑、棕櫚泉國際公寓、朗琴園等,汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不乾擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的乾擾,可大大提高小區環境質量。但北京實聖達停車管理公司總經理鄧明表示,這種設計造價較高,因此在北京項目中並不多見。
『人車混行』社區內房屋再上市難成交
鄧明表示,大多數新項目和所有舊小區都采用地面停車與地下車庫停車相結合的方式,但由於地面停車費用較低,因此業主往往會優先選擇地面停車,這就造成了小區內人車混行的局面,從而帶來安全隱患。目前有不少新開發的小區為了安全,會將大門入口處的車與人分成兩個門進入,這樣雖然能夠減少一部分糾紛,但難以產生實質的作用。
根據北京實聖達停車管理公司的調查,2002年光大家園小區有600個車位,汽車只有400輛,但兩年過後車位已經無法滿足業主需求,大量的車停在小區外面,擠佔公共空間;老社區安貞小區有555個車位,2001年時還夠用,但現在已經有700多輛車。鄧明預計,按照目前的發展速度,新建的普通小區如果不實現人車分流,五年內社區地面的公共面積就會全部被擠佔,社區的生活品質將會明顯下降。
我愛我家的統計數據也顯示,總價55萬元以上二手房的置業者中,30%以上會關注車庫設計問題,如果不能滿意,則難以成交,而且這個比例在逐年走高。
設計標准缺失造成業主維權困難
與此同時,各類停車糾紛也在近期呈現出高發趨勢。北京惠誠律師事務所律師袁前嶺表示,越來越多的業主因為停車糾紛前來諮詢相關法律問題,其中大部分問題和人車混流有關。此前,就有世紀城的業主因為對開發商人車分流的設計不認可,而將開發商告上法庭。
鄧明表示,目前人車分流的標准問題還是一個盲點,但一般人車分流設計有三個基本特征可以認定:小區內沒有機動車、車庫入口在小區大門外、路面設計保證機動車無法駛入小區內部。業主在看規劃圖或者沙盤時,要針對以上三個標准進行仔細考核。
袁前嶺律師指出,由於目前沒有法律明確規定人車分流的設計標准,業主如果認可宣傳中的分流規劃設計,應該保留有關這一規劃設計的原始資料,一旦開發商最終沒有實現規劃設計的方案,就可以轉化為『更改規劃』的問題來進行維權。
北京市瀚文律師事務所主任吳維丁律師也表示,如果社區內的車庫設計存在安全隱患,可以在交房前聯合其他業主與開發商進行溝通,要求改進或者增加防護設施,並在合同中指出遇到安全問題的處理方式,但這樣的問題應該在收房前解決,否則,業主會處於被動地位。