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——導向性和部分條款值得肯定可操作性和公平性引發懷疑
對討論制訂中的新商品房預售合同示范文本,目前的討論可謂空前熱烈。相比較土地、金融等宏觀經濟政策,這份合同文本因為直接牽涉到千千萬萬的購房人,因而更具有話題性。眾口難調,一份示范文本要獲得所有人的認可,那是天方夜譚,何況這文本直接關系到買賣參與人的切身利益。這不,在一片叫好的輿情下,一些一線市場人士表達了他們的懮慮。
自刊登出新的商品房買賣合同示范文本的律師解讀之後,相關利益各方均表示了強烈的關注。在網上業主論壇上,討論此次文本修訂的帖子不計其數;律師界也紛紛在媒體發表看法。那麼,利益攸關的合同一方——房地產開發商又有什麼看法呢?在具體的房地產銷售過程中,該文本又將帶來哪些利弊呢?帶著這樣的問題,記者采訪了幾位身處房地產項目營銷一線的人士。
合同約定尚未達至公平
孫剛(北京高盛房地產開發有限公司市場部經理)
我認為無論是新版,還是舊版的合同文本,都遠沒有達到完善。作為一份在舊版合同基礎上修訂而來的新合同文本,這次的示范文本還是取得了一些進步,但傾向性太明顯,其立場完全站在了買受人一方,對合同雙方的權利義務規定欠缺公平。
比如說,在合同中簽的是套內面積,而在各種收費環節上卻往往按照建築面積收費,這就給業主和開發商之間造成了一些不必要的誤解。在合同中,關於3%的面積誤差的規定,也對開發商不太公平,因為面積誤差往往不在開發商控制范圍之內,施工中出現一定的誤差也是常見的問題,將之完全歸結到開發商身上並讓其承當退房的不利後果,並不公平,需要更詳細、更公平的方案。
在關於產權證的辦理上,我認為,產權證的辦理是買賣雙方共同的責任,需要雙方都盡一定的義務。開發商按規定在一定時限內將有關材料進行備案之後,已盡其義務,如果這時候由於買受人的原因導致了產權證不能辦理,難道還是開發商的責任嗎?合同裡不約束買受人,只約束開發商,這恐怕也不符合民事合同的公平原則吧?
包括產權證的辦理在內的諸多環節,其實並非開發商一家所能左右,涉及到眾多關聯機構,如果在合同中只約定開發商要怎樣怎樣,在操作上是不太現實的,對開發商來說也不太公平。
當然,新文本還是有一些比較合理的規定的,比如關於退房的約定,要求開發商補償相關費用,這就是比較合理的,因為退房原因由開發商引起,那麼他自然要補償給買受人有關費用。
產業導向值得肯定
徐長崎(北京順華房地產開發有限公司副總經理)
這次的文本的許多條款,其實在之前的有關法規中都有所涉及,只是沒有體現在以前的示范文本中。從這次的示范文本的條文來看,基本上涉及到了這幾年北京房地產市場糾紛的焦點問題,有著極強的針對性。但我認為,所謂合同,其約束的是雙方的權利義務,不僅僅是針對開發商,所以通過嚴格的條款約束,將買賣過程中可能出現的問題提前約定,從而降低糾紛帶來的機會成本,對雙方都是有好處的。
對這個文本的認識不同,反映了不同開發企業的價值取向,對於那些踏踏實實做產品的開發企業來說,對這個文本應該是雙手擁護的,因為,只有建立了一個公平的、有秩序的市場環境,纔能讓消費者通過對比,有所取捨,從而讓好的產品獲得市場認可。按照我的理解,新文本對期房銷售的約束更多,相比較而言,現房將更受市場歡迎,世紀星城將可能在新文本公示之後以現房開盤銷售,因此對新文本,我們是熱切盼望的。
總的來說,新的商品房預售合同示范文本對規范市場環境、鼓勵整個產業時良性發展是有好處的。
可操作性有待驗證
曹俊(北京中原房地產經紀有限公司高級銷售經理)
這個文本,從消費者角度來看,無疑是一個利好,其文本的精神總的來說是保護了消費者的權益,說明政府在淨化市場環境上下了不少工夫。而對開發商來說,這個合同文本和去年以來的一系列土地、資金政策一起,給開發商上了一道緊箍咒。從實際的操作過程來看,如果完全按照這份合同文本簽約的話,對開發商來說是很難辦到的,因為房地產開發涉及眾多關聯部門,如測繪部門、物業管理公司等等,因為程序上的問題,合同上對具體的時間等要素進行承諾也不現實,因為這些也屬於開發商所能掌控的范圍之外。總的來說,這份文本對於保證良好的市場秩序、維護消費者權益都有積極的作用,以消費者為核心的傾向性十分明顯。
在這個文本公示之後,從銷售角度來說,也有兩種可能:如果開發商前期准備工作到位的話,應用新文本對銷售是有促進作用的,因為購房人會更放心。如果開發商前期工作不到位的話,談判周期將會加長,成交周期也會相應拉長。因此,從這個角度來說,新文本對開發商做產品的完善程度提出了新的要求。
記者手記『厚度』的缺失
新文本剛剛舉行聽證,坊間已是一片議論紛紛。在喧囂的聲浪中,我不禁想起一個有趣的參照:秦兵的《204條商品買賣合同》。2001年出版的這本小冊子,一度也是熱點話題,該合同站在消費者的立場,將購房過程中可能遇到的問題以合同形式固定下來,提醒購房者避免落入開發商精心設計的各種陷阱。
一個是官方的,一個是民間的;一個是權衡各方利益的產物,一個是純粹的買方立場,本不具備多大的可比性,但有時候,來自民間的聲音卻更具參考價值。讓我們來看看簡單對比之後的一些有趣的數字:《204條商品買賣合同》中,『退房條款』一項共計10條1100字,而新版合同的『退房約定』僅1條200多字,整個文本的厚度更是判若雲泥。
當然,厚度並不能完全作為優劣的唯一標准,我們也考慮到官方合同文本權衡各方利益而不得不在一些問題上含糊其辭的難處,但,我們還是納悶兒,集結了眾多資深律師,聽取了多方意見,舉行了兩次聽證會之後,討論出的文本竟然只對舊文本做出了有限的一些條文修改?薄薄的幾頁紙,就真的能比民間的厚厚一本冊子更能解決問題?盡管贊譽聲一片,但實際執行起來恐怕還是弊端叢出,這種局面真的就不可避免嗎?
因此,我只能對這個文本表示謹慎的樂觀,進步自然是有的,但遠未達到預期。有一種說法是,讓政府部門解脫出來,由利益雙方的行業協會共同制訂合同。也許你會認為,這只是個良好的願望,但看到來自民間的自發行動之後,對這個說法恐難找到反駁的理由。
鏈接
商品房買賣合同歷經四次修改
現行的《商品房買賣合同》示范文本是建設部和國家工商總局於2000年9月聯合制訂的。其後,北京市有關部門在此基礎上,修訂了《北京市商品房買賣合同》。而此次即將出臺的《北京商品房預售合同》,在前兩者的基礎上制訂。
自2001年以來,《北京市商品房買賣合同示范文本》經過了四次修改,體現出政府主管部門對市場不斷熟悉、不斷改進管理手段的過程,也見證了市場環境的逐漸成熟過程。
2000年10月,建設部、國家工商局聯合印發《商品房買賣合同示范文本》,規范商品房銷售行為,保障購房人的權益。該合同文本充分考慮到對處於弱勢地位的購房人保護,提示購房人應該注意的商品房買賣約定內容及處理原則,細化相關條款;在設計上,合同有關條款留有空白,供雙方自行約定或補充約定,體現自願原則。
2003年12月,第三次修改版《商品房預售合同》是目前廣泛應用的文本,也是改動比較大的一次修改版。這個文本主要有以下幾點改進:
●預售商品住宅項目按套內建築面積銷售
根據《辦法》,預售商品住宅項目必須按套內建築面積賣房。而寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以在套內建築面積、建築面積或者按套銷售這三種銷售方式中任選其一。經濟適用房也按照套內建築面積銷售。於是,合同文本第四條和第五條有關計價方式與價款和面積確認及面積差異處理方式的條款都標示了按兩種面積銷售的相應規定。
●商品房入住必須有面積實測報告
更加明確了商品房的入住條件:第一,必須取得建築工程竣工驗收備案表;第二,必須取得商品房面積實測技術報告書;第三,預售合同中約定的其他交付條件。在新合同文本中,前兩條由自選項變成了必選項。
●買賣雙方可自訂物業管理公約
政府部門不再負責審查物業管理公約,通過合同的方式由買賣雙方自行約定,於是在新合同文本中增加了『前期物業服務』和『物業服務的內容和本物業業主臨時公約』的條款。