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從去年下半年起,國家出臺的房產政策越來越多。央行調整了貸款利息,給享受著優惠政策的購房者提了個醒;到今年3月份再次出臺的提高利率、增加首付款比例的政策出臺時,購房者和計劃購房者明顯感覺到購房的壓力了;而5月份七部委聯合出臺政策,打擊炒房、穩定房價,纔讓人終於明白了政府的良苦用心。『嚴禁轉讓期房』、『兩年以內的房產交易的征收營業稅』等條款對抬高房價、投機炒房的行為進行直接打壓;而『保障經濟適用房、廉租房供應』、『有效保證中低價位、中小套型住房』等規定又讓老百姓吃了個『定心丸』。
原來,政策主要是打擊投機、穩定房價的,普通老百姓買房自住,國家還是鼓勵和支持的。二手房市場越來越火,面對房產市場的新政策,會有什麼影響呢?中大恆基相關人士認為:七部委政策的出臺,給二手房市場產生一定的影響。據統計:政策出臺後,二手房買賣雙方各有表現,賣方擔心在6月1日以後,需要承擔5.5%的營業稅,導致自己的房子貶值。從政策出臺至今,中大恆基數據顯示,房源登記量日增20%;買方則擔心房價會下降,現在買會貴了,導致多數計劃購買二手房人持幣觀望。
七部委政策影響最大的是在最近簽訂二手房合同的人群,買、賣雙方都著急,希望貸款趕緊下來,趕緊辦理過戶,爭取在6月1日前過戶完畢。據統計數據顯示:從政策出臺至今,辦理過戶量日增近三成。『但是階段性的,過了6月1日將會穩定下來。』中大恆基企劃部經理吳海兵表示。另外,有業內人士認為,七部委政策的出臺,目前對北京二手房市場影響不會很大,但是從長遠來看則意義深遠,會有效地保證了北京二手房市場健康、穩定的發展。據中大恆基市場研究顯示:在今年成交的二手房中,2003年6月1日以後取得房產證並上市交易的比例僅佔有9.2%,所以,從短期看來,受到政策衝擊的二手房總量是有限的,不會對市場產生太大影響。那麼在6月1日以後,如何買賣二手房呢?中大恆基相關專家結合政策、市場等方面的綜合因素,為買、賣雙方提出以下三點建議,供買賣二手房時參考:
兩年以內的二手房:『以租待售』
持有2003年6月1日以後普通二手房的業主,可以考慮委托中介公司代理出租,獲取收益,等過了兩年以後再擇機出售,既不影響收益,也可以等待房屋昇值再行出售。而持有2003年6月1日以後公寓、別墅等非普通住宅的業主,建議過了兩年後盡快出售,以防止房屋貶值。
兩年以外的二手房:『該出手時就出手』
持有2003年6月1日以前的普通二手房業主,基本不受政策的影響,但是,隨著房屋結構性的調整,普通住宅的供應量不斷增加,會有越來越多的二手房房源,供求關系基本平衡,那麼二手房價格上漲的可能性就比較小。所以,從短期來看,這一類業主可以根據自身的實際情況決定出售或者出租;從長期來看,不益長線持有。
耐心選擇理性消費
由於政策的調整方向有利於市場供應量的增加,所以計劃購買二手房的人們可以耐心地選擇,全面了解房屋的情況、政策情況後再做決定。北京二手房供不應求,主要受二手房房源的限制。七部委政策規定兩年以內出售的二手房征收5.5%的營業稅,會進一步影響供應量,但是,由於結構性的調整,增量房市場普通住宅的供應量增加,會引發『置業昇級』賣舊買新,從而會有更多的二手房房源上市,有效地保證了二手房的供應量,對買方而言,可以供選擇餘地多了,價格當然好商量了。另外,中大恆基相關人士還建議:面對各種房產政策,買賣雙方保持平常心最即可。從逐漸明朗的政策來看,幾乎沒有控制自住為目的的購房行為,所以,把心放下最重要。
『6·1』大限將來臨,手中有房怎麼辦?
近日,政府再出調控新招,由建設部等七部委聯合出臺的《關於做好穩定住房價格工作的意見》新鮮出爐。其中《意見》規定,自2005年6月1日起,對個人購買住房不足兩年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
那麼,對於處在『6·1』政策限制之內符合營業稅征收范圍未住滿兩年的商品房業主和超過兩年轉手交易的高端物業業主而言,即便是在『6·1』大限來臨之前找不到合適的買家出售房屋,也不要過分著急。當部份處於營業稅征收范圍內的業主看不清房地產市場未來發展走勢時,不妨推遲或暫緩自己的賣房計劃,轉換思路選擇『以租帶賣』,靜待市場發展變化,等到時機成熟再做打算。
『我愛我家』認為,隨著『以租帶賣』租賃房源的逐漸放量,亦將會有效地緩解北京房屋租賃市場熱點區域供不應求的現狀,促進北京房屋租賃市場的進一步發展。
小貼士
『以租代售』:是指業主用出租房屋的方式來代替出售房屋,短期投資轉為長期投資,以便獲取穩定收益,保障業主利益最大化。尤其是在現行的政策環境下,『以租代售』這種方式較為適合那些處於營業稅征收范圍內的業主。
『以租帶賣』:是指業主在看不清房地產市場未來發展走勢時,可以先將房屋投入到租賃市場中來,靜待市場發展變化尋找合適時機,一邊租房一邊搜尋合適的買家,最終實現業主套現獲利的願望。『以租帶賣』對於那些不知在現階段出售房屋是否合算的業主來說,較為適用。
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