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據北京市建委城建研究中心信息處提供的數據,今年1季度北京市城八區二手房租賃價格為28.17元/月·建築平方米,二手房買賣價格為5878元/建築平方米,租售價比為28.17/5878=1/209。根據這一結果,有專家認為『以租養貸』不劃算。
二手房租售比為1:209
根據北京市建委城建研究中心信息處提供的數據,今年一季度我市城八區二手房租賃價格為28.17元/月·建築平方米,二手房買賣價格為5878元/建築平方米,租售價比為28.17/5878=1/209。如果在此基礎上再考慮物價指數、房屋空租期、建築物折舊、應繳稅費、供暖費、物業費等租賃成本,二手房租售價比理論值更低,現階段租售價比高於客觀水平。
試舉例:
劉女士兩年前在亞運村地區購買的一套價格5600元/平方米,面積85平方米的商品房,總房價款47.6萬元,並獲得了34萬元七成15年的銀行按揭貸款。根椐新利率,對劉女士的出租收益進行了分析:
計算公式:年出租淨收益=月租金×實際出租月數-月供×12-月物業管理費×12-供暖費-房屋出租綜合稅(年租金收入×5%)
另外,根據亞運村地區的租賃現狀,劉女士每月可得租金為2000元,空置期一個半月,月物業管理費2元/平方米×85平方米=170元,供暖費為30元/平方米×85平方米=2550元,租賃綜合稅2000元/月×10.5月×5%=1050元,那麼在新利率下,劉女士采用等額還款方式,每月的還款額為2743.92元。
而該房屋年出租淨收益為2000×10.5-2743.92×12-170×12-2550-1050=-17627.04(元)
除此之外,劉女士的前期投入成本=96000(首付)+476000×1.5%(契稅)+476000×2%(大修基金)+476000×0.05%(印花稅)+500×85(裝修費)+40000(家電、家具)+380000×1%(貸款手續費、保險費、律師費)=199198(元)並未計入。
房源供應低於預期的原因
盡管2005年一季度北京市存量住房買賣成交1.43萬套,同比增長39.6%,但是,交易量仍然遠遠低於預期。其原因主要包括:
一、賣舊(已購公房)買新(新建商品住房)換購成本高,已購公房套總價為新建商品住房買賣套總價的42%;
二、央產房放量緩慢。自2003年10月份至今,央產房只有7000多套通過審核,實際成交的僅有1500多套,只佔90多萬套央產房存量的0.13%;
三、租賃成本低。老百姓出租舊住房獲取穩定的租金回報和『以租養房』現象普遍等原因,使我市存量住房二級市場有效供給房源不足,二手房買賣價格持續增長。
二手房供需矛盾將趨於緩和
對於二手房市場,業內人士認為,目前二手房租售價比高於合理值只是暫時現象,而隨著國家一系列穩定住房價格的政策出臺,二手房市場的加速放量,更多的已購公房和二手商品住房投放市場。同時,盡管租賃市場近幾年處於平穩發展時期,租金價格一直保持平穩的態勢,但是也不排除如果持續加息,租金價格難免會隨著房貸利率的提高而相應變化。預計今明兩年北京市二手房市場供需矛盾趨於緩和,交易價格隨之下降,二手房租售價比逐步趨於合理。
高位套現正當時
加息所傳遞出的『政府將繼續打壓高房價』的信號,使得二手房房價有可能看跌,二手房的租售比例也有可能進一步拉大。因此,有關專家建議,『以租養貸』的業主一定要謹慎規劃,盡量規避市場變化帶來的各種風險。手上有閑置房屋進行出租的業主,為避免未來因房價下降而導致收益的降低,在二手房交易價格趨於高位的今天,適時出售手中房屋,高位套現。
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