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房地產市場的高速發展積累了金融風險。而房地產行業投資的連續高速增長,帶來了鋼鐵、電力和煤炭的短缺。可見,宏觀調控的重點應該是房地產,對房地產行業的調控事關宏觀調控工作的成敗。當前的中國經濟需要減速而不是加速,與1998年的環境正好相反。
一、高層認識為何統一?
最近的一系列房地產政策的變動,透露出的第一強烈的信號是決策層對房地產市場的認識得到了統一。
在此前,高層對房地產市場的認識並不統一。最早對房地產行業提出預警的是央行,2002年8月,在重申了『低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發企業信貸』的貨幣政策不會改變之後,央行首次提到要『防止產生房地產泡沫,防止信貸過度集中於房地產業』。但是央行的預警並沒有得到太多人的關注。2003年之後央行對房地產市場政策的關注度不斷增加,2003年6月,央行終於下發了被業界稱為『121號文件』的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該通知重申了商業銀行不得給自有資金比例低於30%的房地產商貸款的規定。但是時隔不久,國務院又出臺了18號文件,業界普遍認為這個文件是對央行121號文件的一個否定。2004年的關於『房地產泡沫』的爭論中,我們也能夠明顯注意到國家部門之間意見的不統一,最明確的標志是建設部和國土資源部在觀點上的不一致。
2005年全國『兩會』上,總理的政府工作報告將房地產價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一,5月份,與房地產有關的七部委又聯合出臺文件,它充分地反映了中央各部門在對房地產泡沫問題的認識上得到了統一,這是一個質的變化。
為什麼高層對該問題的認識得到了統一?最高決策層對房地產市場的態度為什麼會發生這樣大的變化?其原因主要有以下兩點:
第一,經濟環境發生了根本性的變化。1998年我國出臺了一系列政策刺激房地產行業的投資與消費,因為當時的中國經濟面臨的是通貨緊縮的壓力。但2003年後的中國經濟,出現了部分行業的過熱現象,煤、電、油、運全線告急,進、出口連續幾年增長超過30%,加劇了中國經濟與外部環境的摩擦,最直接的表現就是國外對人民幣匯率問題的喋喋不休。尤其要注意的是,導致我國宏觀經濟過熱的罪魁禍首就是房地產行業,沒有房地產行業投資的連續高速增長,就不會有鋼鐵消費與生產的高速增長,也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺,運輸的壓力就會緩解。可見,宏觀調控的重點應該是房地產,對房地產行業的調控事關宏觀調控工作的成敗。當前的中國經濟需要減速而不是加速,與1998年的環境正好相反。
第二,房地產市場的高速發展積累了金融風險。經過4年的高速增長,房地產開發貸款和住房抵押貸款已經佔銀行總量的相當的比重,房地產金融的風險越積越高,已經引起了高層的充分重視。以上海市為例,2004年,在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下,上海市房地產市場繼續呈高位運行態勢,推動上海房地產貸款繼續強勁增長。上海中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元,佔各項貸款新增額的比例高達76%,其中個人住房貸款累計增加728億元,新增個人住房貸款佔中長期貸款增量的比例高達48%。
二、調控點為何轉向地產價格?
調控的重點由房地產的投資規模轉向房地產價格。2003年以後,我國宏觀經濟指標中,投資率和投資增長速度都偏高。宏觀調控的著力點放在調控投資規模上,對房地產市場的調控思路是控制兩個閘門:一個是信貸閘門,一個是土地閘門。但調控的結果並不理想,控制土地的結果是地價不斷上漲,刺激了房價的不斷上漲。房價的不斷上漲必然使房地產行業利潤率增加,而暴利的存在就會衝破任何行政和法律的約束。事實表明,2003年之後,大量的資金通過非銀行的渠道進入房地產行業,企圖通過控制土地和信貸的方式調控房地產很難取得成功。
因此,我認為今年對房地產宏觀調控從投資規模轉向了控制房地產價格的做法是及時而正確的。
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