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今年天津市商業地產發展的正確方向是什麼?在昨天(19日)的中國天津國際商業與地產投資論壇上,與會專家一致認為——商業地產:先定位消費者再經營
從傳統中心商業圈到非主流社區型商業、從沿街商鋪到專業市場、從傳統商業街到SHOPPING MALL、從投資沿街獨立商鋪的自主經營到產權式商場的集約化經營,天津商業地產快速增長。2005年,天津的商業地產市場將迎來大盤不斷湧現、供應量激增的一年。如何保證天津商業地產市場的健康發展、堅持理性的商業經營與地產投資,在昨天的中國天津國際商業與地產投資論壇上,與會專家一致認為,轉變商業地產開發理念,堅持『先商業後地產』的模式,纔是商業地產發展的正確方向。
商業大盤今年新增10個
隨著天津城市改造步伐的加快,商業地產的開發速度也迅速提昇。專業報告顯示,2004年天津商業地產項目總建築面積為263萬平方米,其中單體規模5萬平方米以上項目有12個,單體投資超過億元的項目共有18個。截至目前,天津市各類商業設施總建築面積達850萬平方米,預計到2006年,商業地產投資還要增加400萬平方米的供應量。
從2005年開始,天津的商業地產開發更是進入了一個『大盤時代』。根據天津市商委公布數據顯示,2005年天津市10大新增重點商業設施,規模幾乎都在10萬平方米以上。『商業大盤紛紛上市,預示著天津市未來將出現一批業態豐富、功能多樣的超大規模綜合性商業設施。』戴德梁行天津分公司的研究人員如此評價。
經營狀況緣何發生偏差
開發商對於商業地產的投資熱度持續昇溫,而前一段時期市場中的反映卻不甚理想。天津市一些主打產權式商鋪概念的商業地產,在正式開業後運營慘淡,有些甚至出現了購鋪者、租戶、開發商三者之間因原來承諾的投資回報率無法實現而發生的糾紛。
業內人士指出,商業地產項目大多面臨兩種問題。一種是多數地產商仍在按照以往簡單商業配套物業的開發思路進行商鋪開發;另一種是商鋪的規劃設計能適應市場需求,銷售情況也相當不錯,然而真正進入商業市場後,由於開發商缺乏對項目的整體控制力,致使日後經營完全由散戶自身調節,結果產品發展與開發商當初的設計相差甚遠,經營狀況也會發生偏差。
中國房地產協會秘書長顧雲昌說,如何保證商業地產的開發者、經營管理者,以及購買商業地產的小業主之間的利益互相得到統一和保證,這是商業地產面臨的最嚴峻的問題。
應區別於住宅地產開發
隨著去年12月11日中國零售市場對外資開放,跨國零售巨頭進駐國內市場步伐正在加快,2005年的商業地產市場也將面臨著前所未有的機遇與挑戰。在昨天舉行的中國天津國際商業與地產投資論壇上,與會專家一致認為,切實轉變商業地產開發理念,走『先商業後地產』的開發道路,纔是2005年商業地產發展正確的方向。麥購集團董事長胡時俊指出,傳統的商業地產項目大都是先選址、然後再開發,這是住宅地產的思路。但是做商業地產的時候一定要考慮未來消費者的定位,然後再經營,否則不可能成功。
香港中原集團主席施永青也指出,經營商業地產比較好的做法,應該是經營者把商場的潛力發揮出來,在商場的租金收入達到最高峰的時候,纔把整個商場賣給投資者。當然,這需要金融市場、房地產信托基金等相關行業的完善。
『地產與商業的對接非常重要。』顧雲昌說,『過去往往是先地產後商業,蓋房子的時候沒有想商業怎麼搞,把房子蓋起來以後纔開始招商,把商鋪打散賣給小業主。可是賣給小業主以後,租給誰?誰來經營?這個地方適不適合搞商業?一些開發商很盲目。正確的做法應該是先把市場調查清楚,這個地方需要什麼商業,有多大的營業額?需要什麼業態?根據這個情況來開發商業地產。另外,開發商要負起責任來,不要把商鋪全部賣掉,特別大的商場自己應該經營一部分,和小業主共同營造一個好的商業氣氛。』(姜昊 劉英潮)
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