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自去年以來,中國的房地產價格出現一路攀昇跡象,一季度上漲7%,二季度上漲11.6%,三季度上漲13%,全年上漲14.4%。到今年一二月份,房地產價格還在上漲。長三角地區各大城市以及東北、西北一些省會城市的房價上漲比較快,上海市的部分房價甚至在兩年間翻了一倍。國務院發展研究中心副主任謝伏瞻在接受中國經濟時報記者采訪時說:『可以肯定地說,目前中國的房地產價格上漲是不正常的,出現了供求失衡的狀況。』
究竟是什麼因素導致了中國房價的躥昇,近來許多經濟學家、研究機構、新聞媒體紛紛作出了各自的分析,在供需矛盾、材料漲價、地價上昇等等因素之外,外資在房地產市場上的表現尤其受人關注。有人認為,它的進入有助於中國房地產的發展,但更多的人認為,它的進入對中國的高房價是在推波助瀾,有人甚至指責,外資的投機是造成部分城市房地產泛起泡沫的罪魁禍首。
外資入場異常活躍
自去年底開始,外資在中國房地產市場上的表現也許可以用『異常活躍』來形容。一方面一些外資機構的研究人員不斷發出警告,認為中國的房地產存在泡沫,有人甚至預言這個泡沫將在不久破滅。但是另一方面,越來越多的外資爭先恐後地通過各種渠道湧入中國的房地產業。連那些認為中國房地產有泡沫的專家所在的外資機構也沒有聽從自己研究人員的警告,相反,他們似乎比別人更加積極地將資金投向了中國房地產。
今年2月2日美林集團在北京宣布,注資3000萬美元現金入股銀泰集團在北京CBD中心建造的大型綜合房地產項目。在此之前,摩根士丹利早已活躍在中國的房地產市場之上——去年6月,摩根士丹利和金地集團、上海盛融公司設立項目公司,摩根士丹利佔股55%,受讓了建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包——這個不良資產包正是以房地產項目為主。最近,摩根士丹利又在北京以4億元人民幣從富力地產集團買下一座23層、3萬多平方米的寫字樓。
據媒體報道,包括高盛、雷曼兄弟等在內的外資投行紛紛對中國內地的地產市場產生濃厚的投資興趣,並已與內地一些地產商進行接觸和磋商。高盛發布的最新研究報告也十分看好中國內地的房地產市場。
在國際資金看好中國房地產市場的熱潮中,也包括數目龐大的國際『熱錢』投機樓市。去年11月份,國家發改委宏觀經濟研究院經濟研究所發布了一份題為《調整貨幣政策、緩解資金緊張局面》的報告,首次承認了境外游資在內地的大量存在。該報告指出,去年上半年外資增長16%,達到2000多億美元,其中接近50%是屬於『游資』性質的短期債務。而不久前,摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠發表的關於上海即將步曼谷地產泡沫後塵的分析報告,更是引起軒然大波,將『熱錢』投機樓市問題擺上了桌面。
由於歐元和日元相對昇值,同時,中國房地產的價格與國際大都市相比又顯得相對較低,因此,不乏一些希望借人民幣昇值來直接獲利的投機行為試圖借助中國的房地產市場猛撈一筆。
高度警惕熱錢投機
商務部研究院梅新育博士著文稱,當前面臨著巨大的人民幣昇值壓力,國際投機資本正千方百計尋覓內流套利的機會,中國房地產市場已經吸引了眾多國際炒家入場,在中國房地產市場的開發、中介、消費等各個環節,外資的身影都日趨活躍,海外個人在國內一些沿海城市一人購房數十套乃至上百套已經屢見不鮮。
時任國家外匯管理局局長的郭樹清承認,這種情況明顯帶有投機性質。郭樹清3月10日曾在北京表示,中國非常關注資本流入中存在的投機問題,外匯管理部門和其他宏觀經濟部門正就此進行調查,並將對違規行為作嚴肅處理。
許多國家和地區的經驗教訓表明,貨幣昇值及其預期帶來的最大衝擊之一就是促使國際游資在套利動機下湧入東道國資產市場,導致資產市場泡沫迅速膨脹,最終往往難逃崩潰的命運。而且,越是經濟基本面良好且為國際投資者所看好的經濟體,反而越容易陷入這種危機。
房地產價格的過快上漲,對企業經營成本和人民生活的影響不言而喻,而房地產融資風險的陰影實際上已經投到了中國金融體系身上。事實上,對近來各媒體就國際『熱錢』流進中國房地產的炒作,中國政府和一些相關城市也已經采取了針對性的防御措施。3月21日,在上海市外匯管理工作會議上,人行上海分行有關負責人透露,上海外匯收支總額首次突破2000億美元。他指出,上海市的外匯收支總體呈現平穩向好的發展態勢,但也存在如跨境資金流動頻繁,境外資金流進房地產明顯等問題。他表示,短期游資仍有可能流入中國,對房地產等部門產生影響,因此,為進一步完善個人外匯收入的結匯管理,上海市將規范非居民個人境內購買房地產的外匯行為。
應對措施須跟上
針對外資進入中國房地產市場的問題,中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在接受中國經濟時報記者采訪時表示,『這沒什麼好怕的,如果它真的會來,只要它借的不是中國銀行的錢而又不怕血本無歸的話,就讓它來好了。』他認為,一方面,國際游資的運作非常強調短期獲利性,因此,資金流通性強的行業最受青睞。相比之下,房地產這種佔用大量資金、獲利周期長的行業不僅風險性比較高,而且由於當前很多地方的樓市並未擺脫『泡沫』的陰影,所以國外套利資本是不會輕易涉足中國房地產行業的。另一方面,就算真有『熱錢』流入這個領域,『中國政府也不是吃乾飯的』。他認為,政府可以在利率、土地、稅收政策等方面『聯手出擊』。譬如,對房貸的再次加息、土地的科學規劃和清理,以及在房屋交易時繳納房地產稅等等措施都有可能擇機推出。
易憲容說,我國房地產稅費大頭都集中在開發投資環節,最終被房地產商攤入了成本,而保有、交易環節相對偏輕,對個人佔用多套房產幾乎不征稅,客觀上刺激了房地產投機行為。但綜合各方面信息分析,開征房地產稅等政策出臺都已表現出了強烈的信號。對外資也好,投機的『熱錢』也好,政府必定會有相應的監管措施。
國務院發展研究中心副主任謝伏瞻日前在接受中國經濟時報記者專訪時也提出,外資也好,內資也好,普通居民也好,外國投資者也好,只要是符合市場規則的交易,都不應該受到歧視。不能看資金的來源,看誰在購買,核心問題是,看交易是不是符合規則。他認為,應該采取一些符合市場經濟原則的、符合WTO規則的間接調控手段去調節、引導,這樣既能管得了,也能管得好。
謝伏瞻說,資本總是要追逐利潤的,如果你這裡有空子可鑽,有利可圖,它肯定會來。關鍵是你如何用經濟手段,用法律法規去管理或調節,而不是簡單地加以限制。在部分城市,人們認為外資抬高了房價,如果加強管理,房子是自住的,沒問題;如果不是,可以規定你在多長時間內不允許交易,或允許交易,但對其利得征稅,增加它的交易成本,這些經濟手段都是可以采取的。
謝認為,我國對資本項目是管制的,理論上說,外資的流向應該都清楚。很多外資進入不是以購買房地產的方式而是以其他方式進來的,進來後把資金通過別的手段進入房地產領域。對於這種情況,如果發現問題,就要采取措施去解決。因此,無論是外資還是內資,如果是投機性行為,只要我們的金融機構能規避風險,不能讓投機者把風險轉嫁到自己頭上,那它願意去投機,他自己就要承擔風險。
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