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看來,開發商的『惜售』和消費者的『觀望』,使兩股力量的博弈將在下半年的樓市中越發明顯。
4月10日,四季房展春展落下帷幕,意向成交金額僅10.02億元。
而去年春季房展意向成交額卻有25.58億元人民幣,2003年的成交金額更是達到了35.49億元。當這一結果令業內人士大跌眼鏡、大呼樓市走軟信號出現的同時,記者卻發現不少開發商們卻逆市而動,刻意放緩工程進度和銷售速度,儼然一派『囤積居奇』的態勢。
囤房之風日益漸長
所謂囤積居奇是指商人把稀少的貨物儲藏起來,等待高價出賣,牟取暴利。如果把這個詞搬進樓市,那特指的就是在市場房源比較緊張的情況下,開發商把證件俱全的房子刻意壓住不買,並通過各種手段誘發購房者的搶購心理,而他們卻坐等房價上漲,從中牟利。
縱觀整個樓市,並非所有的開發商都有這種心理,但獲取最大利潤畢竟是商業操作的最終目的。4月7日-10日在國貿舉行的春季房展,原本是每年最熱鬧的房展會,但在今年的展會上,各開發商熱情並不高。前期招商就非常困難,開展時,雖說100多個參展樓盤佔據了國貿1、2、3號展廳,但新樓盤項目只有19個,遠遠低於往年的數字。記者在房展會現場發現,包括僅有的幾個大盤在內的多數項目多是在展示形象,積累客戶資料,有不少項目甚至連戶型和價格都尚未明確。當記者詢問為什麼時,卻被告知『開盤怎麼也要兩三個月後了吧』。此外,從今年1-4月北京市的房地產放量來看,除了國美一枝獨秀外,其他項目基本都處於偃旗息鼓的狀態。
據業內人士分析,這種情況的出現,固然有土地方面的原因。去年政策的大調整打亂了開發商原有的發展步驟,市場出現暫時的斷檔也被認為是受政策的影響。但對於那些證件齊全、原本打算在上半年銷售的項目,將開盤時間後延就沒那麼簡單了。
記者了解到,至少有十餘個開發商都不約而同地把開盤日期延後了。而某大型代理行代理的項目也有十餘個將進度放緩,目的只有一個,就是『等著漲價』。
一個近日即將開盤的某大型國企的項目老總更是向記者坦言,『要不是集團內部需要資金調配,我們根本不用急著賣,再等幾個月市場也不可能是這個價!』其言語間頗有不甘之意——現在賣是迫不得已,太虧了!
開發節奏刻意放緩
在囤積居奇的心態下,開發商們不但把開盤日期一推再推,不少項目乾脆把銷售甚至整個開發過程都放慢了節奏,目的也是不言而喻——那就是待價而沽。
據了解,南城某著名大盤,一期、二期開盤時,銷售節奏非常緊湊,工程建設完全可以用飛速來形容。即便是在冬季,工地上也是晝夜熱火朝天,進度可謂是三天一小變、五天一大變。但是,進入春季,正是施工的黃金季節裡,這個項目反而沒了動靜,大白天也很少能看到吊車運行。記者原本以為開發商的資金鏈出了問題,但深入了解後纔知道,原來是開發商主動要求工人按點上下班。施工隊的工頭告訴記者,原來提前完工有獎勵,現在『不讓趕工了』。開發商方面則向記者表示,他們三期的銷售准備推後,原因不便透露。但記者從售樓處了解到的消息卻是:我們要漲價了。
對目前市場上存在的這種開發商『不作為』的情況,政府部門也深有感觸。北京市建委一位相關負責人告訴記者,以前開發商都是心急火燎,想盡辦法地提前辦審批,為了早一步銷售,甚至搞違規的放號、認購等。但現在,『五證齊了,他們也不願意賣』。雖然明知開發商動機不純,可主管部門也不能違規乾涉,因為『地空著不建我們能管,但人家有房子不賣我們可就管不了了。』
理性對待所謂『緊缺』
面對開發商囤積房源不賣,無論政府還是消費者都無能為力。但是消費者卻可以擦亮雙眼、提高警惕、謹慎對待目前市場上大量湧現的『房屋緊缺』現象以及人為制造的搶購場面。
這一點,上海樓市的經歷已經充分說明了一切。
在過去的兩年裡,上海房地產價格飆昇,發展商、銷售代理乃至個人、『集團』炒房者齊上陣,市場上囤積居奇、空炒、輪炒的風氣盛行。新盤一經推出,售樓處往往宣布『本期已經售完』,購房者不得不到周邊的中介那裡去買期房。為了能被領進售樓處簽個合同,購房者要給關系人交納幾萬、十幾萬的『好處費』。在開發商與二手中介沆瀣一氣、聯合炒作中,刺激老百姓的購房需求和投資者的不斷跟進,房價由此飆昇。
雖然北京的情況沒有這麼嚴重,但在開發商高明的銷控手段之下,買房人也很快陷入了明明有房,卻『無房可買』的怪圈。
對北京樓市稍做了解,就可以知道『銷控』的貓膩。開發商為了顯示自己的樓盤緊俏,一次只推出幾十套房屋銷售,而先期卻通過打廣告等方式積累了上千名客戶。這幾十套在上千名積累客戶的『爭搶』中一售而空後,二次推出的房屋立刻漲價,給購房者造成供不應求的假象。另外,隨意定價、拒絕銷售、珍藏好戶型、網下簽約、通過銷售人員以虛假合同炒賣期房等現象,也是屢見不鮮。
為了人為制造『熱銷』假象,有的開發商實行多種違規操作。比如要求銷售人員訂立虛假合同,虛報信息和哄抬價格等,有的公司還規定允許簽署定金合同後七日內以換房方式撤改合同,任其員工和購房者違規炒賣期房賺取差價。這樣就會出現銷控表上某套房屋『已售出』,但是通過售樓員還可以買到,或是若乾天後,該房屋又被重新出售等反常現象。
為了抑制樓市的炒作氣氛,主管部門也痛下決心,采取多種辦法。從今年3月15日起,北京市建委開始施行房地產銷售數據的『網上備案』制度,房地產商必須將可售房產信息公開。從理論上講,這種囤積居奇的現象應當會受到一定的遏制,但是上有政策、下有對策,其間還是有漏洞可循。
無論開發商囤積居奇也好,想盡辦法炒作也好,無非是希望房價按著自己的意願高漲。但越來越理性的消費者卻不會甘願受開發商的擺布,在政府一輪接一輪的調控手段下,消費者也開始謹慎審視樓市,持幣觀望。
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