不買房理由之三 供應量與空置率

　　專家觀點：空置率不低

　　對於房地產的空置率問題，易憲容認為，2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%；2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3%。這種下降既可能是投機需求增長導致，也可能是開發商把空置率轉移到購房者手中了，即不少購房者購房後的空置率甚高。因為，在他看來，空置率應該有三種計算方式：一種國際通行的空置率計算方式是全社會空置房面積除以全部住房面積；一種是中國的計算方式即空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和；還有一種購房者購房後沒有出租與出售等待機會的住房。如果把後一種情況考慮在內，中國一些大城市住房空置率一定會出奇之高。

　　專家觀點：供應量不小

　　根據參與2005年度北京土地供應計劃編制的北京偉業顧問公司計算，北京『8·31』大限共288個項目涉險過關，過關項目的總建築面積大致在1.3億平方米，如果所有過關項目都能按計劃完成，那麼按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。

　　同樣，易憲容也認為，目前房地產商開發的土地基本上是在『8·31』大限之前獲得的,據有關資料，在2003年的前8個月裡，北京市就有近1.1億平方米在這個時間內協議轉讓，而這些土地相當於北京市前10年房地產使用土地的總和。也就是說，一些房地產商在獲得廉價的土地後，希望通過造勢的方式來轉移民眾的視線，推高房價，以便牟取暴利。

　　結論：看誰在說

　　由於市場信息的不透明、不對稱，消費者在買房過程中始終處於被動地位，開發商說沒房可賣，你即使知道他還空著一大半留著漲了價再出售，也只有乾看著的份兒，即使銷售信息要在網上公示了，開發商還是可以通過虛假成交來偽造『業績』。這就看誰能『繃得住』了！要是大家都拿著錢，瞪眼看上半年，估計房價想不降也不行。

　　不買房理由之四 租金與售價比

　　專家觀點：租金與售價之間背離趨勢越來越大

　　在一段時間裡，如果房屋的價格出現持續上漲，而且這個上漲是由於房屋資產的基本價值的提高造成的，那麼必定會出現以下情況中的一個或幾個:租金增加了;租金增長的速度加快了;投資要求的回報率降低了。但國內的現狀如何呢？從1998年全國房價出現穩步上揚開始，全國的房屋租賃價格指數保持平穩，2000年以後房屋租賃價格指數開始稍有上漲，每年的漲幅大約為1%，而同期房屋價格的漲幅每年約為7%，同時房屋價格與租賃價格之間背離呈現越來越大的趨勢。

　　數據支持：北京市建委發布的《2004年1?12月北京市房地產市場信息》顯示，2004年，全市商品住宅現房平均銷售價格為4747元／平方米，同比上漲291元／平方米，漲幅為6.5%;商品住宅期房買賣價格為5629元／平方米，同比上漲376元／平方米，漲幅為7.2%;而1?12月，全市普通樓房(指已購公房)平均租金為26.90元／平方米·月，同比增長3.5%。

　　另外，戴德梁行在其網站上公布的2000年至2004年高檔住宅租金及售價指數圖上也可以明顯反映出，租金與售價的發展趨勢自2002年之後，呈現背離狀態，而且背離的幅度越來越大。

　　結論：買房不一定都能賺錢

　　房價是漲了，但它跟買房能不能賺錢卻不是一碼事兒。房子賺不賺錢，要看是不是賣出去了，而且賣了個好價錢；要看是不是租出去了，並且出租賺的錢不但能還貸、交物業費、供暖費、水電煤氣費，而且還有剩餘；要看出租多長時間能把自己的『投資』收回來。看著房價一直漲覺得挺美，可等到大家都有房了，自己漲了價的房子還能賣給誰呢？