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建國以來,『國有財產神聖不可侵犯』、『私有權益應給公有權益讓步』等觀念,一直在人們心中根深蒂固。20多年的改革開放,不僅是國民經濟增長的歷程,同時也是私有財產發育和積累的過程。特別是憲法修正案增加了『私有財產神聖不可侵犯』的條款,給予了私有財產地位的新的認識。而房屋在成為多數普通老百姓最大的私產的同時,也成為了社會矛盾和衝突最集中的領域之一。2004年10月22日,《物權法》草案再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議,標志著該法案即將作為一部具有特殊意義的成文法來影響著人們的日常生活。那麼,這部法案的出臺,會激起本已暗滔洶湧的居民住房權屬領域多大的浪花呢?在此,我簡單解讀可能與人們息息相關的四個部分。
一、建築物共有部分的權屬問題
購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同中規定,住宅面積分為『套內面積』和『分攤面積』兩部分,在業主入住後就產生了業主對建築物權利的『獨有』和『共有』兩部分的復合。《物權法》草案規定:『建築物區分所有權人對建築物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權;對走廊、樓梯、外牆等共有部分享有共有的權利』。此一清晰的法律界定,對建築物上比比皆是的外牆、電梯廣告,還有樓頂發射塔等外接設施,以及由此引發的矛盾給予了直觀確切的法律評判,在這些公共部分的收益應該是業主共有。
而在現實中矛盾糾結、聚訟不休的小區中的綠地、會所、車庫(車位)的權屬問題,《物權法》草案的規定卻沒有得到法學者的共鳴。《物權法》草案規定:『會所、車庫、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬於建築物區分所有權人共有』。但在商品房銷售過程中,處於強勢地位的開發商多在合同中約定將小區中的會所、綠地或者法定停車位所有權或者使用、佔有、收益和管理的法律權利歸屬於賣方。那麼依據《物權法》草案的『從約定制度』,上述權屬當然歸之於開發商;但作為業主來講,早已將上述會所、綠地、車庫(車位)所佔用的土地進行了分攤,計入房屋銷售價格,那麼在購房者支付對價的情況下,卻享受不到應有的權益,在情理、法理上是不是有那麼一點點不公平?
二、新型鄰裡關系,明確相鄰糾紛問題
《物權法》草案規定:『建築物的屋檐滴水不得直接滴注於相鄰的不動產;安裝空調等設施,不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害;相鄰的不動產權利人有權要求施工的不動產權利人提供相應的擔保』。所以就相鄰關系而言,獨有部分使用會影響到他人,獨有部分的使用就會受到限制。像裝修中拆改承重牆、改變結構、造成危險;或者改變衛生間或者廚房的位置,將衛生間安排在樓下的臥室上方,影響樓下的休息等等事情,這些看似自己合理合法的行為,可能就會造成對別人的影響,說不定就違反了《物權法》鄰裡關系中的相關規定。
三、房屋權屬登記制度的創新,保障了房屋流轉的安全
《物權法》草案總則的物權設定原則中,影響法學界幾十年的『一物一權原則(即物權特定原則)』沒有出現在草案中,這就意味著在民商事基本法律規范層面上確認了物上可以登記設置多個所有權;此外,為保證不動產流轉的安全,在具體制度安排上則設置了預告登記和異議登記制度。
預告登記制度使得『一房多賣』不再輕而易舉發生。上述現象的發生,緣於購房者無從得知自己將購買的房屋是否已經被出售過或者存在其他權屬瑕庛,而通過設置預告登記制度恰恰能很好的彌補這一點。按照這一制度,開發商要進行商品房預售需要得到許可,同時登記機關在登記簿上詳細地記載了圖紙的內容,如有多少幢樓,多少間房以及每間房的編號。商品房預售合同簽訂後,購房者就可以到登記機關進行合同預告登記,在作好預告登記後,開發商要再將房屋出售,合同一律無效,這就是《物權法》草案中規定的『不動產物權處分,如果與預告登記請求權的內容相同的,不動產物權無效』。
另一制度——異議登記制度的設置與不動產善意取得制度維護交易安全、保護善意第三人的立法宗旨不同;這個制度的設置的初衷就是為了更好的保護真權利人。假如,一套房屋已經記載是張三所有,但李四偏說房屋是自己的,這時就出現了房屋權屬爭議;那好,李四為了防止張三在上述房屋權屬未經法律確定歸屬之前出售房屋,他可以進行異議登記,結果就是上述異議登記未被取消前,房屋不得出售。從而可以有效的防止不動產佔有人擅自處置不動產損害真權利人的利益。
四、土地使用權期滿後,房屋權屬的歸屬
我國城鎮土地歸國家所有。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定土地使用權出讓的最高年限為70年;當時上述土地出讓制度的出臺,是借鑒了香港和英國的土地批租制度。但沒有考慮到居住權和土地使用年限的衝突問題。《物權法》草案規定:『國有土地使用權期滿,出讓方未收回土地使用權的,土地使用人可以繼續使用土地並應當支付土地出讓金。出讓方收回土地使用權的,應當提前六個月通知土地使用權人。』在這裡就出現,國家收回與否的問題,而按照現行規定,土地使用權到期後需重新申請,因此就存在批與不批的兩種可能;一旦不批,依據上述條例第四十條的規定『土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物由國家無償取得』。當然立法者在這裡作了樂觀的想象,相信居者有其屋是人權和生存權的基本內容,也是政府的義務。但是若乾年後不同地塊之間的差價問題將會大大影響居住者。所以說,《物權法》草案沒有解決上述問題,的確是這部突破性法律的最大遺憾。
當然《物權法》草案有其重大的意義,就在於能夠真正讓公民保護私有財產的腰杆兒『硬』起來;能夠合理界定合法私產與合法公益之間的關系,特別是明確了公共利益與私人間發生衝突時的解決辦法。
萬鈞律師事務所律師孫忠國
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