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經過一番反復後,原本利率最高的建行和其他銀行執行了一樣的利率。
如同事先約好的一樣,3月21日,工、農、中、建四大銀行幾乎同時公布了新房貸利率執行方案。更微妙的是,其中三大銀行的新政策幾乎一模一樣,都是原則上執行央行的下限利率,即相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍。而唯一不一樣的建行也在兩天後調整了利率。
這看似廉價小說的劇情,『巧合之後又是巧合』;而實際上,這種種巧合正是各方力量博弈的結果。
各銀行無奈受命
3月16日晚6時,中國人民銀行突然發布消息,自17日起,現行的住房貸款優惠利率將回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍。以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。
3月21日,四大銀行的新房貸利率基本確定。除建設銀行外,工商銀行、農業銀行和中國銀行都原則上執行央行的下限利率,即相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍。而建行先表示將執行央行的基准利率後,又在3月23日宣布,將根據客戶的資信水平實行差別化利率,資信好的客戶在申辦5年期以上的個人住房貸款時將可獲得5.508%的下限利率。
某銀行界人士向記者表示,這種結果正是博弈後的結果。針對房地產個人貸款業務,各商業銀行與央行的看法一貫存在差異。早在央行推出121號文件要求各家銀行嚴控房貸風險的時候,各家銀行就陽奉陰違,在對開發商以及個人放貸時,頗為通融。要是真嚴格執行的話,又何來今日?
該人士同時表示,各家銀行也有自己的難處。相比而言,在各類貸款業務中,個人房地產貸款的質量是最好的,貸給企業的話,連人帶錢都跑了的事早都不新鮮了。就算貸款人真拿去做實業,誰能保證他到時一定能贏利呢?個人房地產貸款最起碼最後還有一套房子放在那裡。各家銀行近幾年都在房貸業務上發力,不是偶然的,是追求利潤和風險比的最終結果。央行自己又不做業務,可以站著說防范、說風險,可對銀行自己來講,你不做,別人立刻進來,最後是自己的利潤上不去。從這次的調整利率結果可以很清楚地看出,四大銀行形成了一定共識,可謂共同進退,互不吃虧。
央行博弈開發商
其實從本質上,央行也想維護各家銀行的利潤,也想維護房價的長期走勢,但可惜整個開發商群體體現出的急功近利的特質,將央行拉入了與房價的反復博弈之中。
一位長期從事宏觀經濟研究的經濟學家向記者表示,各家銀行的個人房貸風險其實主要集中在價格問題上,對違約率這個問題,銀行實際上並不害怕。
該人士舉例說,比如某個人貸款50萬元,後無力月供,房子被銀行處置,要是房子在處置時能賣到60萬元,乃至更高,銀行根本不會因此次違約出現什麼損失。銀行的風險主要集中在價格環節上,也就是說,只有在該套房子只能賣到40萬元、30萬元的時候,銀行纔會遭到風險損失。這也就決定了央行——這個銀行風險防范者的一個基本趨向就是讓房價維持在一個合理變現的價格空間。從根本上看,央行這樣做也是在維護銀行業乃至整個經濟的長遠利益。
但實際操作中,這很可能導致央行的觀點片面化,既對房價的擔懮總是大於市場的平均水准,房價越高央行的擔心就越大。央行121號文件所遭到的冷遇,就基本體現出了央行在該問題上的超前立場。這也決定了在各個部委中,央行與開發商最是短兵相接。
購房者壓力加大
面對高企的房價,央行意圖防范風險;銀行意圖獲取利潤風險最佳比例;開發商意圖獲取利潤最大化,幾方反復博弈,付出最大代價的卻是購房者。
開發商目前普遍認為,此輪房價大幅上揚,主要因為土地供應減少造成的,並不完全因為資金入市炒起來的,主管部門目前對土地政策控制的還是比較嚴的。利率提高雖然能減少資金供應,但此次利率提高的幅度總體來看並不是太大,所以不會對房價造成太大影響。
有關人士分析說,對央行來講,減少風險的唯一辦法就是讓房價降到合理水平(如果在短時間內下降過大的話,同樣容易引發金融風險),但央行手中除了打提昇房貸門檻這一張牌外,實際上並沒有太多武器和開發商博弈。央行此舉確實是在盡本分。
對銀行來講,房貸門檻一起抬高,等於誰都沒有抬高,市場不會為此重新洗牌。盡管市場總量可能會小受影響,但大家的利潤空間還能提昇,對調整利率的措施也能接受。
有關人士總結道,大象們一輪博弈後,數量龐大但力量薄弱的購房者最受其苦,很可能不得不面對還貸壓力加大、房價繼續高企的雙重打壓。力量最弱小者,在博弈中失去最多,這條定理在此輪調整利率中,最清楚地表現了出來。
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