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過熱特征非常明顯
幾周前,我們已經分析了中國大陸的房地產市場,並且得出結論:就全國整體而言,至少,中國的房地產市場遠不是一個泡沫。實際上,試圖找到中國房地產市場過熱的征兆是非常困難的。
這意味著房地產佔宏觀經濟比例的水平下降的可能性近乎於零。
但是,上海的房地產市場到底是怎麼樣呢?我們注意到,當讀到財經新聞的時候,看起來好象沒有一個人對南昌、沈陽或者福州的房地產開發有任何興趣。取而代之的是,投資房地產的世界裡充滿了上海的各種故事,通常這種故事中都有外國投資者的身影,說他們衝進了上海的某個某個樓盤,將其一掃而空,價格增長已經衝上了九重雲霄,整棟樓房卻空空蕩蕩……一場即將到來的房地產『徹底垮臺』將影響到中國經濟的方方面面。
按照經濟學家常用的手法,我們既有好消息,也有壞消息。壞消息是上海的房地產市場看起來確實是有些過熱了,房地產和土地的價格增長已經顯露出有可能走出快速上昇然後快速下降的『回行針』軌跡。我們的觀點是,一次常規的降低增長速度是不可避免的,事實上,價格增長的減速已經開始了,上海房地產增值的『最佳時期』幾乎可以肯定是已經過去了。
好消息是:在『增長速度降低』和『泡沫破裂崩潰』之間是有很大不同的。通常情況下,當一個市場已經成為了一個泡沫的時候,你只能得到泡沫破裂的結果,相關數據表明:上海的房地產市場並不是一個將要破裂的泡沫。事實上,在未來的一兩年內,上海的房地產價格將會有所下降,但是房屋價格可能會比較容易地穩定下來,或者倒不如說有可能會保持適度地持續上昇。結論是,上海的房地產市場很可能進入一個不適合購買高端公寓住宅的時期,但是,我們還沒有看到有什麼原因要求我們賣掉所有的東西,並爭先恐後地爬上山以躲避可能到來的海嘯。
我們擔心什麼呢?
讓我們尋找可以利用的數據,並解釋我們是如何得出我們的結論的。首先,我們可以列出我們所擔心上海房地產市場的所有問題,列在首位的肯定是上海房地產的價格比中國大陸市場的其他任何一個地方上漲的都要快。
在2001年至2004年,全國所有的土地價格和房地產價格累計的上漲幅度平均為25%,在絕大多數一級城市中的收益率確實比上海更低一些。同時,上海的房地產價格在同一時期內累計的上漲幅度將近70%。
上海的房地產市場從一個比其他城市(尤其是北京)更低的基礎之上開始的上漲,這是實情,但是,數據顯示出上海的平均居民住宅價格現在比其他任何一個城市地區都要高。
在相對承受能力基礎之上,上海的模式和中國大陸其他地區也有著天壤之別。就如同我們先前所討論的那樣,全國性的住宅房屋價格相對於城市工資水平已經有所下降,所以城市擁有工作的居民的房地產購買承受能力比1995年平均提高了30%,但是,上海的房地產價格上漲與上海市民的承受能力相比,上海市民的承受率比10年前的相對承受率來比是下降了。
最終,盡管我們在這個問題沒有確切的數據來證明它的合理性,但是絕大多數傳聞性質的證據表明,大量的資本正在以空前的規模從其他大陸地區流向中國,也就是那些所謂的海外投資者攜帶的資本,特別是來自香港和臺灣的。一些分析人士的報告認為,差不多有將近80%的上海新建高檔房屋並非是由上海居民購買的。
作為一個結果,房地產建設價值總規模中只有5%是由上海人購買的,它們佔據了2003年和2004年抵押貸款總額的20%,這也就說第二和第三次抵押貸款的份額更高,通常情況下是以投資為目的的。
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