|
||||
在最近的上海樓市,出現一種怪現象:真正要房子的人從開發商那裡買不到房,加個十萬、八萬的「好處費」,到中介公司立馬就能買到。業內人士認為,接二連三的違規事件表明,上海房地產市場存在著開發商與中介串通、合謀哄抬房價的現象,這種行為和股票市場上的『坐莊』如出一轍。從3月1日到3日,上海市房屋土地資源管理局一連查封了7個涉嫌違規炒作、售賣的樓盤,其中3月3日一天就緊急查封了天賜公寓、耀江花園等6個樓盤。人們關心的是,這起查封違規樓盤風波的背後究竟是怎麼回事。
上海房價持續攀高排隊買房是常事
上海樓市的持續火爆已經是不爭的事實。據1月19日網上房地產的數據顯示,上海新房價格沿著2004年末的漲勢繼續攀高,其中內環以內當日成交均價已經達到16934元/平方米。中高檔二手房市場,在2004年的最後一月,漲幅創出年度最高,達到5.69%,全年累計的漲幅達到27.6%。
在上海的各大售樓現場,消費者排起了長龍似的人潮。在去年年底,上海媒體就報道了這種壯觀而可怕的排隊現象:位於閘北公園附近的嘉利明珠城三期8月份開盤前7天便引來了百人的排隊,售樓處無法承受壓力提前開盤;普陀區中遠兩灣城四期開盤前,有100多人提前5天5夜排隊購房;江灣城板塊內的首個樓盤"上海夢想",數千人3天3夜排隊後,沒有買到房子的市民甚至大鬧售樓處;此後開盤的各大樓盤為了避免類似鬧劇,紛紛采取公證搖號方式,北上海廣場甚至因人數太多而把搖號現場搬到了體育中心。一系列排隊事件使得排隊這兩個字再一次成為媒體曝光率最高的樓市名詞。(2004年12月31日《東方早報》)
有趣的是,很多市民僱傭農民工排隊,或者民工自覺地瞅准機會下手,一個號碼可以炒到數百元、上千元不等,排在前面的號碼甚至能夠炒到5萬元以上。因此,『買房排隊』在上海已經成為一個利潤可觀、參與者眾多的『排隊產業』。
排隊現象的成因主要包括:供需不平衡、買漲不買落的昇值預期和單一的投資渠道。有一種觀點很有代表性:上海本身城市規劃而進行拆遷所產生的需求,量就不在少數,還有很多第二次置業的潛在或正進行的購買需求,也佔到很大的比例。而上海國際大都市的城市定位和地位,擁有足夠的魅力吸引外地和海外資金進入。上海的需求是不可能被消耗掉,只有用源源不斷可以來形容。而上海的土地又是有限的、樓盤供給是有限,那麼房價當然要一直看漲。
開發商囤房各有高招一
種是把預售證分成很多次辦理,即使只有300套房源也要分十幾次銷售,一度是上海樓市的通行做法。開發商往往一次推出少量房源,並通過各種方式保留一部分,方便隨時提價。雖然手續繁瑣些,但是與可獲得的利潤相比,便不成什麼問題了。
一種是利用打托手段。據某位於中心城區的名盤的開發商透露,當時定價時曾有所擔心,認為開價過高,而且有上千套房源,萬一市場反饋不好則非常尷尬。營銷公司當場拍胸表態:"不要緊,實在不行我全部吃進!",其實就是拿自己員工的名義內部預訂。現在銷售商營造緊張氣氛的手段越來越高明,不少訂房都是找朋友托過來的。(2005年2月21日《上海商報》)
更高明的手段是反復撤銷合同。上海房地資源網顯示:某樓盤294套房源撤銷276次,114套房源撤銷106次,110套房源撤銷88次。最高的竟然有59套房源撤銷64次,合同撤銷率高達108.47%。開發商為達到銷控的目的,會在開盤時內部大量訂房,而到計劃推出哪部分時,再將該部分房子的原定金合同撤銷。開發商和銷售商先簽訂高價的假預售合同,然後再撤銷,實際成交合同平均價格要低於假合同,借此炒作房價。這也是一種非常普遍的行為。
更有甚者,開發商和二手房中介機構聯手『作案』,購房者在現場買不到房,而加手續費後就可以在中介處隨意挑選。
在開發商這些幕後手段的操縱下,難怪購房者就會早早排隊而根本買不到房子的怪事。比如某位排隊序號為75的,在開盤當日卻被告知,120套房屋全部售罄。但購房者接著從網上查得,該樓盤已售出的房屋僅20套,尚餘100套為『當前可售』。
房價是怎樣被拉高的據
悉,開發商操縱房價慣用的『三部曲』是:先讓中介在開盤前一周就陸續僱傭民工排隊,制造緊張氣氛;然後,在開盤時,讓部分房源被中介或內部員工等虛擬『客戶』以高於申報價格10%到20%的高價簽訂合同;中介以此價格為『標杆』,開始到排隊的真實購買者中兜售,哄抬價格;這時,真正的買房者中開始有人憋不住『上鉤』,以高價或加價從中介手裡買進,購房者中隨即產生羊群效應,引起大批搶購;開發商開始大量出貨,中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時,開發商再以各種理由,撤銷當初『演戲』時所訂的高價合同,收盤謝幕。
目前,上海市房地產主管部門已經開始掀起一場樓市『打假風暴』。來自新華社的相關報道稱,上海市房地產主管部門1天之內緊急查封6個涉嫌囤積房源、哄抬房價的違規樓盤;將『世茂濱江花園』等4個售房合同撤銷率奇高的樓盤列入徹查『黑名單』;一經查實,違規法人最高將被罰5年內不得吃房地產這碗飯。同時,上海還將通過向重點樓盤派出售樓監督員等多種手段,整肅樓市,還市民以真實的市場信息。(鄭愛敏)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||