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經濟房計劃淡化需求預期 節後成交未放量
與去年同期相比,今年二手房市場節後交易沒有出現火爆的場面,成交量和價格都與年前基本持平,似乎辜負了市場人士對春季行情的期待。
回顧去年春節前後的交易場面,天津21世紀、中原房地產及龍盛等大型中介機構統計部門負責人及連鎖店管理人員回憶說,去年春節期間二手房成交量從1月開始增大,2、3月份春季行情展開,各交易網點都熙熙攘攘,創造了全年次高點,為6月份量價最高點打下基礎。今年春節期間,二手房交易在年前有小幅增量,平均價格也比2004年12月略有上昇,但是進入2月份以來,交易量價並沒有出現持續大幅上昇的態勢,與去年火爆的春季行情有所不同。分析其中原因,主要是春節前後本市出臺了一系列針對拆遷戶的新房增量建設計劃。雖然這些補償性住房短時間內還不能面市,而且供應量有限,但是其作用很像去年的500萬建築平方米經濟適用房消息所帶來的心理預期效應,使很多購房者開始持幣待購。同時,商品房在春節期間的供應減量,也對二手房交易產生了一定影響。
但是這些中介公司專業人士仍分析認為,隨著3月份將開始的拆遷及商品房上市量增大,各種二手房需求和供應都將隨之增大,特別是次新商品房及一些新熱點地段二手房的增量上市和價格變化,將支持今年二手房市場的持續量價小幅上漲的走勢。同時,今年政府主管部門將采取的增加交易透明度、抑制中介收房『吃差額』抬高房價,這對市場交易無疑也會起到穩定和鼓勵作用,將為市場交易量增大打下信譽基礎。
高價次新二手房價接近商品房 使交易僵持
去年以來,改善型購房者增量進入二手房市場,使房齡較短、房質較好的次新商品房類二手房成為『搶手貨』,特別是和平、河西、南開區的一些熱點地段,進入二手房市場的次新商品房成交量大幅提高,成交價也向在售商品房拉近。像河西區的廣東路、永安道一帶,南開風荷新園、書香園、水上公園一帶,以及和平區的高價二手房,已經達到商品房價格,主流價格已經達到5300元—6000元/平方米。
中原置業公司王經理等專業人士分析,今年大量中心區中高檔和高檔商品房的上市,將使有地段優勢的高價二手房不再一枝獨秀,而且與商品房價相近價格,也使其不再具有很大的吸引力。所以今年高價次新商品二手房價格上漲空間較小。這一點也可以從目前高價二手房買賣雙方心理預期價格相差較大,很多房源處於僵持狀態中看出。
65-80平米兩室供不應求 支持價格上漲
天津21世紀市場部有關人員等市場人士介紹說,與商品房市場相似,二手房市場中也存在中價房供不應求的結構失衡問題。特別是去年起,二手房需求已經呈現改善型為主的特點,65平方米至80平方米、25萬元至38萬元的兩室房交易量佔到交易總量的70%。因為這些65-80平方米的房子多數房齡在7年以下,比80年代建的無廳小戶型實用,而且小區環境也比較好,所以備受歡迎,即使價位高些,也很容易成交。
如南開區學府街區域、河東後廣場區域、河西區尖山區域、河北中山門區域、紅橋區委附近等區域的小區住宅,多數房齡在4年—10年,去年房價已達到4000元/平方米以上,但是由於總價低,又有較全的使用功能,仍然出一套賣一套,是市場上搶手的『香餑餑』。
這些65-80平方米的緊湊型住宅受歡迎的另一特點是,多數都處在市中心中環線附近,無論對年輕家庭還是工薪家庭,都具有就近工作、小區物業管理費不太高的的低成本居住特點。而且這樣的房子將來不住也比較容易出手或出租。因此這類65-80平方米小區住房將是今年市場以稀為貴的房源,並成為二手房價上漲的主要因素。
居住熱點擴大 市場有拓展空間
65-80平方米30萬元左右二手房的缺乏,使很多購房者把選房目標投向邊緣區域。如河東衛國道區域,紅橋西北部區域,南開雅安道、川府小區,河北王串場區域,河西小海地區域等。
今年這一趨勢將更加明顯,因為隨著交通路網的形成、公交線路的增多,一些過去被人們看做邊遠地段的住房將被重新認識,而且這些區域中新房多,配套也逐步到位,將成為新的市場追逐目標。如南開區的紅旗南路金淼園區域、紅橋區咸陽路延長線及西橫堤區域、河東張貴莊路區域、河西雙林區域等。
業內人士預測,邊緣區域的二手房特別是次新二手房,將作為中檔收入家庭改善性住房的目的地成為今年熱點擴散區之一,其市場氛圍也將在今年下半年逐漸形成,目前這些區域2500-4000元/平方米的主流價格也有較大的拓展空間。
另外,隨著本市住房市場的進一步規范,一些企業產住房也有可能因產權過戶問題的解決進入自由流通市場,這些企業房多在市中心位置,房型也比較適中,也是值得期待的二手房好品種之一。(王哲)
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