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房產價格居高不下,各種交易欺詐無法徹底清除,業主維權困難重重,種種情況催生了北京首例個人集資買地建房事件,隨後全國掀起『集資建房風』,個人集資建房方案在上海、南京、廈門、成都等不少城市紛紛出爐。
於凌罡和他的『藍城計劃』
2003年12月1日,就職於聯想公司的於凌罡在網上提出了自己的合作蓋樓項目方案。其設想是,由業主們共同出資注冊一個項目公司,以這家公司的名義競標土地,然後選擇設計、施工、物業等,建起屬於自己的樓。這個方案被於凌罡命名為『藍城計劃』。
在『藍城計劃』中先讓參加者首付15萬元,利用這筆錢,每個業主可以從銀行貸到22.5萬元,合起來的資金用於支付成立項目公司、買地和招標建房的費用。合作蓋樓大約需要吸納500戶,建成的住宅樓12到15層,每套50至60平方米,每戶可以買兩套。據於凌罡介紹,『非營利性』是集資造房的最大原則,業主們在開發期間只承擔40%的項目費用,其餘60%通過銀行貸款獲得,減輕了參與者的資金壓力。此外,項目在開發時規劃、設計了底層的商業用房(底商),底商的收益將根據業主所購住房面積按月返還給購房者。
於凌罡的計劃一經公布迅速得到了大量網友的支持。2004年2月10日,藍城網站開通;2004年4月8日,於凌罡第一次代表招募者向國土房管局領導匯報合作蓋樓項目;2004年4月19日,於凌罡第二次匯報,得到政策法規上的認可和支持……今年1月中旬,『合作建房聯盟』的成立標志著這支合作隊伍正式組建,項目也進入實質操作階段。
目前,於凌罡表示,如果能在今年『五一』前後順利競拍到土地,他們的『藍城』將在2006年『五一』前後蓋成。於凌罡稱,在房產價值上,以前人們只看到房產自身的貨幣價值,而往往忽略房產的價值實際上是由『貨幣價值+物業服務+底商收益』三個部分組成的。由於該項目是『非營利』集資建房可以省掉四筆費用:開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息。照此計算,業主最終可以購買到遠遠低於一般市場價格的住宅(理論上可能只有市場價格的40%)。同時,對於物業服務,業主也有充分的決策自主權。這種新的操作模式改變了以往房地產建設中,開發商自籌資金、購買土地、規劃項目、開發建設、銷售服務的固定模式,使業主們真正成為房產的主人。
個人集資建房面臨的難題
個人集資建房融資是第一個難題,有人算了這樣一筆賬:公司注冊後,如果按照項目總造價1億元人民幣計算,公司需要3500萬元的自備金。如果可以順利拿到土地,交了土地出讓金之後,因為目前施工款不能由施工單位墊付、農民工薪水不可以拖欠等原因,公司根本沒有能力繼續開發,只能以土地作為抵押進行融資。在目前金融緊縮的情況下,有資質、信譽的開發商都很難獲得銀行貸款,這樣的合作建房的人只能一次付清全部房款。但在連土地都沒有的情況下,合作建房者很難達成互相間的信任。
團隊組建是第二個難題,由於目前個人集資造房沒有政府政策和法律上的監管和約束,完全依賴『加盟者』的自律行為是不現實的。房地產開發技術性強,管理工作繁雜,要求組織者必須有較強的管理能力和管理經驗。個人集資建房是不是有這樣的能力?試想如果在操作過程中出現了問題,那麼如何收場?在組建團隊後,辦理驗資手續,成立合作建房的公司,招聘有關工作人員,競標購地,招標有關設計、建築、施工、監理、審計……這其中的繁雜過程,並不是想像中的那樣簡單,更不是每個人都可以達成一致意見的。另外,組建公司後在應對土地貶值、業主退出等房地產開發風險防范方面,也是一個難題。
目前,我國消費者獲得住房的途徑主要是市場上的商品房、政府扶持的經濟適用房和廉租房。個人集資合作建房還沒有成功案例,一方面,不少人希望集資建房能變成現實,圓自己低價買到滿意住房的夢想;另一方面,市民尚對集資建房持懷疑態度。但是人們還是希望它能成為我國房地產的一種新供給模式。如果這樣以較低的成本使開發項目成功,除了參與者獲利外,至少還會給我國房地產開發商們『上了一課』,同時也給政府和管理部門房地產市場的宏觀調控提供一個參照,使我國大中城市房地產市場恢復到更加理性的狀態。
各方專家點評『個人集資建房』
舒可心著名置業專家:
『這是對目前極不規范的房地產市場的反抗。』盡管當前的房地產市場相當不規范,但社會分工纔能保證辦事效率。在我看來,集體購房也許是市場博弈的更好出路。無論得到土地或者銀行貸款等方面,合作建房都沒有多大問題,最大的問題可能出在建房過程中或房子建好之後。『假如在建設過程中,業主不滿意承建商的工作怎麼辦?』對於可能出現的半拉子工程,集資建房人也許沒有足夠的承受能力。
陳淮建設部政策研究中心主任:
這種形式不會成為市場主流,它需要很強的專業開發技術和專業管理能力,而並不是每個建房人都能駕馭市場風險。
孟曉蘇中國房地產集團董事長:
合作建房在國內外有很多,出現合作建房是房地產市場成熟的一個標志。這種合作建房的方式不會影響房地產開發,因為他們的群體所佔份額很少。
葉劍平中國人民大學土地管理系主任、教授:
目前中小城市這種個人拿地建房的事情已經很多,北京之所以現在纔有這種現象出現,就是北京的地塊較貴,一塊地幾千萬元甚至是幾個億。
劉大為國家開發銀行副行長、總會計師:
這種個人集資建房行為不屬於非法集資范疇,如果市場認可這種合作建樓的模式,國家開發銀行將考慮設置這方面的貸款事宜。但銀行會比較小心。因為銀行貸款需要考慮很多條件,如股東的身份、股東本身的資金實力、項目的合法性以及還款能力等。
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