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臨近傳統的春節樓市淡季,上海的房產市場卻繼續高歌猛進,房價上漲沒有回頭的跡象。尤其在中心城區,凡是開價18000元/平方米以上的高價房,似乎不在開盤前數天日夜排隊反而會成為反常現象。上海美好的經濟發展前景對國內外的人纔和資金有強烈的吸引力,但這裡面也不排除其他原因在發揮作用。日前,有業內人士向記者披露滬上盛行的『捂房』種種手法,人為因素已經成為推動上海房價走高的諸多因素中一支不容忽視的力量。
同時建房分期賣
位於靜安區的某個高檔樓盤,明明在工地上可以看見兩幢房源同時開工,建設進度一致。但是開發商在年內就硬是只對市場推出其中的一幢,房源供應極為有限。排隊,漲價,自然一切順理成章。而這個上漲的價格也為明年後續房源的推出價格定下了基礎。據悉,現在把預售證分成很多次辦理,即使只有300套房源也要分十幾次銷售是通行做法,因為申領預售證的主管機關在區房地局,而網上房地產的監管是在市房地局,兩者不完全對應。開發商往往一次推出少量房源,並通過各種方式保留一部分,方便隨時提價。雖然手續繁瑣些,但是與可獲得的利潤相比,誰都知道該如何選擇。
某知名別墅樓盤的銷售總監就更直截了當地說:『只要一天簽約超過2套的,我一定限制賣出第3套,至少是1平方米要加100元。』原因無它,要控制房源而已。賣那麼快乾什麼?上海的高端房產現在是不愁賣,慢慢捂著,耐心拖個一月兩月,價格又是另一番模樣。
開發貸款變成捂房資金
與前面申請分期銷售的做法相比,『借用』銀行資金捂房的『膽識』和『水平』就更上一層樓了,有些開發商往往同時采用幾種方式。
據某位於中心城區的名盤的開發商透露,當時定價時曾有所擔心,認為開價過高,而且有上千套房源,萬一市場反饋不好則非常尷尬。營銷公司當場拍胸表態:『不要緊,實在不行我全部吃進!』(也就是拿自己員工的名義內部預訂)。現在銷售商營造緊張氣氛的手段越來越高明。而且買房都是找朋友托過來的,定價越高,對於銷售方其實越有利,即使打折之後的售價還是能達到預期售價,且皆大歡喜。當然,這是不得已的舉措。後來他們發現,使用開發貸款其實更方便。
據其分析,在政府收緊銀根,提高房地產開發貸款門檻後,其他途徑融資的成本也水漲船高。即使是拖延貸款,繳罰金也比到外面融資的成本低。所以明明已經貸款到期,企業也完全能還得起,但是寧願繳罰款也不還銀行貸款。有了這筆只需支付銀行貸款利息成本的巨額資金來作為捂房子的資金,自然氣定神閑,等著房價繼續向上。大不了在銀行那裡掛一個拖延還款的惡名。反正現在的銀行放貸壓力大,銀行手中的資金總要找好的項目,大發展商手中好的房產項目都成為銀行眼中的優質資產,不愁貸不到錢。更何況國有銀行資產都是國家的,能拖就拖。如此這般操作已經成了行內公開的秘密,大家心照不宣。
合同撤銷價高於實際售價
294套房源撤銷276次,114套房源撤銷106次,110套房源撤銷88次。最高的竟然有59套房源撤銷64次,合同撤銷率高達108.47%。這是記者在網上房地產看到的數據,而絕大多數樓盤在撤銷合同後的實際成交價格,都比撤銷前的價格有所下降,數額從數百元到上千元不等,最高有達到5000元的降幅。這也印證了有關人士對所謂銷控的解釋,開發商為達到銷控的目的,會在開盤時內部大量訂房,而到計劃推出哪部分時,再將該部分房子的原定金合同撤銷。開發商和銷售商先簽訂高價的假預售合同,然後再撤銷,實際成交合同平均價格要低於假合同,借此炒作房價。這是非常普遍的行為。
更有甚者,開發商和二手房中介機構聯手『作案』,購房者在現場買不到房,而加手續費後就可以在中介處隨意挑選。上海房地部門已經注意到這些招數,日前被注銷房地產開發資質的萬邦就是最好的例證。
銷控拉低實際供應量
雖然根據上海統計局的數據,2004年上海房產銷售總面積達到3488.75萬平方米,創下近3500萬平方米的新紀錄,其中住宅部分的銷售面積達到3233.74萬平方米。但是中心城區新增供應量相對匱乏,盧灣、黃浦等區更是持續沒有新增樓盤上市。
以2004年12月為例,雖然上海全市住宅預售成交量高達425.22萬平方米,創下2000年以來月度成交量之最,但住宅供應地區結構變化也非常大,中心城區(內環之內)供應量僅佔20%以下。而2003年數據表明中心城區供應量仍有40%之巨,所以相對於2003年12月239萬平方米的全市供應量而言,2003及2004兩年12月份中心城區供應的絕對量比較,可能還是2003年更多。2004年12月的『易居』消費綜合指數同樣表明,當月中心城區供應指數下滑達到30%,而同期上海郊區住宅供應指數降幅則只有18%。
進入2005年以來,樓市新增供應更是急劇縮水。因為大量樓盤已經趕在2004年前放量推案,抓住年底這一黃金檔期展開各類促銷活動。2005年的樓市開門就拉高了門檻。在市場的供應價格和交易價格都大幅上揚的態勢下,消費者對市場的預期不斷攀高。市場人士指出,高價房成交近來異常活躍。市場對於高價房沒有出現抗性,反而銷售良好。而萬元以上高價房分布的區域也有從市中心向中環甚至向外環輻射的態勢。
有業內人士指出,在整個樓市都在搞『銷控』的氣氛下,市場的實際供應量被擠壓到最小,特別在市中心樓盤供應有限的基礎上,再加上銷控大大壓縮實際上市房源,供不應求的感覺日趨明顯,市場上的反映就是到處排隊。據傳近期開盤的市中心樓盤,前面的號碼甚至能夠炒到5萬元以上。假如開發商都有這種期待,一直捂著房,房價就必然上漲,那麼上海的房價繼續攀高的勢頭就不可避免,而人為因素在其中起到了相當重要的作用。面對這種不利處境,購房者只能更為謹慎和理性,不要輕易被營造出的緊張氣氛所蒙騙,而要多從自身居住和投資需要去考察房產項目。