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新開工商品房面積過大
商品房價格偏高
供需結構矛盾較為突出
開發商貸款增速過快,金融風險加大
在剛剛出版的《2005年:中國首都發展報告》中,發表了北京市統計局鄭新的《北京市房地產市場發展空間的分析》。報告指出,1997年以來,北京市房地產開發業進入了新一輪的快速發展期。在全社會完成投資中,房地產開發投資所佔的比重越來越大,已成為固定資產投資構成中最大、也是最活躍的部分。房地產業的持續、快速發展的同時也存在一些隱懮和矛盾。因此,當前北京市房地產繼續發展面臨一些問題。
開工規模過大
1998年來,北京市房地產開發投資規模不斷擴大,投資額不斷攀昇。2003年房地產開發在施工面積達9070萬平方米,其中新開工商品房面積3434萬平方米,在全國分別位居第三和第六位。全市房地產投資總額達到1202.5億元,佔全社會完成投資的55.7%,比1997年提高了21.3個百分點。而2003年上海的這一比例約為三分之一左右;2003年廣州市的生產總值與北京基本相等,而房地產開發投資不足北京的一半。
結構矛盾突出
從供需價位結構看,2003年,售價在商品住宅平均售價4456元/平方米以上的住宅銷售面積佔全部銷售面積的45%,而在崗職工中平均工資線以上的人員僅佔37.8%。從地域分布來看,中低收入者主要依靠公共交通出行,但面向中低收入階層的售價在4000元以下的中低價位房屋主要位於四環路以外甚至五環以外的區域。從市場結構看,美國等西方國家每年上市銷售的住房中,舊房佔80%多,新房不到20%,而北京市住房交易中新房佔75%,適合中低收入居民購買的存量房只佔25%。
商品房價格較高
房價是房地產市場的晴雨表,價格過高一直困擾著北京市房地產業的發展。2003年北京市商品房平均售價為4737元/平方米,商品住宅的平均售價為4456元/平方米,基本與2002年持平,在全國省會城市中仍居較高水平。2003年,住宅平均售價除上海以每平方米4989元高出北京外,其餘大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城鎮居民人均可支配收入13882元,以目前人均使用面積18.67平方米、戶均3口人計算,家庭建築面積為75平方米;2003年平均房價4456元計算,收入房價比為1?8,處於較高水平。由於,普通家庭不可能將所有收入用於住房消費,所以,目前房屋售價超出了普通居民的購買水平。
金融風險值得關注
2003年,全國固定資產投資增長了26.7%,其中房地產投資增長了29.7%。2003年6月,央行出臺了121號文件,嚴格商業銀行房地產貸款條件。
目前,房地產信貸基金業處於剛剛起步的階段,房地產開發業的主要資金來源仍是銀行資金。據了解,房地產企業自有資金約佔全部到位資金的10.3%,直接來自國內金融機構的貸款比上年增長了53.3%,因此,一旦房地產市場產生大的波動,金融運行的風險也會隨之加大。
另據悉,未來5年-10年,北京市房地產市場將繼續保持穩定健康的發展態勢,市場競爭將更加激烈,房地產產品更趨多樣化、個性化,開發的熱點繼續向城外擴展。
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