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南京的首個『集資建房』籌備會已經開幕,個人自建房雛形凸顯。今年5月,將進入實質操作階段。
密謀
南京一位叫njhero的網友率先提出了個人集資合作建房設想,並牽頭籌建『我愛南京自建/團購房俱樂部』。呼應者頗多,網上跟帖的人更是積極踴躍。據一位名叫『邵角』(網名為『sjiao』)的招募者介紹,目前有意參加者已經達到200多人,正規注冊的50多人。
由於人數的不斷增加,他們從年初就開始密謀召開籌備大會,開始俱樂部的正常運作。1月18日,網名為『冬天的鈴鐺』的組織者在『博客西祠』的『自建住房』裡發布了『下周舉行見面會,抓緊時間報名』的公告。經過網友的提議,決定於1月29日舉辦首次大規模的俱樂部成立大會。
決定
為什麼先要成立『俱樂部』?用『俱樂部』的形式更有利於實際操作,也能有更大的約束力。
集資建房的招募者之一的邵角告訴記者,這次『聚會』主要是制定合作建房俱樂部的章程、組織結構、工作范圍以及費用支出情況。『用規章制度把所有的可能約束起來,更有利於以後工作的開展』。
在章程中,把『俱樂部』的性質定義為認同合作建房理念,願意共同參與合作建房而自願參加的專業性、臨時性、非營利性、非法人的團體組織,俱樂部為中華人民共和國境內非法人會員制組織。
其中最大的特點就是『自願』。『俱樂部』中的20位志願者原則上是從會員中來,都是大家自願到『俱樂部』為共同的利益而服務大家和整個俱樂部的。而俱樂部運作經費的來源,也都是會員自願交納、或接受的捐贈、或自行策劃活動所得到的收入。
由於時間的限制,目前很多事情還沒有進入實質的操作階段。據了解,最快到5月份,個人集資建房將進入真正的運作階段。到時,集資資金如何分配、地塊的選擇等實質性的問題就會浮出水面。
政府的支持是集資建房邁出實質性的第一步。對此,很多網友發帖建議『需要向政府、建委和土地部門通報和諮詢』。邵角也表示,春節後,俱樂部會安排相關的政府接觸工作。
再者,目前『集資建房』已經引起了國家高層的關注。據悉,國家建設部住宅與房地產業司日前以名為『關於請報送個人集資合作建房有關情況的函』的形式,於1月26日同時發給成都、北京、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局。據內部人士透露,南京建委正在就『集資建房』進行調研。
購買土地一直集資建房的最頭疼的問題。在籌備公司的同時,有幾塊地已經納入了他們的視線,鎖金村、太平南路等一些城郊接合地都成為他們首選的目標,昇值潛力大、距離市區不太遠。而較偏遠的江寧也是他們的目標之一。
思考
『理論上講,在土地買賣市場自由化的今天,合伙拿地是完全行得通的,但具體操作起來並不是那樣簡單』,南京抉策地產研究中心的總經理厲建軍稱。這其中關鍵的就是集資內部矛盾的處理,利益分配的問題。『現在集資自願平等的原則,就很大程度上存在主體不明確的問題』。
南京市另一資深開發商也告訴記者,『房地產開發是一項非常復雜的系統工程,牽涉的環節很多,並不是簡單的堆積土木』,房地產開發就如一臺機器,有很多零件支橕,如果哪一個零件失效了,整個機器就難以運作。
政府是先頭。這位資深開發商坦言,自己從事房地產業十幾年,前期工作的重頭就是『政府』。『跑政府的時間和蓋大樓的時間是一半對一半的』。而這其中的耗費是難以預測的。
目前,各級政府都沒有給『集資建房』一個明確的答案,是既不反對也不支持的中庸態度。有人稱,其實目前政府也處於觀望狀態,正進一步調研,了解各地個人集資合作建房的情況後纔能給出明確的態度。
而律師也對集資建房注冊公司的股權結構提出了質疑。南京第一自建房俱樂部的章程中規定,目前,個人集資建房設想的幾百人都可以成為公司實際上的股東,均可以享有股東權利的設想,從法律上來講是有障礙的。但關鍵的是,如果該公司股東只有2至50人,那麼這些人所籌集的資金肯定是個問題。
《公司法》規定,有限責任公司的股東人數為2至50人。這樣個人自建房者就只能把參加者的幾百人分成50個組,每組選出一名代表,由這些代表來做名義上的股東,同時每個小組成員須與代表簽訂一份契約,這樣,纔能確保每個人都是實際上的股東。可是按《公司法》的相關規定,只有在工商局股東名冊中登記的人纔是該登記公司的股東,也就是說,在法律上,除將來在工商局登記的50人之外的那些投資人他們並不能取得房地產公司股東的身份,既然不是股東,自然也就不能行使股東的所有權利了。『這樣就會出現實質意義上的不平等』。
針對資金如何管理的問題,網友們也提出了自己的意見,『注冊3家基金公司,錢存到銀行裡,由銀行監督投資委員會決定拿地時間及價格,3家同時去土地交易中心競標拿地,底價成交』。
『一切計劃都等待實踐的檢驗』。目前,還沒有任何一個城市或組織成功地推進『個人集資建房』的實質性的進展。
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