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在越來越多的人質疑畸形的高房價和中國房地產泡沫的今天,北京首例個人集資買地建房事件備受社會關注,人們急切地想知道當事人是如何籌劃合作建房的,其間經歷了怎樣的過程,此事現在進展又如何……
向傳統開發模式宣戰
2004年12月29日,在北京市朝陽區華嚴北裡小區,記者見到了北京首例個人集資買地建房的倡導人於凌罡,一個為了能有自己理想的居住生活而執著奮斗的年輕人。他告訴記者,搞合作建房,首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購買不同,它不僅是資金層面的交易,更是參與者在權利、責任、義務方面的一種合作關系。隨著社會文明的進步,相信會有更多的人接受合作的概念,以達到在消費過程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務的目的。
於凌罡是供職於聯想集團的一位30出頭的工程師,2003年12月1日,他將自己的合作建房倡議書在網上公布,並很快得到了眾多網友的響應和支持。對於合作建房,於凌罡更喜歡用合作蓋樓來表達。他說,這是一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的蓋樓模式,是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業主共同實施的。其宗旨為:在遵守國家有關法律法規的前提下,依托銀行服務,公開所有賬目,賦予每個參與者協作監督權和建議權。對於建成的住宅樓,根據事先協議的合理分配原則,業主們可以得到:價格便宜、底商分紅和物業自主服務的回報。與直接購買商品房相比,合作蓋樓具有明顯的價格優勢和利益回報。
於凌罡回憶說,在過去的一年多裡,他和一些志同道合者『討教』了所有與房地產開發相關的部門,包括北京市規劃局、國土房管局、銀行及開發商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關部門解釋說,在法律法規層面,合作建房沒問題。國家和北京市發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》兩個文件,規定了居民可以通過成立住宅合作社,集資建設屬於自己的住宅。
政策允許了,可建房的地在哪兒呢?於凌罡的解決方案是,以房地產開發公司的名義,參加政府的土地競拍。具體而言,在正式報名參加合作建房結束後,報名的人將作為股東,共同注冊一個房地產開發公司。房地產公司的注冊資金要求不低於1000萬元,這部分錢將由報名者共同籌集——如果有300人報名,每人需要一個3萬多元的存折,並被凍結。當然,這部分錢在公司注冊成功後將物歸原主。
按照工商部門的要求,每個公司的股東數不能超過50人。那麼,讓這300人誰做股東似乎也是一個頭疼事。不過,於凌罡等人想出了一個辦法——所有人自願組成50個組,並選出組長,組長就是名義上的股東。當然,每個小組成員都會與組長簽訂另外一份契約。如此,確保每個人都是實際上的股東。
按照公司章程約定,這將是一個非營利的組織。也就是說,於凌罡等人成立的這個公司,將可能成為中國第一個非營利性的房地產開發公司。
有消息說,於凌罡他們目前關注的土地有好幾塊:一塊在西城區官園附近,樓面地價在4000元到4500元之間;還有一塊在霄雲路附近,樓面地價是3000元到5000元之間;此外北京市土地市場正在掛牌公示的中關村幾塊地,也被列入考慮范圍。對此,於凌罡告訴記者,這些說法都不太確切,他已經聯系了七八塊地,並且已經看了五六塊地,但最後確定哪塊地還很難說,『我們想稍微等一等,根據參與的人數和大家的要求最後確定。』
在合作建房的旗幟下
『我原來的想法是堅決不買房,挺到高昂的房價崩盤為止,直到合作建房的倡議發布後,纔發現原來可以這樣買房!』一位不願意透露姓名的志願者說。如今,在於凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來越多的人。他們中有建築設計師、城市規劃設計師,也有注冊會計師、律師等。當然,他們都有一個共同的名字叫『志願者』。於凌罡說,這個團隊囊括了房地產開發需要的各類專業人纔約百人。城市規劃設計師李先生是這個項目的『鐵杆』支持者。他說,這次合作建房更大的意義在於給政府做試驗田,好讓政府調整一些目前不合理的規章制度。
在互聯網上,於凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產市場不規范,『看看福布斯富豪榜,上榜的人有多少是搞房地產發起來的。』一位網友在於凌罡的倡議書後面發牢騷。他認為,在一個近乎壟斷的市場裡,商人的暴利一定是從消費者身上榨出來的。
盡管於凌罡不認可『合作建房能省很多錢』的看法,但對許多支持者來說,省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。於凌罡算了一筆賬:預計招募資金500份,每份合作資金15萬元,自籌資金可達7500萬元,可向銀行貸款1.125億元,即項目最多可承擔資金1.875億元。如果購買霄雲路附近的那塊地,購地費用預算在9000萬元以內,工程造價約為7000萬元,基本符合資金預算。
於凌罡表示,由於是非營利集資建房,這個項目可以省掉購買商品房時需要承擔的4筆費用——廣告銷售費用、機構維持費用、項目貸款利息和開發商利潤,因此房價肯定比商品房要低。還是以霄雲路附近的地塊為例,粗算下來,該項目加上精裝修每平方米的價格在6000元左右,應為周邊商品房價格的60%至80%。『最重要的是,業主擁有樓盤底商的收益權和物業等多方面的自主選擇權,這在某種意義上更有價值。』
於凌罡的合作建房設想在業界引起了爭議。因帶領業主維權而聞名北京的中國人民大學公共政策研究中心研究員舒可心認為,這是對目前極不規范的房地產市場的反抗。北京市國土局政策法規處處長丁世華表示,對於個人集資買地,從土地市場法規方面來說是行得通的,至於後期開發是否符合開發土地的資質要求,目前相關法律還不是很明確。國家開發銀行相關負責人也表示,於凌罡倡導的是非營利集資建房,不屬於非法集資。建設部政策研究中心主任陳淮表示,合作建房的專業術語應該叫做『合伙建房』,是目前房地產市場所欠缺的一個部分。它是房地產市場發展的一種細分或者說一種補充,是房地產市場發展到一定程度上的正常產物。
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