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根據2004年5月20日北京市國土房管局公布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定,1999年修建的第一批經濟適用房在2005年已經可以上市進行交易了。新規定下已購經濟適用房(即俗稱的二手經濟適用房)如何上市進行買賣,成為老百姓現在最關心的話題。為此,記者專門采訪了『我愛我家』的專業人士。
已購經濟適用房如何出售
據了解,目前,在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理:一種是已經住滿5年的,另一種則是尚未住滿5年的。對於如何計算『住滿5年』的時間問題,專家指出:這是已購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准的。兩個證件可由購房家庭提供任一個來確定經濟適用房的居住時間。
1、已經住滿5年的經濟適用房
對於已經住滿5年的經濟適用房,業主現在可以依照目前市場價格進行出售,但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。按市場價格出售已購經濟適用住房的,需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續即可。例如:一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房,若按現市場3600元/平方米進行出售,則需按3600×95×10%計算,補交34200元的綜合地價款。
出售提醒:按市場價格出售經濟適用住房後不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。
2、尚未住滿5年的經濟適用房
對於尚未住滿5年的經濟適用房,由於政策規定不允許按市場價格出售。因此,確需出售此類經濟適用房的業主,只能以不高於購買時的單價出售,並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的,出售人需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。若出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。
例如同樣一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房,在未住滿5年的情況下,只能以2650元/平方米或低於2650元/平方米的價格進行出售。並且,購買此套房屋的購房者必須符合經濟適用房的購買條件方可購買此套房屋。
出售提醒:以原價出售給有購買資格的人後,原購房人仍符合經濟適用住房購房條件的,持區縣國土房管局出具《按不高於經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房證明》,到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房資格審核手續,還可再次購買他處的經濟適用住房。
以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、原住房買賣合同、住房轉讓合同、戶口及身份證、結婚證等相關證件到其經濟適用房所在區域房管局辦理相關手續。
二手經濟適用房如何購買
1、已經住滿5年的經濟適用房
購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件,任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5?的印花稅外,不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。例:購買一套面積為95平方米,原購房價格為2650元/平方米,現市場售價為3600元/平方米的已購經濟適用房,其總購房款為3600×95=342000元,除購房款外,購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅,以及342000×0.005=1710元的印花稅。
2、尚未住滿5年的經濟適用房
購買此類已購經濟適用房的客戶,首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件,即購買者首先必須具備北京市常住戶口,其次購買者家庭年收入應在人民幣6萬元以下。
符合此購買條件的購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標准以外部分,則需補交10%的綜合地價款並所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。即:若購房人經相關部門核定職業、職位等購買標准後,只具備購買最高4000元/平方米,面積在70平方米以內經濟適用房的資格,就意味著購房人只能購買最高4000×70=280000元的經濟適用房。若其想購買一套面積為120平方米,原購房價格為2650元/平方米,現尚未住滿5年的已購經濟適用房,其購房總價為2650×120=318000元,超過了所審核的280000元的購房標准,那超出部分則需補交10%的綜合地價款,即補交(318000-280000)×10%=3800元的綜合地價款後纔可購買此套房屋,並且此房屋仍為經濟適用房,下次出售仍參照經濟適用房標准執行。
購買人憑補交10%的綜合地價款後的繳款通知書、繳款收據、《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續。
『我愛我家』專業人士最後提醒大家,買賣經濟適用房也應像買賣其他房產一樣,最好找那些規模大、信譽好,對於流程、政策了解得比較清楚的大型中介公司,從而有效規避風險以保證交易的安全性,確保利益最大化。
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