自1998年我國政府開始開發建設經濟適用住房後，6年來，經濟適用住房問題不斷：開發計劃不落實，土地供應難以保證；供應對象模糊，審核不嚴，不同的房屋定價未拉開差距，不能科學地體現其價值，有些城市供應規模偏小，造成供不應求現象；建設標准偏大，初期開發建設的房屋面積有的高達200多平方米的面積；開發商利潤難於控制，某些商品房為規避土地出讓金而違規轉為經濟適用住房等等。是什麼造成了這一系列現象？帶著疑問，記者采訪了國家建設部政策研究中心住宅與房地產業研究處趙路興處長。

　　令人不滿的適用房

　　『1998年，國家剛剛停止實物分房，實行住房的商品化社會化。考慮到新舊房改體制的平穩過渡與順利銜接，也為更好地解決中低收入家庭的住房問題，1998年7月國務院頒布23號文件，做出了建設經濟適用住房的決定。而事實上在1998年以前，我國也有為解決住房困難家庭的住房建設與供應，就是始於90年代初的「安居工程」，經濟適用住房是安居工程的延續。』趙路興介紹道。

　　政府給予的三項優惠政策也正是經濟適用房的三大特征：一是無償劃撥土地；二是各種稅費減半征收；三是開發商的利潤控制在3%以下。

　　經濟適用房的本意是好的，而且也的確解決了一部分中低收入家庭的住房需求，但讓人不可理解的是，無論是政府還是中低收入家庭甚至開發商都對經濟適用房不滿意。

　　『其實這並不難理解』，趙路興解釋道，『政府最初在制定經濟適用房標准時，僅規定了經濟適用房的售價，並未嚴格規定經濟適用房的面積標准，因此，產生了經濟適用房建築面積過大，房屋總價過高的現象。這一方面適應了部分高收入家庭的住房需求，另一方面又使得經濟適用住房偏離了中低收入消費群體。據調查，在北京近70%的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90%，而目前的經濟適用房60%以上的房價在30萬元以上，一些經濟適用房的面積甚至達到了兩、三百平方米。這樣標准絕不是中低收入家庭能夠承愛的了的。本來只屬於為數有限的低收入階層的經濟適用房，卻成為適合包括高中低在內的多消費群體。在北京天通苑、回龍觀等小區，都存在著一些不該享受經濟適用住房的住戶、包括一些以搗賣房屋、進行投資性購買的人，享受了政府提供給中低收入者的公共資源。』

　　經濟適用房本身並沒有錯，但當一件事物的結果背離了政策初衷的時候，問題和矛盾也就隨之而來，而要想改變這一切，新政策的出臺和嚴格的管理缺一不可。

　　為了解決和改變經濟適用房開發建設中出現的各種問題，今年5月，國家的建設部、發改委、國土資源部、稅務總局、人民銀行等五個部委共同出臺了《經濟適用住房管理辦法》。在這份《管理辦法》中，將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇，並規定經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

　　退出機制約束買賣雙方

　　《管理辦法》中還對經濟適用房的退出機制進行了明確規定：經濟適用房再上市出售方面，市有關部門發布了《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，規定自今年5月20日起，購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房；購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補交綜合地價款。其居住時限從繳納契稅取得完稅憑證或房屋所有權證發證日期開始計算。

　　『眾所周知，經濟適用房的價格要比商品房便宜的多，而且免交土地出讓金，這些優惠政策讓一些具有投資性質的消費者掙得了利潤，但卻損害了真正需要經濟房人群的利益。也背離了經濟適用房的本意。退出機制的建立正是為堵住這一漏洞。』趙路興表示，這一規定的出臺將在很大程度上控制住以經濟適用房做投資生意的現象再度發生。《管理辦法》出臺以後，規定了購買經濟適用房5年以後纔可以以較高的市場價出售，那麼投資者倒賣經濟適用房短期內不會有較高的收益，勢必降低他們的投資熱情。即使5年以後允許上市交易，還要繳納成交價10%的綜合地價款，這相較於以前只補交3%的土地出讓金，上市交易的成本有較大增加，很大程度上減少了經濟適用房的昇值空間。總之，隨著經濟適用房再上市交易時間的延長以及補交地價款的增多，有錢人購買經濟適用房的投資行為將得到一定控制，而他們放棄投資購買的那些經濟適用房，將為更多的中低收入家庭購買，他們的利益也將得到有效保障。