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現實土壤難容理想住宅
上海的『硅谷計劃』已經流產,北京的『藍城計劃』還在不懈努力,南京的『團購計劃』還在計劃行動中……個人集資買地造房真的像有些人所說的『只是夢想中的住宅烏托邦』。『拿地和融資將成為最大的難題』,相關人士這樣指出。
土地從哪裡來?
開發商這些年的利潤主要來自儲備的土地。前些年獲得的土地成本比較低。隨著房價飛漲,土地不斷昇值。『房屋的成本中地價佔了大頭,一般在40%至60%以上。』
拿到地皮就意味著能掙錢!個人集資造房怎樣纔能獲得土地?
南京市國土資源局辦公室的楊科長稱,在土地通過『招標、拍賣、掛牌』等方式進入公開的市場以後,個人買地是允許的。只要有實力就能買到地,拿到地後只要按一定的容積率等規劃要求及時開工建設就可以了。其實,這其中關鍵的是,與其他開發商一起競拍的時候,他們集資的資金實力是否有較強的競爭力。
南京市國土局土地指揮中心的謝陣棟主任也認為,根據國家法律的規定,個人集資買地還是有可行的地方的。土地是公開對外競賣的,只要真的成立合法的公司後,交納足額的保證金,參加土地競買是沒有問題的。但是,土地開發並不是簡單的事情,法律程序並不完全代表實踐的過程。『計劃是否真正取得成功,關鍵在於集資者自身,能否很好地處理房子蓋好後的分配問題』。
據了解,目前土地出讓有兩種方式。第一是協議土地,一般都必須是政府支持的項目;第二是公開拍賣土地,和其他開發商競爭。
在上海的『硅谷計劃』中,他們迫切希望得到政府所支持的廉價土地項目。但是,計劃最終被迫流產。這也從另一個側面說明,個人集資想獲得政府的廉價土地是難上加難的。
『政府不可能把廉價的土地讓給個人集資者』,業內人士指出,政府如果特批一塊土地讓你去做這個,最終勢必搞亂房地產市場,對誰都沒有益處,政府不會也不可能對你進行支持的。
『個人集資造房就只有通過公開拍賣這條路』。
政策的空白
『目前沒有具體法律對個人買地建房進行規范和約束,這是一個法律空白』,江蘇省建設廳一位不願透露姓名的人士稱。但是,個人買地集資建房的現象也是房地產市場快速發展的產物,理應由市場來決定它的生存方式和發展潛能。
這位不願透露姓名的人士還分析,對於這種市場化的行為,政府不應該極力打壓,而應該表現出積極的支持態度。同時,政府可以考慮出臺一系列的政策來約束這種萌芽的行為,引導其走向成熟和正常化。
事實上,這也從另一方面反映了政府對房產市場政策的模糊和不規范。一位網友也稱,這種集資造房如果沒有政府政策和法律上的監管和約束,完全依賴『加盟者』的自律行為是不現實的,最終的結果就是『曇花一現』。
個人集資造房的出現,確切說是房產市場打壓下的一種顯露方式和模型,而這恰是目前房產市場所缺失的部分。江蘇省建設廳一位不願透露姓名的人士稱,目前所出現的這種個人集資造房的專業術語應該是『合伙建房』。
南京行政學院副教授任新民認為,政策的空白,一定程度上應該激勵政府的監管和規范行為。但是,各級政府切不能對市場化的行為采取行政的手段進行抹殺。如果這種行為得到市場的認可,政府就應該出臺相應的政策對其進行有效的規范和引導。
資本運作『方程式』
個人集資造房其實是一個完全意義上的資本運作過程,它不是簡單意義上的錢與錢的交易,而是用錢來獲取更大市場價值的過程。
在采訪中,一房地產開發公司的老總給記者算了這樣一筆賬:公司注冊後,如果按照項目總造價1億元人民幣計算,公司需要3500萬元的自備金。如果可以順利拿到土地,交了土地出讓金之後,因為目前施工款不能由施工單位墊付、農民工薪水不可以拖欠等原因,公司根本沒有能力繼續開發,只能以土地作為抵押進行融資。
同時,融資也是其中重要的難題,尤其在目前金融緊縮的情況下。據了解,目前有資質、信譽的開發商都很難獲得銀行貸款。所以,這樣合作建房的人只能一次付清全部房款。
值得一提的是,在連土地都沒有的情況下,合作建房者很難達成互相間的信任。更有人提出,『我把錢交給你,你會不會跑掉?』即使所有參加者付清了全款,在目前形勢下,各種手續的公關成本很高,參加者是否可以忍受大量灰色投入也是一個問題。
更多的人質疑,這麼多分散的個體,該怎樣實現合作建房的目標?首先,必須制定一套符合大多數參加合作建房業主們意願的協議文本草案,然後討論,使之成為具有法律效力的、能真正代表業主意願的一整套協議。
辦理驗資手續,成立合作建房的公司,招聘有關工作人員,競標購地,招標有關設計、建築、施工、監理、審計……這其中的繁雜過程,並不是想像中的那樣簡單,更不是每個人都可以達成一致意見的。
專家認為,這其中關鍵的在於資金的運用和合理分配問題,一系列的資本運作必須在制度化下進行。
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