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『集資買地造房』網上風起雲湧
1984年南京市中心房子以58.6元/平方米的價格被拆遷。
一直很想再把兒時的房子蓋起來,拿土地成本都要過17000元/平方米了,但蓋房子500至1000元/平方米絕對搞定。
2000元/平方米都能送全套家電和裝潢了,而且可以蓋很不錯的多層了(含裝潢\電器\衛星電視),但是這個需要至少200多個兄弟支持纔行!
你說房子20年漲了多少?
質量搞好纔花多少錢,也不知道開發商的工程部是吃什麼的。
土地買也很容易,明年低價位的時候買入。
真想自己蓋房子!
大家還有興趣呀?
踴躍報名!
———njhero
近日,一名叫njhero的網友和他的新想法——『團體合作集資買地蓋房』躁動網上,並且在網上成立了江蘇地區惟一的『我愛南京自建/團購房俱樂部』。
響應者頗多,記者分別在『njhouse365』和『博客西祠』兩個網站上看到了『南京第一個民間集資建房會即將成立』的籌備公告。
同時,正式的有意向者登記表也公布在網上,主要涉及合作買地方式和對住房的要求。
在網友的跟帖當中,最核心的問題資金如何集中管理也作了最為細致的表述:『注冊3家基金公司,錢存放到銀行裡面,銀行監督投資委員會決定拿地時機及價格,3家同時去土地交易中心,競標拿地,底價成交。』
呼應者當中,以30歲上下的年輕人為主,職業多為高校、外企和民企者居多,很大一部分熱衷者都是出身房地產職業,不少有一技之長的網友也在豐富著這個藍圖。
『成立城市低價采購平臺,網上公開價格和質量,任何廠家只要性價比高,就采用業主網上投票決定。業主每天上網可以看到房子的進度,最後不用銷售也不用廣告,直接入住能省12%至25%。』
擔心之聲亦有,『就怕又一個開發商誕生了,所以不成立開發公司,只能成立自建房基金。』
與南京網友相似的還有北京的『藍城計劃』和上海的『硅谷計劃』
北京『藍城計劃』
2003年12月1日,就職於聯想公司的於凌罡在網上提出了自己的合作蓋樓項目方案:業主們共同出資注冊一個項目公司,以這家公司的名義競標土地,然後選擇設計、施工、物業等,建起屬於自己的樓。
這個方案被於凌罡定義為『藍城計劃』。其設想是,參加者首付15萬元,利用這筆錢,每個業主可以從銀行貸到22.5萬元,合起來的資金用於支付成立項目公司、買地和招標建房的費用。合作蓋樓大約需要吸納500戶,建成的住宅樓12到15層,每套50至60平方米,每戶可以買兩套……
『非營利性』是集資造房的最大原則。據了解,業主們在開發期間只承擔40%的項目費用,其餘60%通過銀行貸款獲得,減輕了參與者的資金壓力。此外,項目在開發時規劃、設計了底層的商業用房(底商),底商的收益將根據業主所購住房面積按月返還給購房者。
隨後,於凌罡的計劃迅速得到了大量網友的支持。2004年2月10日,藍城網站開通;2004年4月8日,於凌罡第一次代表招募者第一次向國土房管局領導匯報合作蓋樓項目;2004年4月19日,於凌罡第二次匯報,得到政策法規上的認可和支持……
以前,在房產價值上,人們只看到房產自身的貨幣價值,而往往忽略房產的價值實際上是由『貨幣價值+物業服務+底商收益』三個部分組成的。於凌罡的『藍城模式』將這一點明白無誤地揭示出來了。『在操作模式上,改變了以往房地產建設中,開發商自籌資金、購買土地、規劃項目、開發建設、銷售服務的固定模式,使業主們真正成為房產的主人。』
目前,於凌罡還在苦苦思索。他表示,如果能在今年『五一』前後順利競拍到土地,他們的『藍城』將在2006年『五一』前後蓋成。
上海『硅谷計劃』
個人集資建房並不是於凌罡的首創。早在2003年4月,上海的個人合作造房夢就開始啟動。一批海歸派就曾在網絡上提出計劃——在上海集資買地蓋樓。
2003年4月23日,身在美國的留學生kjm1089(網名)在『勝利家園』論壇上振臂一呼,一個集體買地造房團隊誕生了。不到一個月時間,就有50多人加入團隊出謀劃策,7月底,這個團隊已經籌集到100萬美元。
大部分『加盟者』都具有留學背景,且90%都是IT精英人士。他們夢想中的這個『上海第一樓』連名字都有美國味——『硅谷樓』。『在這個樓裡我們今後也會一起共同創業,引入硅谷式的高科技股份有限公司。』翁雲說。
據了解,『硅谷計劃』以願意花時間為集體買地造房團隊作貢獻和報名時間為先後次序,排在前面的人有優先選房權。參與值按『提建議被采納數量』、工作量等參與程度來定。比如提建議被采納為1分,提供采用信息1分,參與會議2分等等。
2004年5月13日,『硅谷計劃』的成本測算報告第一稿出臺,包括土地費用、土建配套設施費用、前期開發費用、建築安裝費用、基礎設施費用以及開發間接費用在內,內部成本售價4924元/平方米,地塊目標在上海內環線之內的靜安區。此後幾易其稿,5月19日已經出到了第六稿,內部成本售價5691元/平方米。具體的蓋樓方案已經逐步醞釀成型。
好事多磨!去年9月,論壇漸漸冷清了,部分成員轉到mail群溝通。由於政府的不支持態度,使得他們的計劃一度擱淺。
2004年1月,上海個人合作建房的倡導人翁雲改變了原先的計劃,開始在松江、閔行開發房地產。個人合作建房的計劃也宣告流產。
2005年1月4日,有網友在xmhouse.com(廈門房地產聯合網)上發出了廈門『集資建房』召集令。召集令中規定,2005年1月4日至2005年3月15日接受『集資建房』網友報名,其他具體事項由籌委會討論後在論壇上公布。記者發現,截至2005年1月9日,五天時間,累計報名人數69人,其中申請加入籌委會的達到了22人。據悉,報名者的行業主要分布在電力、水利、大學、銀行、廣電、政府部門、港務、證券、建築等,年齡跨度在27至57歲。
同地段比商品房便宜40%
『每套房子可省下5萬至21萬元』,這也就是個人集資造房最吸引人的地方。
據『集體買地』的第一人北京的於凌罡估算,自己蓋的房子比買房地產開發商的房子大約便宜40%。與購買開發商開發的商品房相比,合作蓋樓可以節省4筆費用:開發商利潤,廣告費用,機構維持費用和項目貸款利息。
據了解,於凌罡初步的目標是在北四環或東四環的地段,開發一棟帶底商的板式躍層小戶型住宅樓:地下2層是公共設備層,地上12到15層。大樓的地上建築面積在25000平方米左右,需要購地6000平方米左右。購地費用預算9000萬元以內,工程造價7000萬元左右,包含精裝修的費用。
按照這個價格,個人集資買地建的房屋大概是6000元/平方米,同地段商品房(含公寓)的市場價格在7000元至10000元/平方米之間。而現在周邊公寓目前已經賣到1萬元/平方米,好的甚至超過了1.4萬元/平方米。這就是說,集資建房每平方米可以比市場價省1000元至4000元,也就是少了14%至40%。
同時,於凌罡還分析了市場房價中包含的灰色開銷:『一是機構維持費用。二是開發商的灰色費用。合作建房操作透明,且提供相應的監督機制,節約了以上費用,完全可以用市場房價的70%甚至是60%就能擁有一套住宅。』
『比如在工程采購時,如果是專業的開發人員,往往能夠選到半價的材料;在設計建造過程中,合理使用材料也可以節約不少成本』,相關人士表示。
照此計算,業主最終可以購買到遠遠低於一般市場價格的住宅(理論上可能只有市場價格的40%)。同時,對於物業服務,業主也有充分的決策自主權。此外,這種新的操作模式改變了以往房地產建設中,開發商自籌資金、購買土地、規劃項目、開發建設、銷售服務的固定模式,使業主們真正成為房產的主人。
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