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三瓢冷水能否澆熄人們的熱情
於凌罡的描繪令他的跟隨者熱血沸騰。但是,面對這個新生事物,面對興奮異常手舞足蹈的於凌罡們,某些人開始潑冷水。
第一瓢冷水:開發風險能否自己承擔
在土地已經實現招、牌、掛的今天,拿地應該不是太大的問題,銀行方面因為是集資建房,也沒有多大障礙,這與於凌罡跑了許多部門後得到的答案完全一致。但最大的問題可能出在建房過程中或房子建好之後。假如在建設過程中,你不滿意承建商的工作怎麼辦?對於可能出現的半拉子工程,你做好足夠的心理准備了嗎?以往,風險被開發商承擔了,現在省了承擔風險的錢,誰來承擔大家的血汗錢流失的風險?
類似的風險可能還有五個方面。
-規劃問題:由於開發者沒有明確合作建房的特定對象,因此可能缺少住宅明確的發展規劃;
-產權問題:業主是所建房屋的出資者,是合作住宅的建設主體,如其產權不允許進入市場,將影響居民參與合作建房的積極性;
-配套問題:單個的單體建築受到城市總體規劃的制約,將來周邊的物業配置將受到局限;
-資金問題:易發生騙貸行為,導致集資建房的資金遲遲不到位;
-風險防范機制問題:不過遇到土地貶值、股東退出等等問題,『個人集資建房』不能解決這個問題,只是靠個人信用很難積累參加者的信心。
第二瓢冷水:你懂不懂專業開發技術有沒有管理能力?
就連於凌罡也將組織『個人集資建房』看做是一次實驗。新聞的效應很大,關注的人很多,加入都合作建房隊伍中的人也都是一些專業的年輕人,他們用科學的制度控制風險,也用專業的管理能力向政府證明他們的正確性。但是同時存在一些現實的問題依舊很難解決。
管理存在缺位:因為組織者與其他參與者出資量是相同的,那麼在重大事情的決策上就容易出現議而難決的局面。到底該由誰做最終的決定?是不是就是於凌罡本人?這樣對其他同樣出資的人公平嗎?這樣的糾紛很可能造成整個工程的停滯甚至終結。
後續糾紛比較難解決:個人集資雖然能夠比其他方式的成本低,但也需要其他方面的支出,比如人力成本、時間成本、法律成本、協調成本等等。個人集資建房在成本上可能較低,但對於集資者其他方面將可能有所超支。同時也會面對沒有法律保障的尷尬境地。
利益分擔不平等:世界上是不是存在絕對的平等呢?你的專業技術和管理能力會不會從管理層上昇到利益層,造成一定的不平等性?
第三瓢冷水:你的目的純正嗎?
在合作建房聯盟成立大會上,出現了一個『投資者』,他說,首付15萬元就能建房,雖然說有一定的風險,但是作為投資來講還是有價值的。對此,於凌罡表示,合作建房的初衷是解決老百姓住的問題,是拒絕投資的。於凌罡認為,可以在業主公約裡約定,不允許用建好的房子開公司等經商用,如房子建成後有出售的,要率先滿足其他合作者的需要,如果投資者想以市場的高價出售,合作建房團隊有權對其房屋進行強行回購……
爭論還有很多,新生事物嘛!潑冷水和看熱鬧的人都會很多,對於上述的各種問題,千龍房產的記者認為:如果僅僅做這一單,憑借大家的熱情加上科學的管理和適當的奉獻,於凌罡的計劃實施完成的可能性是極大的。但是如果要推而廣之,以後大家都要這麼來建房,可就不僅僅是上面這些比較容易解決的問題了。
一個比較容易想到的疑問就是:都集資建房了,還要房地產商乾嗎?
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