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二手房估價也是一門學問,一般的二手房評估都需要專業機構的專業人員進行。在此教你一個『土法子』,能將房產價格算出個大概,可作為開價時的一個參考。
1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那麼每年的折舊率為2%;
2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法媲美新房,如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房(簡稱『三小』套型),則扣減10%;
3.房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一、二層是基准價,五層、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂樓減5%;
4.朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗,則減5%;
5.小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減5%,小區沒有單獨封閉,也減5%;屬於重點中小學區域的房子要加15%;
6.習慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力。花很多錢纔買套舊房,這一因素又使房價減8%的價錢。
最後,在以上數據的基礎上,報價應為同地理位置商品房價格的60%~70%左右,約是當前周邊房屋租金的100倍。
【例】某房1990年建成,樓層為4層(共6層),建築面積60平方米,屬二級地區,房屋結構為混合一等。
折舊率:10年×(-2%)=-20%;
因其是『三小』套型:-10%;
樓層:+3%;朝向:南北;
非小區和無物業管理:(-5%)+(-5%)=-10%
重點中小學區:+15%;心理因素:-8%;
當地商品房均價約為4000元/平方米,得出該房產價格為:4000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=2800(元/平方米)。
此房的實際總成交價格約為:2800×100×70%=19.6(萬元)。
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