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在經濟領域,物價與需求的關系非常微妙。一般規律是價格越低,需求量越大;價格越高,需求量越小。但反過來,商品需求對商品價格也會起著決定作用。那麼,在住宅市場中,物價與需求呈現為怎樣的相互影響、相互制約的關系?一直以來,業界爭論很激烈。針對房地產發展中最突出的結構性矛盾,如何從供、求兩個方面進行調整,改善供求關系,各種觀點莫衷一是。上周,中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長張元端接受了記者的專訪,對商品房定價問題進行了一番縱橫捭闔、頗有見地的剖析。
高檔住宅可比珠寶銷售 中低價房帶有土豆性質
商品的價格是需求的決定性因素,一般規律是價格與需求成正比。但是也有特殊例外:有的商品價格越低,需求量就越小,像鑽石、珠寶就是這樣。因為佩戴珠寶首飾象征了一定的身份和地位,如果價格下降,失去了象征意義,人們就不會去買它們了;同時,珠寶具有保值增值的作用,如果價格下降,失去這一效用,人們也不會再去買它。張元端認為,高檔住宅商品就多少帶有這種性質,它象征了一定的身價和地位,可以保值增值,因此即使價格高企,也會有人去買。
另外,有的商品價格越高,需求量反而越大,在普通商品中也會出現這樣的情況。19世紀英國經濟學家吉芬在研究愛爾蘭的土豆銷售時發現,當土豆價格上昇時需求量也在上昇;當土豆價格下降時需求量也會下降。經濟學家稱之為『吉芬之謎』。揭開謎底一看,原來是當人們收入減少時,人們只好更多地選擇土豆這種廉價食品;而需求增加,又刺激了土豆價格的上昇。但雖然如此,人們仍然只能多吃土豆,結果就發生了價格上昇,需求反而增加的奇怪現象。張元端認為,中低價住宅就多少帶有這種性質,當人們收入還不高的時候只好選擇中低檔住宅,這類住宅因『需求拉動』而漲價,但雖然如此,中低收入者仍然只能選擇中低檔住宅。
我國商品房價格是需求拉動和成本推進復合作用的結果
張元端說,二戰之後,物價問題成為世界各國普遍的、最重要的經濟問題之一。西方經濟學家的物價理論主要有三大派系:需求拉動論、成本拉動論、供求混合論等。這幾年,我國房地產商品價格逐年上漲,主要是在國民經濟增長、國民收入增加的宏觀背景下,『需求拉動』和『成本推進』這兩種因素復合作用的結果。
從『需求拉動』看,隨著國民經濟的增長,在住房未達到飽和之前,需求會越來越旺,可分為三種類型的需求。主動式購房需求,如無房戶購房自住、現住房窄小、改善居住條件、城市化過程中的購房需求等;被動式購房需求,如各項建設項目中的拆遷安置購房等;誘動式購房需求,即期待轉手獲利的『炒家』。這三種需求加在一起,就容易造成需求增長過快。還有一些大城市或環境優越城市,大量外地人口湧入購房定居,也不同程度加大了當地的住房需求。張元端說:『面對這種需求增長過快的壓力,要按照不同情況區別對待。對第一種需求,應盡量保證供給,尤其要增加中低價住宅的供應。對第二種需求,要通過調控拆遷規模來正確引導。對第三種,是要加以抑制的。』
從『成本推進』來看,張元端認為,目前的地價、建材成本、人工費用等上昇,以及提高商品房和人居環境品質等因素,都導致了成本增加,從而拉動了房價。
另外,人們的預期也會影響需求,買漲不買跌,但最終要受到消費者購買力的制約。當價格接近購買力水平時,炒家就會停止行動;當價格超過購買力水平時,就會出現『有價無市』的現象。因此,預期只是促使價格變化的因素之一,而不是決定因素。決定價格的最根本因素是消費者的支付能力——購買力。張元端說,一些城市目前房價變動趨緩,就是很好的證明。
當前要從需求引導和成本控制兩方面入手
張元端認為,當前應當從需求和成本兩個方面入手,采取措施消除非正常的上漲因素,把商品房價格控制在正常上漲的范圍之內。很重要的一條是改善供求關系,努力緩解結構性的供不應求狀況。從立項政策、土地供應和地價政策、信貸政策、稅收政策等方面來合理解決商品房結構性矛盾,增加中低價位商品房和經濟適用房的供應;同時,要引導合理需求,緩解需求壓力,調控拆遷規模,實行租售並舉,搞活二手房交易市場等。
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